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  1. franco394

    franco394 Nuovo Iscritto

    Ho affittato un garage (utilizzato come deposito) ud un ragazzo che da oltre un anno non mi paga un euro.
    Il contratto non fu fatto perchè da subito non ho ricevuto il pagamento pattuito.
    Domanda: come posso liberare il mio garage?
    Ovviamente non intendo andare da un legale, le spese sono sproporzionate in confronto alla cifra del contendere (affitti arretrati che sono disposto a perdere pur di avere libero l'immobile).
    Quali conseguenze potrei avere, se sostituissi la serratura impedendo all'inquilino l'ingresso?
    Mi si consiglia di denunciarlo ai Carabinieri quale "abusivo senza titolo" avete esperiasnza in tale procedura?
    Grazie a tutti coloro che vorranno inviarmi un consiglio.
    Franco394
     
  2. Giancarlo Tesei

    Giancarlo Tesei Nuovo Iscritto

    Niente da fare: avvocato e sfratto per morosità.
    Certo aver fatto passare un anno potrebbe significare che il suo inquilino possa rivendicare la possibilità di rimanere in affitto con un "contratto base".
    Fare una denuncia dopo un anno di permanenza incontestata potrebbe sembrare quantomeno strano.
    Cambiare la serratura sarebbe come fare un favore al suo inquilino, l'avvocato le spiegherà perchè.
    In conclusione mai dare il possesso di un immobile senza un contratto firmato e senza un pagamento tracciabile.
    Pagare le tasse sugli immobili locati spesso è una garanzia per rientrarne in possesso.
    Giancarlo
     
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  3. Concordo con Giancarlo Tesei, ma non capisco cosa sia un contratto base! :domanda:
     
  4. franco394

    franco394 Nuovo Iscritto

    Grazie Giancarlo, non è passato un anno senza contestazioni, ho chiesto più volte la restituzione del garage. Faccio anche presente che ne io ne l'inquilino abbiamo in mano nulla per dimostrare i tempi e/o eventuali pagamenti. Un consiglio avuto da un conoscente che dice di intendersene, mi consiglia di fare una denuncia ai carabinieri per occupazione abusiva.Cosa ne pensi?
     
  5. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
  6. Giancarlo Tesei

    Giancarlo Tesei Nuovo Iscritto

    Mah, io andrei dall'avvocato, le denunce non assistite da un parere legale, a meno che non siano per il solito furto di biciclette, rischiano di diventare un boomerang per chi le fa.
    Scherzando sul termine, con "contratto base" mi riferivo alla norma che dispone che ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:
    a) la durata della locazione e' stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio;
    b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;
    c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione e' fissato in misura pari al triplo della rendita catastale (ovvero molto poco, a danno del locatore, giustamente), oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.
    Scusa l'omissione
    Giancarlo
     
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  7. I carabinieri possono fare ben poco!
     
  8. Credo non si applichi ai contratti ad uso diverso dall'abitativo! Resta il fatto che senza contratto (box, ad uso deposito?), senza prova certa dell'ammontare del canone e dell'inizio della locazione, forse dovrà intervenire il giudice a sbrogliare la situazione!
     
  9. Giancarlo Tesei

    Giancarlo Tesei Nuovo Iscritto

    Come hai potuto leggere anch'io sono molto incerto sull'iter procedurale della questione ed ho scritto che la norma si applica agli immobili ad uso abitativo.
    Il garage è un immobile ad uso abitativo?
    Dire no tout court mi pare azzardato: è sicuramente da tutti definito "pertinenza" di unità immobiliare ad uso abitativo, ma, ad esempio, l'Agenzia delle Entrate ha fatto soffrire molti individuando il secondo garage non più pertinenza ma ancora immobile ad uso abitativo.
    Come dici giustamente nella tua conclusione, o si trovano d'accordo o ci pensa il Giudice.
    Comunque passano sempre tre o quattro anni e l'esito è incerto.
    Giancarlo
     
  10. Questa, se possibile, dovrebbe essere una buona soluzione!
     
  11. franco394

    franco394 Nuovo Iscritto

    troppo lunga e costosa

    Intanto grazie per i consigli, ma proprio leggendo altre esperienze su questo Forum (fatto molto bene. complimenti agli organizzatori) mi sono convinto che uno sfratto regolare per poi trovarmi a "custodire" le cose depositate ( cose senza alcun valore) per anni nello stesso magazzino, non sia la soluzione. Domani andrò a depositare la mia denuncia per "occupazione abusiva", poi farò svuotare il magazzino e sostituire la serratura.
    Penso... sia meglio una causa civile per una denuncia che potrebbe farmi l'inquilino che la procedura di sfratto. Ciao vi farò sapere..
     
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  12. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se il contratto verbale dura da meno di un anno sei ancora in tempo a registrarlo con la procedura di ravvedimento operoso.
    L'imposta di registro sarà al massimo di 67 euro più interessi e sanzioni, poiché non penso che il canone del garage sia superiore a 3.350 Euro l'anno. Quindi pagheresti circa 67 euro di imposta, circa 11,50 euro tra interessi e sanzioni e un paio di marche da bollo.
    Questo però ti darebbe la certezza di poter agire per vie legali per ottenere il rilascio dell'immobile.
    Ovviamente dovrai però corrispondere il prossimo anno le imposte (IRPEF) anche sui canoni non percepiti, imposte che potrai recuperare sotto forma di credito di imposta solo alla convalida dello sfratto.
    La norma di cui parla Giancarlo Tesei non si applica agli immobili ad uso diverso da abitazione. Per un garage si applicherebbe solo se esso fosse stato locato unitamente ad una abitazione, ovvero con lo stesso contratto.
     
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  13. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Riguardo all'ultima frase, purtroppo l'inquilino potrebbe farti una denuncia penale, per esercizio arbitrario delle proprie ragioni (art. 392 C.P.). Informati bene da un legale prima di attuare quanto hai pensato. In questo caso non sarebbe affatto "meglio".
     
  14. linteo

    linteo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Sarebbe cosa buona e giusta, ma credo che le forze dell'ordine, non si limitino a ricevere la denuncia, cosi' come formulata da te.
    Ti domanderanno: esistono porte in questo garage?
    Ora è chiuso a chiave? Da chi? Chi possiede le chiavi? Chi le ha consegnate al sig. tizio? Lei è a conoscenza che la legge punisce le false dichiarazioni?
    Poi andranno a sentire Tizio, che candidamente dirà di aver ricevuto le chiavi dal proprietario, che non ha mai stilato uno straccio di contratto, e che lui di li non si muove, e bla bla bla.
    Purtroppo penso andrà cosi'. anche se la voglia di cambiare la serratura è grande ed ne avresti tutte le ragioni. Comunicaci l'esito della vicendaed in Bocca al lupo
    Grazie
     
  15. franco394

    franco394 Nuovo Iscritto

    Chiarimenti: 1° il contratto non è mai stato fatto non per evadere tasse, io sono uno studente senza reddito, se non quello derivante da 2 garage a suo tempo ricevuti in regalo da mio nonno. Uno dei garage è affittato a euro 150,00 mensili e per questo ho fatto un regolare contratto registrato, per il secondo avrei fatto il contratto se non avessi capito che l'inquilino non era un buon pagatore, inoltre ho chiesto 100,00 euro perchè è un giovane e un pochino mi faceva "pena". Credo che questi chiarimenti siano importanti, visto il mio reddito non sono tenuto alla denuncia dei redditi, e non temo nessuna ripercussione da parte del' ag. delle entrate. Ciao
     
  16. joenocera

    joenocera Membro Junior

     
  17. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E' esonerato dalla presentazione della dichiarazione dei redditi il contribuente che possiede solo redditi dei fabbricati derivanti esclusivamente dal possesso dell’abitazione principale e di sue eventuali pertinenze (box, cantina, ecc.), oppure chi possiede solo redditi di terreni e/o fabbricati (compresa abitazione principale e relative pertinenze) per un importo inferiore a Euro 500.
    Mi sembra che questo non sia il tuo caso, quindi ....
    Inoltre, non registrando un contratto di locazione di durata superiore ai 30 giorni, hai evaso l'imposta di registro pari al 2% su un reddito di 1.200 Euro (che sono i 100 Euro mensili per l'affitto del garage).
    Tu puoi non aver paura dell'Agenzia delle Entrate, però non sei a posto con il fisco, mi dispiace !
     
  18. Inoltre, si prevede l’obbligo della forma scritta per la validità della stipula dei contratti di locazione.(legge 431/98).
    Qiundi un contratto di locazione non scritto e non registrato non dovrebbe essere nullo? (uso non abitativo)
     
  19. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Certo che è nullo, ovvero se vuole sfrattare l'inquilino deve registrare il contratto verbale. Come ho scritto in un post precedente sarebbe ancora in tempo a farlo con il ravvedimento operoso.
    Secondo me, invece, facendo una denuncia ai Carabinieri per occupazione abusiva quando lui stesso ha fornito le chiavi del locale all'inquilino si mette nei guai e se cambia la serratura ... ancora peggio. Rischia due denunce, una per falso in atto pubblico e una per esercizio arbitrario delle proprie ragioni. Però se il suo avvocato lo ha consigliato così ...
     
  20. joenocera

    joenocera Membro Junior

    Credo che c'e' una multa per il locatore,molto pesante,e un'altra multa per il conduttore,se il conduttore denuncia che il locatore non ha voluto fare il contratto sara' premiato , con un'anno d'affitto gratis.
     

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