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Ivan Longo

Membro Junior
Proprietario Casa
Buonasera a tutti, mi rivolgo ancora una volta a questo validissimo forum, sperando di non aver sbagliato la sezione tematica. Premetto anche che prima di scrivere il presente post, ho letto su propit.it molte discussioni sul tema in oggetto, ma mi sono reso conto che la materia è complessa e, soprattutto, ogni caso è una storia a sè. Vengo al mio caso:

ho una casetta in collina, indipendente su tre lati, in un piccolo comune piemontese che era stata dei miei nonni, poi dei miei genitori ed infine l'ho ereditata io. Essa è l'ultima casa del comune, ossia l'unica strada comunale termina in un cortile dove prima c'è la casa del vicino e poi la mia (le due case sono unite su un lato). Da tempo immemore (70 anni o più) arrivando nel cortile siamo sempre passati (e tuttora passiamo) davanti alla casa del vicino e non ci sono stati mai problemi.

Ora però, per ragioni professionali e famigliari ho deciso di vendere la casa e l'ho proposta al vicino (col quale sono in buoni rapporti) che mi ha ringraziato ma non è interessato. Egli però mi ha chiesto se si poteva definire bene il discorso della servitù di passaggio col futuro acquirente perché non intendeva erigere steccati o muretti per definire il passaggio. In altre parole, ho colto che mi stava chiedendo di cercare un percorso alternativo di accesso, cosa che nella specifica struttura del terreno circostante (ripidi pendii collinari) è assolutamente impossibile a meno di lavori imponenti e strutture dal costo improponibile.

Nello scusarmi per la lunga premessa, che però credo serva ad inquadrare il problema, chiedo:
- La servitù di passaggio, tuttora in uso, decade con un nuovo acquirente?
- Potrei essere obbligato a predisporre un percorso alternativo di accesso che, di fatto, è impossibile?
- Questo diritto di passaggio che ha le sue origini dal secolo scorso deve essere dimostrato o sta scritto da qualche parte?
- Cosa dovrò chiarire e specificare al futuro acquirente (quando lo avrò trovato) su questo tema?

Grazie come sempre a tutti per l'attenzione e grazie a chi mi vorrà rispondere.
Ivan
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
La servitù non decade per la compravendita ma viene trasmessa automaticamente.
Non hai obblighi ne a creare nuovi accessi/percorsi ne a separare la via di accesso con recinzioni o altro (potete ovviamente concordare diversamente).

Anche se non menzionato negli originari atti d'acquisto la servitù "apparente" è stata acquisita per usucapione.
 

Ivan Longo

Membro Junior
Proprietario Casa
Grazie 1000 Dimaraz per la chiara ed esauriente risposta.
Confesso che non sapevo cosa fosse la servitù "apparente" e sono andato ad approfondire un pochino la cosa.

A tal proposito desideravo chiederti ancora un chiarimento.

Come ho scritto prima, la strada comunale termina nel cortile (o meglio nei due cortili confinanti: prima quello del vicino e poi il mio). Questi cortili confinanti non sono separati da nessuna barriera quali steccati, muretti ecc. e, di fatto, sono un unico prato, regolarmente decespugliato, sul quale transito con l'auto per arrivare alla mia casa.

Siccome, nel caso in questione, ho letto che la la servitù "apparente" è un percorso che attesti senza alcun dubbio la presenza di una servitù di passaggio, mi chiedevo se il fatto che transito su dell'erba e non su un percorso segnato poteva "attestare senza alcun dubbio" la presenza di una servitù di passaggio.

Oppure, molto più semplicemente, il fatto che io debba obbligatoriamente passare davanti al vicino (cosa che avviene da decenni e ampiamente testimoniabile) è sufficiente a dimostrare che si tratta di servitù "apparente"?

Ancora grazie,
Ivan
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Buona la seconda.
Se la strada comunale termina nel cortile del vicino e non esistono altri accessi alla tua unità è palese che tu passi attraverso la sua area.
Se poi ci sono prove testimoniali e se non esiste (per conformazione del terreno) modo di collegare direttamente la tua proprietà alla pubblica via significa che sei in un fondo intercluso... il vicino deve rassegnarsi.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Ti consiglio di andare a vedere anche la mappa catastale, oltre alla tua planimetria del fabbricato. Nella prima, probabilmente troverai la traccia della servitù di passaggio con un tratteggio parallelo al confine catastale che unisce la strada comunale, ma forse vicinale, che attraversa la proprietà del tuo vicino.
Fai attenzione che, se non è meglio specificata la viabilità carrabile deve avere almeno 3 metri. Probabilmente la stessa larghezza della strada pubblica o di uso pubblico.
 

Ivan Longo

Membro Junior
Proprietario Casa
Dimaraz e Gianco, vi ringrazio molto entrambi perché il vostro aiuto è stato per me veramente prezioso. Ora ho le idee molto più chiare e la prossima settimana farò anche un'indagine catastale.
Buon fine settimana a tutti,
Ivan
 

Elisabetta48

Membro Senior
Quando, mesi fa, si è posto a me un problema di servitù di passaggio ho trovato molto utile la ricerca a ritroso degli atti di compravendita (ma anche di divisione di terreni o di passaggio di proprietà per eredità o altro...). Per la prima volta, consigliata dagli amici del Forum, sono entrata in Archivio Notarile e in Conservatoria e sono riuscita a trovare i rogiti istitutivi delle servitù di passo che mi interessavano. Ho dovuto andare parecchio a ritroso ma devo dire che ne è valsa la pena: era scritto in modo molto dettagliato tutto ciò che valeva al presente e ciò che sarebbe stato possibile fare nel futuro.
Anche per me ormai valeva il discorso della usucapione ma trovare un bel rogito notarile (per me due perchè di servitù ne ho due) dove tutto è scritto e previsto è stato ancora meglio.
 

Ivan Longo

Membro Junior
Proprietario Casa
Grazie Elisabetta per queste utili indicazioni su come recuperare il dettaglio su quanto pattuito negli atti in merito alle servitù di passaggio. Volevo chiederti se l'accesso nell'Archivio Notarile e in Conservatoria lo hai fatto online oppure occorre recarsi di persona. Grazie ancora.
Ivan
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Non c'è alternativa, la visura all'archivio notarile per visionare i titoli, gli atti originali, va fatta di persona. Almeno fino a questo momento.
 
Ultima modifica:

Elisabetta48

Membro Senior
Ti giro questo link
Ministero della giustizia - Richiedere copia di atti notarili

Io ho preferito andare di persona anche perchè avevo le idee poco chiare e non sapevo esattamente cosa chiedere. Il personale mi ha aiutato nella fase iniziale. Poi mi è stato utile essere là perchè ho potuto decidere sul momento, dopo aver preso visione degli atti, per che cosa mi bastava solo prendere qualche annotazione, per che cosa chiedere la copia. Inoltre, era un po' come le ciliegie: una tira l'altra. Essendo là ho velocizzato le procedure: trovando citato un atto in un altro che stavo consultando, ne chiedevo subito l'accesso.
Avevo trovato, al momento di mettermi in moto, che l'Archivio Notarile è tenuto a rilasciare le copie in bollo. Solo se serve per una voltura catastale le copie sono esenti da bollo. In questo caso si precisa "uso voltura"
Esenzione dall’imposta di bollo per le copie “notarili” uso voltura FiscoOggi.it
 

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