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fausto c

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buon pomeriggio.
Il D.L., che dovrebbe seguire i lavori di ristrutturazione interna del nostro fabbricato, è molto legato ad una coppia di condomini, che sono anch'essi dei tecnici. Questi, a loro volta, sono riusciti a far assegnare i lavori ad una ditta di loro conoscenza. L'amministratrice è dalla loro parte. Si potrebbe sorvolare su tutto, se i lavori fossero eseguiti decentemente e secondo le tempistiche previste.... Purtroppo non è così. Il clima nel condominio è diventato incandescente, anche perchè, a critiche sollevate pure da un professore della facoltà di ingegneria ed un geometra di lunga esperienza, il D.L. ha risposto per iscritto che siamo tutti incompetenti e fantasiosi. I lavori sono stati fermi 2 mesi. Perchè? Secondo il D. L., perchè non gli abbiamo dato " la scheda tecnica dei lampioncini ( quelli che vendono nei grandi magazzini)" che pensiamo di istallare nel vano scala.......
Abbiamo votato per una commissione di tecnici, formata da condomini, che supervisionasse i lavori, ma l'amministratrice l'ha convocata una sola volta. E' un incubo! Cosa ci consigliate di fare? Come si può sfiduciare il D.L.? Quali sarebbero le conseguenze per noi?
Grazie a tutti
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
quali sarebbero i motivi perchè si vuol sfiduciare il D.L. ? i seguenti :
> i lavori non sono eseguiti
> I lavori sono stati fermi 2 mesi.
l'assemblea nomina il DL e lo puo anche sollevare dall'incarico con le stesse modalità, a prescindere dai motivi validi o non validi.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
se i lavori fossero eseguiti decentemente
i lavori non devono essere eseguiti decentemente ma secondo le prescrizioni del Capitolato Lavori impartite dal Progettista del Lavoro e secondo le Regole della Buona Pratica Edilizia, che devono essere di conoscenza del Direttore dei LAvori (se persona diversa dal Progettista).
Il tuo, e forse di qualche altro condomino, è un giudizio soggettivo; sarebbe meglio che gli scontenti nominassero un loro consulente tecnico che dovrebbe redigere una relazione, possibilmente giurata, dello stato di fatto dei lavori, nella quale venissero evidenziate tutte le pecche che si discostano dal Capitolato Lavori e dalle Regole della Buona Pratica Edilizia. Questo documento va inviato all'Amministratore con menzione di far pervenire tale scritto al D.L. il quale dovrà avvisare, se lo ritiene l'Impresa. Contemporaneamente i dissidenti, se hanno il numero ed i millesimi previsti dal c.c., inviteranno l'amministratore a fare una assemblea avente per Ordine del Giorno la qualità dei lavori eseguiti, lo stato di avanzamento dei lavori ecc... ecc... . A tale assemblea è necessario che partecipi il D.L. che è la figura nominata dall'Assemblea condominiale per curare gli Interessi del Condominio. In questa occasione potrebbe essere votata la revoca dell'incarico ma dovreste avere pronto il nome di un altro professionista che lo sostituisca.
Secondo il D. L., perchè non gli abbiamo dato " la scheda tecnica dei lampioncini ( quelli che vendono nei grandi magazzini)"
Questo sarebbe un obbligo del Progettista del Lavoro ed in seconda battuta dal D.L. che fa gli interessi del Condominio. Come già detto il progettista dovrebbe redigere il capitolato dei lavori ed il Computo Metrico estimativo per dare una idea ai condomini circa la spesa massima che dovrebbe essere spesa per i lavori che si è deciso di fare. Le imprese invitate a fare le loro offerto le devono fare sulla base Del Capitolato dei lavori e non sulla base del Computo Metrico estimativo.
 

Claudia85

Membro Junior
Proprietario Casa
i lavori non devono essere eseguiti decentemente ma secondo le prescrizioni del Capitolato Lavori impartite dal Progettista del Lavoro e secondo le Regole della Buona Pratica Edilizia, che devono essere di conoscenza del Direttore dei LAvori (se persona diversa dal Progettista).
Questo sarebbe un obbligo del Progettista del Lavoro ed in seconda battuta dal D.L. che fa gli interessi del Condominio. Come già detto il progettista dovrebbe redigere il capitolato dei lavori ed il Computo Metrico estimativo per dare una idea ai condomini circa la spesa massima che dovrebbe essere spesa per i lavori che si è deciso di fare. Le imprese invitate a fare le loro offerto le devono fare sulla base Del Capitolato dei lavori e non sulla base del Computo Metrico estimativo.
Perdonate l intrusione, ma e' attinente alla richiesta di sfiducia del tecnico

Gentile Luigi quindi se salta fuori un problema di altezze nel seminterrato che mi conteggiano come costosissimo extra nonostante fosse conosciuta la disomogeneita della suddetta ( nel capitolato figurano le voci rimozione pavimenti e sottofondi) ma il fulcro del progetto era proprio riqualificare il seminterrato/cantina per successiva richiesta di abitabilita ( figurano nel progetto CILA/DIA le voci camera studio lavanderia taverna, realizzazione di ingresso indipendente con scala e posa impianti)

di chi e' la colpa e chi deve pagare?

Sapevano la situazione sia il tecnico ( che e' sia progettista che DL che stilatore del computo metrico) che l impresa. Hanno fatto vari sopralluoghi prima.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
chi prende le misure è il progettista, che viene pagato per questo, poi c'è l'impresario che viene o manda a fare il sopralluogo prima di fare l'offerta. Di solito nel contratto c'è sempre una frase che dice che l'impresa ha letto il capitolato lavori e lo condivide sia per quanto riguarda le lavorazioni previste che le misure e che l'offerta è stata redatta dopo un accurato sopralluogo del cantiere. Se nel contratto c'è questa frase l'impresa si trova in una posizione di svantaggio certo che se la differenza è molta tra le misure di progetto e quelle effettivamente calcolate magari sul ponteggio mi sembra equo trovare un accordo a metà strada. Ciò non vuol dire che il D.L. debba fare un pressing sull'impresa perchè questa, anche se sottovalutando il lavoro, si trova in torto cercherà di non perdere soldi: perché nessuno lavora in perdita.
C'è poi una differenza tra lavori condominiali e lavori privati per i secondi devono essere sottoscritti accordi personali visto che i lavori saranno a carico del singolo condomino.
 

fausto c

Membro Attivo
Proprietario Casa
Nel ringraziare chi mi ha voluto gentilmente rispondere, vorrei aggiungere che il D.L., coincide con il progettista, ed è un architetto, straniero, ma architetto. Nel computo metrico non ha inserito voci fondamentali, come il cambio delle finestre o quello dei pavimenti dei pianerottoli (tutti in condizione pietosa perchè il palazzo è antico e mal tenuto). Oggi queste spese le vuole far rientrare in un 8% in più che lui ha calcolato per gli "imprevisti"! Come si fanno a considerare queste spese "imprevisti"? La maggior parte di noi si è fidata del computo stilato dal progettista/D.L., anche perchè non siamo del mestiere e non abbiamo esaminato le singole voci. Questo si aggiunge a quanto già esposto.
L'Amministratrice è dalla parte del D.L. , dell'Impresa e dei due condomini che hanno pressato perchè si scegliesse quella ditta (sono un ingegnere ed un altro architetto, coniugi). Tutte le nostre rimostranze cozzano contro un muro di gomma. L'unico effetto ottenuto è stato quello di essere tutti aggrediti verbalmente in assemblea dai sopracitati personaggi e di essere ora in rapporti tesissimi con l'Amministratrice. Cosa fareste al nostro posto?
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Nel computo metrico non ha inserito voci fondamentali, come il cambio delle finestre
mi dispiace ma le finestre sono di proprietà privata ognuno si paga le proprie, a meno che che non siano le finestre delle scale.
La maggior parte di noi si è fidata del computo stilato dal progettista/D.L., anche perchè non siamo del mestiere e non abbiamo esaminato le singole voci.
d'accordo, ma questo non vi esenta dal controllare che le voci dei lavori riguardino le parti comuni. I pianerottoli sono parte comune e leggendo il capitolato qualcuno doveva accorgersi della mancanza. Tuttavia basta ripresentare un capitolato con relativo computo e votarlo con la adeguata maggioranza. La suddivisione delle spese si farà secondo la tabella scale.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
In questa occasione potrebbe essere votata la revoca dell'incarico ma dovreste avere pronto il nome di un altro professionista che lo sostituisca.
Non necessariamente, anche perché apparirebbe come in disegno preordinato con lo scopo di eliminare il D.L. senza prima conoscere le sue ragioni.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
entile Luigi quindi se salta fuori un problema di altezze nel seminterrato che mi conteggiano come costosissimo extra nonostante fosse conosciuta la disomogeneita della suddetta ( nel capitolato figurano le voci rimozione pavimenti e sottofondi) ma il fulcro del progetto era proprio riqualificare il seminterrato/cantina per successiva richiesta di abitabilita
se questo è scritto nell'incarico dato al progettista è lui che ha sbagliato. se è solo stato detto verbalmente allora vale il detto "verba volant scripta manent". Ma se tu eri interessato ad avere l'abitabilità dei tuoi locali dovevi marcare stretto il progettista ed il direttore dei lavori in modo che i lavori fossero fatti secondo le tue esigenze. Comunque questi lavori, sappi, sono lavori personali li devi pagare tu non puoi pretendere di distribuirli su tutti i condomini. Forse dovevi avere un tuo consulente tecnico personale.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
anche perché apparirebbe come in disegno preordinato con lo scopo di eliminare il D.L. senza prima conoscere le sue ragioni.
ma se i committenti hanno già deciso tra loro per la remissione dell'incarico e l'assemblea è solo un atto formale, tutto questo riguardo è inutile. Il disegno preordinato c'è è inutile negarlo.
 

fausto c

Membro Attivo
Proprietario Casa
mi dispiace ma le finestre sono di proprietà privata ognuno si paga le proprie, a meno che che non siano le finestre delle scale.

d'accordo, ma questo non vi esenta dal controllare che le voci dei lavori riguardino le parti comuni. I pianerottoli sono parte comune e leggendo il capitolato qualcuno doveva accorgersi della mancanza. Tuttavia basta ripresentare un capitolato con relativo computo e votarlo con la adeguata maggioranza. La suddivisione delle spese si farà secondo la tabella scale.
Ovviamente mi riferivo alle finestre delle scale.
Per quanto riguarda i pianerottoli, la situazione è particolare: l'edificio è del '700, con modifiche ottocentesche, le scale sono di piperno così come alcuni pianerottoli (tutti disuguali per forma), mentre altri sono stati piastrellati senza alcun criterio negli ultimi cinquant'anni
 

fausto c

Membro Attivo
Proprietario Casa
Vorrei sapere, in base alla Vs. esperienza, se vi sembra normale ed accettabile il comportamento del D.L. e dell'Amministratrice. Il D.L. ha dato dell'incompetente anche ad un ingegnere e professore universitario, che lavora in tutta Italia
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Il D.L. ha dato dell'incompetente anche ad un ingegnere e professore universitario, che lavora in tutta Italia
se la persona apostrofata con quell'epiteto è un condomino può essere motivo di rimozione dall'incarico. Il professionista non dovrebbe insultare chi gli da il lavoro: se si arriva a tanto o si da le dimissioni dall'incarico o lo si defenestra.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Per quanto riguarda i pianerottoli, la situazione è particolare: l'edificio è del '700, con modifiche ottocentesche, le scale sono di piperno così come alcuni pianerottoli (tutti disuguali per forma), mentre altri sono stati piastrellati senza alcun criterio negli ultimi cinquant'anni
se il progettista non ha tenuto conto di queste differenze durante la redazione del Capitolato Lavori è una sua mancanza della quale dovrebbe rispondere con la sua assicurazione professionale. Ti sei accertato che ce l'abbia?.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Vorrei sapere, in base alla Vs. esperienza, se vi sembra normale ed accettabile il comportamento del D.L. e dell'Amministratrice. Il D.L. ha dato dell'incompetente anche ad un ingegnere e professore universitario, che lavora in tutta Italia
Se il D.L professionista, magari esperto, ha dato dell'incompetente al professore e questi non ha controbattuto, è molto probabile che sia solo un bravo teorico, ma poco esperto di cantiere. Compete a lui farsi rispettare se ha gli attributi. Altrimenti potrebbe essere uno dei tanti nominati per giochi di potere. Non c'è da meravigliarsi: siamo in Italia.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Se il D.L professionista, magari esperto, ha dato dell'incompetente al professore e questi non ha controbattuto, è molto probabile che sia solo un bravo teorico, ma poco esperto di cantiere.
comunque il professore è un committente e la regola numero uno per chi lavora e quella di non indisporre chi ti dà da lavorare.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
comunque il professore è un committente e la regola numero uno per chi lavora e quella di non indisporre chi ti dà da lavorare.
Nel limite del civile confronto è accettabile. Non è accettabile che il committente imponga la sua decisione se contraria alla tecnica e/o alla normativa.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Non è accettabile che il committente imponga la sua decisione se contraria alla tecnica e/o alla normativa.
In questo caso è il libero professionista che dice e scrive: "siccome non voglio essere coinvolto nelle vostre porcate, perché di questo si tratta essendo pratiche contrarie alle norme ed alla buona pratica edilizia, rassegno le mie dimissioni."
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Chi decide è il direttore dei lavori non il committente. Se vuole. sarà quest'ultimo a revocargli l'incarico e se ne assumerà la responsabilità.
 

Claudia85

Membro Junior
Proprietario Casa
se questo è scritto nell'incarico dato al progettista è lui che ha sbagliato. se è solo stato detto verbalmente allora vale il detto "verba volant scripta manent". Ma se tu eri interessato ad avere l'abitabilità dei tuoi locali dovevi marcare stretto il progettista ed il direttore dei lavori in modo che i lavori fossero fatti secondo le tue esigenze. Comunque questi lavori, sappi, sono lavori personali li devi pagare tu non puoi pretendere di distribuirli su tutti i condomini. Forse dovevi avere un tuo consulente tecnico personale.
E' una casa indipendente, non un condominio.
Lui ha ottenuto in sanatoria il titolo abilitativo a costruire a 240, doveva prendere correttamente le quote perche e' stato pagato per trovare le difformita'.

C e' l extra a mie spese venuta fuori perche il progettista l ha omessa tra le voci che erano indispensabili da fare
 

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sono proprietaria al 50% di un appartamento di una casa bifamiliare. L'altro 50% e di proprietà del mio ex marito,L'altro appartamento che si trova al piano di sotto e' di proprieta' al 50% sempre del mio ex marito e 50% di mia figlia. Ora ci sono delle spese da sostenere per il tetto della casa. Per quanto io devo partecipare ? grazie
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