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  1. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti. Ho avviato a fine 2014 una causa di sfratto relativa alla locazione di una unità ad uso abitativo, locazione con contratto 3+2. Il 31 gennaio u.s. è terminata la quinta annualità. Vi chiedo se debbo comunicare la proroga all'ADE, oppure no.
     
  2. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Se non c'è ancora stata la prima udienza (durante la quale il giudice convalida o meno lo sfratto) il contratto è in corso di validità, quindi devi comunicare la proroga all'AdE.
    Suppongo si tratti di uno sfratto per morosità, visto che non parli di finita locazione. Quindi il conduttore potrebbe sanarla davanti al giudice oppure chiedere ed ottenere il termine di grazia.
    Se non hai comunicato al conduttore disdetta allo scadere del quinto anno, osservando il termine di preavviso, al 31 gennaio il contratto è stato prorogato e la proroga dee essere comunicata all'AdE.
     
  3. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    penso che oltre a iniziare la pratica dello sfratto avrai comunicato anche il diniego di fare una proroga al contratto in scadenza del quinquiennio
     
  4. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Lo sfratto, noto all'inquilino, non rappresenta a tutti gli effetti un diniego alla proroga?
    Grazie.
     
  5. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Se è uno sfratto per morosità no: compete al giudice decidere se risolvere il contratto oppure mantenerlo in essere. Perché la legge consente al conduttore di sanare la morosità in giudizio (art. 55 legge 392/1978) e quindi proseguire nella locazione.

    Se si tratta di fine locazione, avresti dovuto inviare disdetta al conduttore con preavviso di almeno sei mesi rispetto alla scadenza del quinto anno.
     
  6. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    diniego alla proroga, significa anche fine locazione
     
  7. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Solo se il "diniego alla proroga" è stato comunicato dal proprietario all'inquilino con lettera raccomandata a/r almeno sei mesi prima della scadenza del quinquennio.
    Nel caso in esame, essendo scaduto il quinto anno (contratto 3 + 2) il 31 gennaio 2015, il proprietario avrebbe dovuto disdire il contratto non oltre luglio 2014.
    Se non lo ha fatto, il contratto è stato prorogato.
    Se il proprietario ha solo iniziato una pratica legale di sfratto per morosità, sarà il giudice a decidere se e quando convalidare lo sfratto e conseguentemente risolvere il contratto.
     
  8. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    di solito il legale di norma quando invio un decreto di sfratto, oltre a chiedere eventuali arretrati, chiede per implicito che fa riferimento anche alla disdetta di fine locazione
     
  9. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ma il legale NON invia un "decreto di sfratto"! Notifica una citazione in tribunale: lo sfratto può essere "decretato" (ossia convalidato) solo dal giudice!

    E il riferimento alla fine locazione si può fare solo se il contratto è stato disdettato nei termini di legge.
    Il proprietario dovrebbe chiarire se e quando ha inviato la disdetta, perché questo non si è ancora capito!
     
  10. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ho attivato la procedura di sfratto nei confronti del conduttore, ma non gli ho inviato disdetta del contratto di locazione, ritenendo (erroneamente?) che la disdetta venisse 'assorbita' dalla procedura di sfratto medesima.
     
  11. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Allora il contratto è in essere, cioè in corso, fino a quando il giudice convaliderà lo sfratto (sfratto per morosità, giusto?).
    Ci sono già state udienze? Se sì, l'inquilino si è presentato? Se sì, ha pagato sanando la morosità e le spese processuali liquidate a suo carico dal giudice? Ha chiesto e ottenuto il termine di grazia?
    Sono tutte domande che puoi rivolgere al tuo avvocato, lui ti saprà dire come si svolge l'iter giudiziale.
     
    A alberto bianchi piace questo elemento.
  12. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    L'avvocato conosce perfettamente l'aspetto civilistico della questione 'locazione', dell'aspetto fiscale sa poco, anzi, professionalmente parlando, niente.
     
  13. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Uva il legale prima di iniziare un contenzioso di sfratto, dovrebbe intimare il pagamento degli arretrati, evidenziando anche le disdetta per morosità e fine della locazione
     
  14. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non dubito che l'avvocato abbia sollecitato i pagamenti arretrati prima di iniziare la pratica di sfratto, mandando una raccomandata all'inquilino.
    Ma NON esiste la "disdetta per morosità"! Forse è questo che non ti è chiaro Adime: la risoluzione (chiusura definitiva) del contratto avviene solo e nel momento in cui il giudice convalida lo sfratto.
    Se il conduttore sana la morosità e paga le spese processuali in udienza (eventualmente usufruendo del termine di grazia), il contratto rimane valido e la locazione prosegue.
    Il moroso potrebbe anche pagare tutto prima dell'udienza: in tal caso l'avvocato del proprietario deve dichiarare davanti al giudice che la morosità non sussiste essendo già stata sanata. E la locazione prosegue.

    Tutto ciò per non più di tre volte in quattro anni (art. 55 legge 392/1978):
    "Art. 55
    Termine per il pagamento dei canoni scaduti

    La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta. In tal caso rinvia l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato. La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà. Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto."


    Altra cosa è la disdetta del contratto per evitarne la proroga, indipendentemente dalla morosità.
    Il proprietario avrebbe dovuto inviarla all'inquilino entro luglio 2014 (essendo la scadenza del quinto anno il 31 gennaio 2015) rispettando i 6 mesi di preavviso. Ma purtroppo non l'ha fatto, quindi il contratto è stato prorogato con decorrenza 1° febbraio. La proroga deve essere comunicata all'AdE.
     

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