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  1. moni66

    moni66 Nuovo Iscritto

    Buongiorno a tutti,
    dopo aver letto le 9 pagine di questo topic http://www.propit.it/f75/servitu-passaggio-fondo-molto-tempo-non-piu-intercluso-22396/ , sono un po' intimidita ad esporre il mio problema, siate pazienti per favore.
    Antefatto:
    Parliamo di un terreno di superficie ha=0.11.10, intercluso, di proprietà mia e di altri 17 comproprietari, che è stato venduto con rogito del 18 novembre 2008.
    Il terreno è pervenuto alla mia bisnonna con atto di divisione rogitato il 09/03/1957 e poi per successioni ereditarie di mia nonna e dei suoi fratelli, di mio padre ecc.. fino a me, mio fratelli e i nostri cugini (18 comproprietari in tutto).
    Il terreno è risultato intercluso fin dall'acquisizione originaria e per accedervi e coltivarlo, si è sempre passati da una corte comune e poi da un terreno di proprietà di terzi, sia come passaggio pedonale che carraio. Il terreno è stato utilizzato da alcuni degli eredi fino alla vendita avvenuta nel 2008
    Nel rogito di vendita, è stato indicato che l'accesso avviene attraverso la corte comune e il terreno di cui sono stati indicati i mappali, per uso ultraventennale.
    Accaduto:
    Ieri abbiamo ricevuto una lettera da parte di un avvocato, incaricato dal compratore, nella quale ci viene detto che il compratore del nostro terreno non può accedere al terreno acquistato perchè il proprietario dei mappali indicati nel rogito nega l'esistenza di un diritto di passaggio che sia maturato in capo agli eredi venditori, per uso ventennale.
    L'avvocato dichiara di aver verificato che non esistono iscrizioni di detta servitù e che sui terreni di cui ai mappali indicati nel rogito non esiste alcun segno che palesi l'esistenza di una servitù di passaggio.
    Dichiara inoltre che ciò concreta un vizio giuridico dei beni compravenduto che risultano privi del vantaggio giurdico - diritto di passaggio - ecc.. e che intende agire giudizialmente al fine di ottenere la risoluzione del contratto di compravendita con restituzione del prezzo, rimborso spese, danni perchè ha dovuto rescindere un preliminare di compravendita a causa della mancanza del diritto di passaggio...rimborso delle spese dell'agenzia intermediaria che curò a suo tempo la vendita, rimborso delle spese notarili ... di tutto e di più.
    Se non vogliamo un contenzioso giudiziario dobbiamo pagargli 20.000 euro (il terreno è stato venduto a 9500) entro 15 giorni.
    Considerazioni personali:
    Per 5 anni gli viene negato l'accesso e solo dopo 5 anni chiede la risoluzione del contratto per vizio?
    E per quanto riguarda l'affermazione che non ci sono segni che indichino l'esistenza della servitù di passaggio, io so che al fondo si accedeva tramite un cancello, ma dopo 5 anni, per quel che ne so io può anche averlo tolto apposta per dichiarare che non c'è alcun segno. Non ho modo di controllare, per ora, quale sia l'attuale situazione, perchè il terreno si trova in un'altra regione e in ogni caso non è più di mia proprietà quindi non avrei alcun titolo per accedervi.

    A voi la parola, sono fiduciosa che mi darete ottimi consigli come in passato.
    Grazie in anticipo.
    Monica
     
  2. erwan

    erwan Membro Attivo

    tutto si risolve in definitiva a questo: siete in grado di dimostrare che la servitù veniva esercitata e che si era costituita per usucapione?

    do comunque per scontate che vi rivolgiate ad un avvocato per rispondere all'iniziativa arrembante...
     
  3. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    esiste un concetto molto semplice:
    un fondo non può essere intercluso, deve quindi avere un accesso qualsiasi, va bene un diritto di passo qualsiasi

    credo che non ci voglia molto a dimostrare che per accedere al fondo in questione si esercitasse un qualsiasi passaggio, se chi ha sempre subito la servitù oggi ha deciso di non permettere più di esercitarla, deve lui dimostrare che questa servitù è in qualche modo decaduta e trovo sia difficile dimostrarla, sicuramente un legale ed un tecnico capace saranno in grado di aiutarvi, ma, nei 5 anni scorsi, come accedeva l'attuale proprietario?
     
  4. moni66

    moni66 Nuovo Iscritto

    I miei parenti hanno abitato in un edificio nelle vicinanze della corte comune e coltivato il terreno passando dai mappali in oggetto fin da prima del 1957 e fino alla vendita del 2008 (venduto sia l'immobile che il terreno a compratori diversi). Come si può dimostra oggettivamente questo?
     
  5. moni66

    moni66 Nuovo Iscritto

    Lui dice che non è mai riuscito ad accedervi.
    Secondo me ha problemi finanziari e invece di costruire sul terreno comprato come aveva intenzione di fare quando lo acquistò, ha pensato bene di far cassa su di noi.
    Al di là del fatto che la servitù di passaggio ovviamente c'era da ben 51 anni, ma non c'è un termine di prescrizione per contestare la sua esistenza?
    Voglio dire, se fosse anche vero che gli viene negato l'accesso da 5 anni, non avrebbe dovuto contestare subito la supposta inesistenza della servitù?
     
  6. erwan

    erwan Membro Attivo

    prima di tutto raccogliendo un bell'elenco di testimonianze
     
  7. moni66

    moni66 Nuovo Iscritto

    Ah, questo non è un problema, ci sono ancora 3 fratelli di mia nonna ancora vivi, più i cugini che hanno abitato e utilizzato il terreno fino al 2008 :)
    E magari ci mettiamo anche l'agenzia di intermediazione alla quale nessuno ha negato il passaggio quando ha accompagnato i compratori a visionare il terreno durante le trattative.
     
  8. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    indipendentemente

    Indipendentemente da aver usucapito o meno un accesso a un fondo non può essere intercluso, e deve ottenere senza arrecare danni ad un accesso a tale fondo:daccordo:
     
  9. moni66

    moni66 Nuovo Iscritto

    Il problema fondamentale qui, è che il compratore chiede la risoluzione secca del contratto di compravendita, non di dimostrare che esiste la servitù di passaggio ultraventennale. E neppure eventualmente di sobbarcarci le spese per la ottenere la servità di passaggio coattiva (si dice così?).
     
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  10. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se dimostri che esiste la servitù di passaggio ultraventennale con tanto di testimoni, verrà meno la richiesta di risoluzione del contratto di compravendita, perché essa poggia su basi inconsistenti, ovvero sia poggia sull'inesistenza di una servitù.
     
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  11. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il nocciolo della questione è questo. Basta incaricare un legale di spiegare a chiare lettere al proprietario dei mappali che esiste una servitù di passaggio consolidata e ultraventennale, con tanto di testimoni. Si tratta di fare un'azione legale per trascriverla definitivamente, togliendo ogni dubbio.
     
  12. moni66

    moni66 Nuovo Iscritto

    Grazie.
    Stasera contatto i miei cugini e riporto quanto mi avete detto.
     
  13. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    rimane comunque da dimostrare il fatto che si tu a dover ingaggiare la lite col vicino, dopo 5 anni mi sembra un pretesto

    io sentirei un legale e tenterei di rispondere picche, pretendere di risolvere il contratto dopo 5 anni sostenendo di non avere mai avuto accesso, sento le unghie stridere sui vetri fin da qui
     
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  14. moni66

    moni66 Nuovo Iscritto

    Dovresti sentire cos'è uscito dalla mia bocca ieri sera quando ho ricevuto la lettera... :rabbia:
     
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  15. moni66

    moni66 Nuovo Iscritto

    Intanto ho dato un'occhiata via satellite alla situazione attuale del fondo. A quanto vedo il terreno asservito è completamente coltivato e non c'è più lo stradello di passaggio che portava fino al fondo.
    Il vicino ha coltivato tutto, togliendo lo stradello, e affermando che non c'è mai stato passaggio.
     
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  16. erwan

    erwan Membro Attivo

    se la strada era tracciata in modo evidente dovrebbe essere visibile sulle aerofotogrammetrie degli anni passati...

    ;)
     
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  17. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Coi testimoni la cosa si dovrebbe appianare, anzi il vicino passerebbe dalla parte del torto perché ha rimosso una servitù ultraventennale consolidata. Del resto l'accesso al vostro fondo deve essere consentito da qualche parte, non è che qualcuno può pretendere che vi gettiate col paracadute!
     
  18. moni66

    moni66 Nuovo Iscritto

    A questo punto però dovremo incaricare in ogni caso un avvocato, sia che si debba agire contro l'ex-vicino per dimostrare l'esistenza della servitù, sia che invece si possa agire contro il compratore rigettando la richiesta di risoluzione del contratto perchè trascorsi 5 anni dalla vendita.
    E questo avvocato andrà pagato, potremo a questo punto chiedere noi il rimborso delle spese legali?
     
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  19. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E' ovvio che dovrete muovervi con un legale. Dovrete infatti, come hai affermato, dimostrare (con le aerofotogrammetrie degli anni passati, come suggerisce erwan) la PREESISTENZA della servitù arbitrariamente rimossa dal vicino, e agire legalmente contro il compratore rigettando la richiesta di risoluzione del contratto, non tanto perché sono trascorsi 5 anni dalla vendita, quanto perché tale richiesta poggia su basi inconsistenti, ossia possia sulla inesistenza di una servitù che invece c'è, è ultraventennale, ed è consolidata ma non trascritta. Raccogliendo testimoni dovete esigerne la trascrizione. Risolto questo problema, automaticamente la compravendita non sarà revocabile.
     
  20. moni66

    moni66 Nuovo Iscritto

    Riguardo ai 5 anni, mi riferivo a questa risposta.

     

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