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  1. AUTOMAN

    AUTOMAN Nuovo Iscritto

    Buongiorno, avrei cortesemente bisogno di una spiegazione da parte di voi esperti. Mi spiego: Abbiamo una rampa di accesso ai garage esterna che all'atto della compravendita degli appartamenti è stata data, con firma di tutti, in comodato come servitù di passaggio a una signora che ha il garage in fondo ai nostri che pur condividendo la struttura esterna della sua casa con la nostra, con un escamotage, è riuscita, nostro malgrado, a far risultare il suo appartamento come esterno e quindi non in condominio (con tutto quello che ne consegue, quindi non paga le luci esterne ne il passo carraio... ma questa è un'altra storia.. :rabbia:).
    Detto questo, siccome la signora in questione non abita fisicamente in quell'appartamento e quindi non usufruisce del garage, lo rende disponibile a dei parenti (che non sono domiciliati in quella casa!) per parcheggiare auto e moto. Noi condomini abbiamo titolo almeno per contestare il loro passaggio? Lo chiedo perchè si tratta di persone alquanto scortesi ed egoiste e a noi non fa piacere che tra l'altro ci rispondano pure con arroganza.

    Altro quesito sempre inerente: dall'altra parte delle abitazioni abbiamo un'altro corridoio che porta ai nostri ingressi e in fondo c'è pure il suo cancello (della signora, stesso discorso di prima..) e i soliti tizi arrogano diritti, per me inesistenti, anche su quel lato. Nella compravendita di casa abbiamo firmato per la sola servitù di passaggio e resti ben inteso che sia la rampa dei garage che questo stradello che porta agli appartamenti sono esclusivamente di nostra proprietà, loro ovviamente non ne risultano in alcun modo comproprietari.
    Possiamo anche in questo caso contestare a questi parenti della signora, che confinano con lo stradello ma abitano di fatto in un'altra villetta separata dalle nostre, il fatto che non hanno nessun diritto di alcun genere sull'uso della nostra proprietà?
    Scusate il discorso contorto, spero di essermi fatto capire.
    Saluti e buon lavoro.
     
  2. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Ciao AUTOMAN
    Il fatto che la signora abbia in diritto di servitù relativa alla sua proprietà del garage, comporta che la stessa sia usufruita da chi usufruisce del garage.
    E' ovvio che il diritto di servitù se tratta solo del passaggio questi debbono solo passare ma non hanno diritto di sosta o cos'altro in quanto loro non possono aumentare e voi non potete diminuire il diritto di servitù avuto.
    Ciao salves
     
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  3. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    ahimè. la signora può far passare chi vuole. ovviamente se sostano o altro e non si convincono a comportarsi civilmente al primo incidente causato da chi avendo un'auto vecchia non bada troppo alle manovre li porterà a desistere.
     
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  4. AUTOMAN

    AUTOMAN Nuovo Iscritto

    Grazie della risposta Salves. Poi ci sarebbe il solito discorso senza soluzione sul fatto che debbano pagare anche loro il passo carraio e l'illuminazione sia delle rampe che del viottolo di accesso agli appartamenti, che pur solo in servitù di passaggio, ne traggono comunque beneficio, e non ho trovato ancora una risposta certa se devono o non devono contribuire alle spese ordinarie e straordinarie. C'è qualche legge del codice civile che regolamenta in modo inequivocabile la cosa?
    Grazie.
     
  5. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Rientra la signora quale proprietaria del garage a contribuire alle spese nella stessa maniera come contribuite voi condomini.
    Ciao salves
     
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  6. AUTOMAN

    AUTOMAN Nuovo Iscritto

    Per logica direi anchio la stessa cosa.... In che legge rientra di preciso? Almeno gli riporto per filo e per segno i suoi doveri, visto che ha arretrati per diversi anni :rabbia:
     
  7. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    L'art. 1123 del codice civile, è poi l'amministratore non è a conoscenza di quest'ulteriore proprietà la quale deve contribuire per come prevede l'articolo citato ed in riferimento alle tabelle relative?
     
  8. AUTOMAN

    AUTOMAN Nuovo Iscritto

    Onestamente ancora non abbiamo istituito un amministratore ufficiale ed è per questo che chiedevo. Diciamo che si renderà quantomeno necessario affidarci a un amministratore vista la situazione di attrito con queste "persone". Per ora spero che la signora in questione sia più comprensibile e di mente aperta e si risolva pacificamente. Grazie del contributo comunque ;)
     
  9. AUTOMAN

    AUTOMAN Nuovo Iscritto

    Una cosa però, ho cercato in merito al discorso della ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie (ad esempio le luci condominiali e il passo carraio come prima cosa) anche per chi gode della servitù di passaggio, però non ho trovato una vera e propria legge o comma che spieghi precisamente la cosa, sembrano più interpretazioni di chi l'ha scritto, o probabilmente sono io che non conosco le leggi.
    Trovo frasi tipo questa:
    "Ai sensi dell'articolo 1069, III comma del codice civile, le spese ordinarie e le spese straordinarie in questione, devono essere ripartite in ragione dei vantaggi tratti dalla possibilità di transitare dalla strada, oggetto della servitù di passaggio." Anche la legge 1123 è molto simile per esempio. Ci sono sentenze, che tu sappia, che esplichino ben bene il discorso che anche chi gode della servitù di passaggio debba partecipare a tutte le spese che interessano anche lui? Nel nostro caso l'appartamento in questione è parte integrante (al pari degli altri) del resto del palazzo, quindi è più semplice e non obiettabile e palese che le parti sono completamente in comune, pur avendo registrato l'appartamento in modo da essere estraneo al condominio.
    GRAZIE ANCORA PER L'ATTENZIONE!!!
     
  10. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Mi fai capire bene come ha fatto a registrare l'appartamento ed il garage estraneo al condominio, se poi usufruisce delle parti comuni riservate al condominio stesso?
     
  11. AUTOMAN

    AUTOMAN Nuovo Iscritto

    E' questo il bello, il suo appartamento è come i nostri e nello stesso stabile. Siccome il terreno era suo, ha pensato bene di venderlo e ricavarci un doppio appartamento e far risultare che il suo ingresso sia separato dai nostri (in realtà ha solo eretto un mini muretto nel vialetto, tipo divisorio, e non vorrei essere maligno ma potrebbe anche essere abusivo, al catasto non risulta...) e concatenato con il suo giardino adiacente.
    In un forum pubblico non posso spiegare tutto, è meglio che non parli troppo :occhi_al_cielo:
    Tra l'altro gli è venuta anche la malsana idea di verniciare le persiane di legno di colore verde, quando il resto della palazzina le ha marroni. Idem per la porta basculante del garage sempre verde, mentre le nostre sono bianche. Te lo immagini visivamente una fila di porte basculanti bianche e l'ultima (in questo caso senza nessuna differenziazione di carattere murale ne di sbarre o altro) verde? Noi non abbiamo parole e a dirla tutta non penso neanche che possa essere regolare una cosa simile, perchè l'estetica del fabbricato, quindi, senza entrare in un discorso di condominio, ma solo stilisticamente, deve seguire tutto una stessa linea, dalle persiane, agli infissi, alle tende, ecc.. Se vuoi posso farti vedere qualche foto se non sono riuscito a farti ben capire la situazione. Comunque è orrenda la cosa e immagina tu con che genere di "persona" dobbiamo combattere.
    Hai consigli in merito?
     
  12. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    l'ART. 1117 del codice civile indica le parti comuni di un edificio a cui la proprietà della signora ne fa parte e quindi rientra nel condominio per cio, poi se la signora aha un accesso al suo appartamento anche dalla scala comune oltre a quello indipendente e la stessa ha provveduto a chiuderlo è in ogni caso tenuta a compartecipare alla spesa di quanto compete per la scala, viene esclusa qualora non abbia mai avuto tale ingresso deala scala.
    Essendo che la signora usufruisce di un ingresso comune per accedere ai garage essa deve partecipare alle spese di manutenzione ed amministrazione di questa parte comune per la sua quota spettante art. 1118.
     
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  13. AUTOMAN

    AUTOMAN Nuovo Iscritto

    Intanto grazie ancora per il tuo intervento, molto gentile e competente.
    L'appartamento in questione ha un ingresso esterno come tutti gli altri, per raggiungerlo deve transitare su un vialetto esterno in mattoncini comune a tutti (anche noi usiamo quel vialetto, non ci sono altre possibilità di entrare negli appartamenti se non passando di li, oppure dalle scale interne dei garage) che risulta di nostra proprietà (non sua in questo caso) e abbiamo firmato nel rogito per consentirgli la servitù di passaggio. Anche per i garage c'è un'unica strada e il suo è l'ultimo della fila, poi la strada termina con un muro.

    Questo è lo schemino dei garage:

    001_b_resize.jpg

    La rampa nostra è quella gialla, la parte tratteggiata è la sua, considera che dopo il numero 19 c'è il suo garage anche se non è segnato (la parte quadrata sono ovviamente i suoi appartamenti e risultano al catasto su un'altro mappale pur essendo la stessa palazzina, se posso allego foto reale che parla da sola).
    Quindi in base alle leggi che mi menzionavi prima, e che ho letto, come si classificano i suoi appartamenti? Sono pur sempre del condominio perchè condividono le parti vitali del palazzo (fogne, tetto, muri portanti, suolo, tubature dell'acqua e del gas, ecc.) oppure con il fatto che sono registrate come "estranee" al mappale riesce a svincolarsi? (ovviamente per "svincolarsi" intendo per le cose più ordinarie, gli interventi di manutenzione e le opere straordinarie credo che siano insindacabilmente a prova di non vedente, visto che è un tutt'uno). Ancora grazie per l'aiuto dimostratomi ;)
     
  14. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    La situazione è singolare e credo che a livello legale non possa essere risolta che da un giudice...

    Potreste però tentare una "prova di forza"...
    Se la signora ritiene di non far parte del condominio non dovrebbe comparire neanche tra i condomini. In questo caso non partecipa alle assemblee (se partecipa e vota può raccontare tutte le palle che vuole, paghi e stia zitta).

    A quanto ci dici nei rogiti l'unica cosa che avete concesso è la servitù di passaggio che la esclude dalla proprietà del vialetto e della rampa, ma com'è la situazione del box e dell'appartamento? A quanto leggo si direbbero esclusi dal condominio. Parto da questo presupposto.

    Il condominio di cui lei non fa parte, in assemblea potrebbe decidere di deviare il corso degli scarichi fognari ed eliminare tutti gli accessi ai servizi comuni da parte di un'unità immobiliare estranea!
    E' evidente che, nella realtà, non potrete mai mettere in pratica un decisione del genere, ma per impedirvelo la furba signora dovrà necessariamente impugnare la vostra delibera di fronte a un giudice e spiegare a lui perché ritiene di non far parte del condominio pur condividendone le parti comuni... Non credo che le sarà facile! Il giudice ovviamente dichiarerà nulla la vostra delibera, ma facendolo riconoscerà più o meno esplicitamente la vostra posizione. A quel punto avrete in mano tutte le carte per richiedere quanto dovuto, compresi gli arretrati.
     
  15. AUTOMAN

    AUTOMAN Nuovo Iscritto

    Grazie ancora per la risposta, per altro ben "rifinita" ;)
    Nel condominio il suo appartamento non risulta e con questa persona non abbiamo mai neanche interagito perchè di fatto abita in altra città. Noi, purtroppo, abbiamo solo la possibilità di parlare (se così si può dire...) con i suoi parenti che abitano nella casa adiacente e sono quelli che la curano e usano il garage, ma in sostanza non è intestata a loro. Già in passato, parlando di spese varie si sono tirati indietro (lasciamo stare con che modi...) dicendo che non appartengono al condominio, che di fatto è così, ma per le ragioni espresse sopra è come se lo fossero e non lo vogliono capire perchè gli fa comodo che sia così, è stato tutto orchestrato in questo modo dall'inizio con la complicità presunta del costruttore a cui ha dato l'appalto e il terreno per la costruzione. Anche perchè non credo che ne esistano tanti di casi in cui uno degli appartamenti dello stesso caseggiato sia svincolato "virtualmente" al catasto dal resto e dal condominio. E sarebbe da riprendere chi lo ha consentito.
     
  16. giolucianipinsi

    giolucianipinsi Membro Ordinario

    Nei tuoi panni, piu' che cercare condivisioni di spesa, cioe' spiccioli recuperati chissa' quando con sudate iniziative, a carico della signora, punterei all'illegittimita' dei suoi comportamenti. Se vuoi conforto dal forum, puoi continuare a scrivere e a leggere. Se invece vuoi provare a risolvere il problema, nessuno su questo forum puo' sostituirti a te. Nei tuoi panni, io farei un esposto alla procura della repubblica, e per conoscenza all'agenzia delle entrate, e all'amministrazione condominiale,denunciando in dettaglio al situazione, magari acquisendo prima un parere legale. Infatti, se i "parenti" sono tizi poco raccomandabili, e tu temi minacce o ritorsioni, solo uno scritto alla procura puo' metterli sul chi va la'. Se la forma e' quella di un esposto, non incorri in rischi di querela. Se invece ti bastano le "consolazioni" dei partecipanti al forum, aggiungo anche la mia. Ma non ci caverai un ragno dal buco. Un solidale saluto
     
  17. AUTOMAN

    AUTOMAN Nuovo Iscritto

    Grazie anche per il tuo intervento, io avevo pensato di mandare una raccomandata alla signora (ammesso che riusciamo a trovare l'indirizzo esatto) spiegando a titolo informativo e in forma amichevole la situazione e sperando che sia ragionevole e intelligente. Probabilmente lei non sarà neanche a conoscenza di tutto quello che ruota intorno a quella casa, perchè ripeto, non ci ha mai abitato ma le è stata intestata da suo padre e non l'ha mai utilizzatata realmente.
     
  18. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Automan la signora oltre a rientrare nel condominio per effetto dell'art. 1117 deve osservare anche le norme in materia di conservazione della servitù art. 1069 a maggior conforto leggi questo link la manutenzione della strada gravata da servitù di passaggio
    Per quanto riguarda l'eventuale azione da farsi con esposto in procura io ponderei la situazione reale dell'ambiente sia personale con gli individui sia quello strettamente economico prima di agire.
    Ciao salves
     
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  19. AUTOMAN

    AUTOMAN Nuovo Iscritto

    Grazie del tuo intervento Salves, stasera mi metto d'impegno e mi leggo bene tutto, la tua prima frase mi ha messo di buon'umore :risata: Se per effetto della legge rientrasse di dovere nel condominio, a quel punto verrebbe classificata come normale condomino e le sue quote di spesa calcolate normalmente come tutti gli altri, come spero sia, altrimenti dovremmo far presente ogni preventivo e metterci d'accordo per la sua parte, e sarebbe un bel casino. Dico bene? ;)
    Giusto giusto a breve dovremmo chiamare gli addetti allo spurgo delle fogne e io personalmente non pagherò mai la sua parte, sono condivise anche con il suo appartamento e deve pagare come tutti gli altri.
     

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