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  1. mimmi55

    mimmi55 Membro Junior

    Nel condominio in cui abita mio padre (89 anni) stanno iniziando i lavori per il nuovo impianto di riscaldamento a norma di legge. Mio padre ha un appartamento al piano terra, con una grande terrazza. L'amministratore si è fatto vivo pretendendo una visita a casa per che anticipa l'"invasione" degli operai che dovranno servirsi della terrazza non solo per i lavori stessi (i tubi dell'impianto devono girare tutto attorno alla palazzina), ma anche per posizionare e fissare i tubi tutto intorno al muro perimetrale. L'amministratore ha anticipato (dovrò sentirlo per i dettagli) che i tubi correranno a circa 60-70 centimetri da terra, al confine tra uno zoccolo di travertino e la cortina vera e propria.
    A mio padre è preso un "coccolone cosmico" per paura che tutto ciò - tubi a vista, di diametro non piccolo, a quanto ha capito - diminuisca notevomente il valore del'appartamento, che vorremmo vendere. Inoltre, la terrazza è un po' il suo regno, con armadi e ripostigli organizzati nel corso degli anni, che andranno smontati in caso di vendita, ma non così a breve termine.
    Ci sono già precedenti di lavori che hanno comportato per noi, con questa benedetta terrazza al piano terra, notevoli danni e furti, e francamente vorremmo evitare. Le domande sono:
    1) Posso oppormi al passaggio dei tubi? (immagino di no, essendo un lavoro nell'interesse del condominio)
    2) Posso chiedere una diversa collocazione? (esempio a più di due metri di altezza, dove sicuramente sarebbero meno visibili in quanto si confonderebbero con quelli già presenti, non so di che cosa...)
    3) Mio padre delega altri per le assemblee di condominio, ma non gli è stato mai detto nulla di questo "passaggio" né risulta dai verbali di assemblea (dice lui: questo dato devo verificarlo...). Non c'è da sorprendersi, perché gli amministratori cambiano continuamente, ognuno portandosi via un po' di soldi (il condominio ha in corso ben 4 cause civili!). Posso far presente questa, diciamo così, inadempienza?
    4) Visto che probabilmente non potremo opporci, possiamo chiedere qualcosa in cambio di tutto il DISAGIO che sicuramente ci sarà, ad esempio la sistemazione della terrazza, la ritinteggiatura o la sistemazione del pavimento, che presenta delle infiltrazioni?
    5) Mio padre vive solo in casa e non intende spostarsi di lì. L'idea che gli operai vadano e vengano (e provochino danni) non gli piace affatto. Devo necessariamente concedere anche il passaggio in casa? (ripeto, abbiamo subito danni e furti, siamo stanchi del "quieto vivere" che finora ha danneggiato solo noi, per cui vorrei PREMUNIRMI in anticipo come meglio posso!!!).
    6) Non una domanda, ma un ultimo dato: proprietari dell'appartamento siamo io e i miei due fratelli: Mio padre è usufruttuario legale (ha fatto la donazione a noi più di 20 anni fa). Quindi qualsiasi passo legale devo farlo io (i miei fratelli non ci capiscono niente, vogliono solo vendere casa, cosa che da due anni non riusciamo a fare per vari motivi...).
    Grazie, spero che qualcuno mi risponda perché veramente non so a chi rivolgermi, e qui ho sempre trovato risposte esaurienti e chiarissime.
     
  2. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Ciao mimmi55
    Il passaggio di tubi condominiali su proprietà esclusiva costituisce formazione di servitù volontaria, disciplinata dall'artt 1058-1059-1060 del Codice Civile.
    C'è da dire che le ditte istallatrici in base alle leggi vigenti in materia sono costrette per sicurezza a far passare le tubazioni in determinati punti idonei alla normativa in questo caso si tratta di costituzione di servitù coattiva disciplinata dall'art. 1032 del Codice Civile.
    Vedi di verificare con un'altra ditta la possibilità del passaggio dei tubi da altro sito.
    Ciao salves
     
  3. mimmi55

    mimmi55 Membro Junior

    Grazie mille Salves per la tua risposta.
    Preciso che non ho intenzione di fare l'"antipatica" e sollevare problemi: la mia unica preoccupazione è sapere se sono obbligata a questa servitù (dalla conformazione della palazzina sembrerebbe di sì: è la via più breve e facile dal punto in cui verrà posta la caldaia e la centralina comandi), e se posso chiedere che i tubi vengano alzati a 2 metri da terra per non trovarmeli sempre davanti agli occhi all'altezza di 70 centimetri). Oltretutto, temo siano anche pericolosi: e se si rompe qualcosa???
     
  4. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    le tubazioni vengono messe per sicurezza all'esterno e passano in aderenza alle pareti, le altezze non anno importanza se non per veduta, falle mettere dove meno ingombranti per te se il tutto è possibili. ciao
     
  5. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Puoi ottenere di far passare i tubi in posti che risultano meno pregiudizievoli alla tua proprietà ed in ogni caso essendo servitù coattiva puoi avere il diritto di un'indennita per il passaggio di queste cosi come previsto nell'art. 1032 del Cod.Civ.
     
  6. xunmondomigliore

    xunmondomigliore Membro Junior

    In questo caso credo sussista L’articolo 1120 "Innovazioni":
    “I condomini, con la maggioranza indicata dal 5° comma dell’art. 1136 possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Sono vietate le innovazioni che possono arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico, o che rendano talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”

    Poi esistono leggi di interesse pubblicistico che permettono di poter fare certi lavori con maggioranze diverse ed inferiori. Per quelle opere che rientrano nella Legge 9.1.1991 n. 10 piano energetico (es. trasformazione dell'impiano centralizzato in impianti autonomi e non so se questo è il caso...) per l'approvazione sono sufficienti solo le quote millesimali e non anche quelle del numero dei partecipanti...con la conseguenza che anche un solo condomino, portatore del numero richiesto di millesimi (501) possa in pratica decidere in senso positivo o negativo su eventi di notevole rilievo nella vita del condominio.

    Comunque, dovrebbe risultare dai verbali assembleari la delibera per questi lavori....

    Comunque lei ha detto: 1) Posso oppormi al passaggio dei tubi? (immagino di no, essendo un lavoro nell'interesse del condominio): Quindi anche lei ne trarrà un vantaggio? questo vantaggio non potrebbe essere favorevole a far aumentare il valore anche del suo bene?



    Salves non credo che sia applicabile l'art. 1032 perchè in questo caso non si parla di una vera e propria servitù:

    " Quando, in forza di legge (1), il proprietario di un fondo ha diritto di ottenere da parte del proprietario di un altro fondo la costituzione di una servitù (2), questa, in mancanza di contratto (3), è costituita con sentenza (4) [2932]. Può anche essere costituita con atto dell'autorità amministrativa nei casi specialmente determinati dalla legge. La sentenza stabilisce le modalità della servitù e determina l'indennità dovuta [1038, 1039, 1047, 1049, 1053]. Prima del pagamento dell'indennità il proprietario del fondo servente può opporsi all'esercizio della servitù"

    Ma qui non stiamo parlando di un muro perimetrale e in base all'art 1117 i muri perimetrali di un condominio sono parte comune del condominio e non di proprietà esclusiva del singolo condomino e quindi sussistono leggi specifiche in materia di comunione....
     
  7. geopagio

    geopagio Membro Ordinario

    Sicuramente i tubi essendo esterni sono distaccati dalla parete condominiale ed il loro ingombro viene proiettato sulla terrazza di proprietà esclusiva (vero???). Sono Concorde con salves che si tratti di una servitù alla quale (per il servizio di tutti i condomini) la proprietà servente non può opporsi ma può decidere il tratto meno invasivo alla sua proprietà. Inoltre penso che alla proprietà servente spetti un equo indennizzo per tale servitù "coattiva".
     
  8. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    i muri esterne anche della terrazza sono condominiali pertanto se necessita far transitare dei tubi per il condominio non esiste indenizzo ciao art.1102 c.c.
     
  9. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Una domanda: gli amministratori erano al corrente che tuo padre è "solo" usufruttuario e che quindi le convocazioni delle assemblee dovevano essere fatte ai proprietari?
    Al di là di tutti i pareri legali espressi nel forum che, peraltro, ti rimandano a più esaustivi pareri di Avvocati, io ritengo che ci sia un grave vizio di forma nella deliberazione relativa al rifacimento dell'impianto centralizzato. Vizio di forma dovuto alla mancata convocazione dei legittimi proprietari a decidere ed a deliberare. E secondo me a questo punto è qui che dovete ribattere all'amministratore, secondo il principio: do ut des. Tu dai una cosa a me ed io ne do una a te. Ossia per non fargli andare a monte l'installazione alla quale, sono sicuro, tiene tanto, visto che prenderà una percentuale dai Condomini (e, forse anche dall'Impresa....) gli dovrete chiedere conto del disagio causati dai lavori, dai possibili danni e conseguenti risarcimenti, della possibilità di spostare le tubazioni in posizione meno visibile ecc. ecc. In definitiva: cercate di monetizzare il tutto. Tanto, se i lavori servono davvero, dovrete prima o poi eseguirli giocoforza.
     
  10. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Barbero cosa ti anno fatto sto AMINISTRATORI? sono amministratore da oltre 40 anni e quello che dici sulla percentuale dai condomini è sacrosanta e deliberata in assemblea, ogni volta che necessità, quello che dici delle imprese è tutto da approvare, le malelingue ci sono dappertutto ed in qualsiasi categorie e/o per sentito dire, se credi che deliberare una spesa straordinaria sia una cosa facile mettere tutti d'accordo fare i riparti ti sbagli, prima di lanciare epiteti gratuiti e forse meglio riflettere un pochino, non ti pare
     
  11. mimmi55

    mimmi55 Membro Junior

    Innanzi tutto grazie a tutti per le risposte.
    No, non abbiamo ricevuto alcuna comunicazione di assemblea. L'impianto è da rifare perchè è vecchio e non a norma di legge, NON per rendere autonomi gli appartamenti (magari!).
    Sì, è vero, i muri sono perimetrali, ma il danno estetico, a quello che ho visto, sarebbe notevole (sì, "incomberebbero" sulla terrazza di nostra proprietà), per cui cercherò davvero di "monetizzare" il tutto, anche se la cosa più semplice sarebbe comunque alzare i tubi a due metri. Se l'amministratore dovesse fare storie, tirerò fuori la faccenda della convocazione dell'assemblea.
    Una piccola osservazione sugli amministratori: purtroppo ce ne sono capitati BEN 4 uno più disonesto dell'altro (tra tutti si sono "spazzolati" più di 40.000 euro, a quel che so...) e quindi non ho molta fiducia. Ora c'è una specie di "triumvirato" di condomini che sta cercando di mandare avanti il tutto tra cause e carte da bollo, ma... non vediamo l'ora di vendere questa casa (anche se i tempi non mi sembrano molto favorevoli...).
    Grazie a tutti coloro che mi hanno risposto!
     
  12. xunmondomigliore

    xunmondomigliore Membro Junior

    Ha 30 giorni dalla data di comunicazione del verbale dell'assemblea....o comunque da quando ha saputo dei lavori per impugnare la delibera.....
     
  13. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per adimecasa
    Il mio non vuol essere un epiteto gratuito. Se lo lancio, lo faccio con cognizione di causa. L'Amministratore l'ho fatto anche io, per parecchi anni. E ti posso dire che molti (certamente non tutti..) colleghi pizzicavano da entrambe le parti. Io stesso ho avuto molte offerte da parte di ditte e, facendo una mia piccola, personale statistica ti posso dire che quelle che offrivano di più erano le ditte incaricate della manutenzione degli ascensori. C'era sempre qualche cosa da fare all'impianto, secondo loro. E poi chi più chi meno velatamente ti offrivano la percentuale se facevi deliberare il tale intervento o il tal altro aggiustamento, ecc. ecc. E poi, erano seguite a ruota dalle imprese di pulizia e dagli assicuratori. Perciò non prendertela e non sentirti toccato dalle mie parole se non appartieni a quella categoria. D'altra parte, l'hai detto: la percentuale deliberata dal'Assemblea è sacrosanta. Quella "di straforo" un pò meno....Dato che "a pensare male si fa peccato, ma molte volte non si sbaglia...."
     
  14. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    non è che non si sbaglia è questione di onestà, e di non fare di tutta un'erba un fascio quella cattiva va scartata, in 40 anni di amministarzioni un solo condominio o perso lo dato a mio figlio che pure ha intrapreso questo mestiere che non per dire e molto difficile farlo bene e onestamente ciao
     
  15. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non ho mai avuto intenzione di fare di tutta l'erba un fascio. E d'altra parte credo di averlo espresso abbastanza bene.
    Complimenti a te se sei riuscito a "sopravvivere" nelle giungle condominiali. Io, quel mestiere, l'ho fatto forse troppo emotivamente, e quando mi sono reso conto che si pretendeva -dall'Amministratore- (ripeto, se corretto!) di "fare il boia e l'impiccato".......bè ho mandato tutti a quel paese ed ho giurato a me stesso che sarei stato soltanto più "condomino e non condominio". :daccordo:
     
  16. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    applicare solo l'imparzialità ed il regolamento condominiale mediare e tanta pazienza, la tentazione di mandare al diavolo certi condomini è balenata tante volte, la professionalità ha superato e premiato visti i tempi che corrono me li tengo d'acconto. Sopratutto l'invidia di qualche condomino che ti fa accapponare la pelle, :daccordo:
     
  17. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Caro Adimecasa,
    ho provato sulla pelle tutto quello che hai detto. Poi un giorno forse te ne racconterò una a mò di aneddoto.
    Io ho smesso di fare l'amministratore anche perchè era un lavoro che facevo solo per passione. Il mio lavoro principale era un altro e mi assorbiva quasi totalmente. Però trovavo ancora il modo di essere d'aiuto a degli "amici" che, conoscendomi mi avevano "tirato in mezzo". Dopodiche gli amici non si sono rivelati più tali ed io mi sono trovato con "il cerino in mano". Non ho mai indagato più di tanto, ma ho avuto il sospetto che quei presunti amici, esigessero un trattamento "di favore" dall'Amministratore che avevano FATTO ELEGGERE LORO!!
     
  18. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    quello che dici è vero, ma non solo per amministrare, in qualsiasi attività gli amici ci sono solo quando anno bisogno dei servizi o dei favori questo è risaputo, che alla bisogna ti girano il discorso come,che, forse, ma, io non sapevo, e altro, queste cose le abbiamo passate tutti, ecco perchè tanta pazienza ci vuole ad amministrare un condominio che per la maggior parte dei condomini anno gia per loro stessi dei problemi da sopportare, sia in famiglia che sul lavoro, oggi è festivo e sto chiudendo un conto condominiale per la chiusura annuale e nessuno si sogna di capire le ore che vengono tolte alla famiglia chiudo salutandoti ciao.:daccordo:
     
  19. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ciao e....auguri anche se in ritardo.:daccordo:
     

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