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Frak82

Membro Junior
Proprietario Casa
Salve a tutti,

Vorrei una riflessione sull'argomento degli sfratti, ho letto da poco che è possibile sfrattare un inquilino (locale commerciale) esclusivamente se sussistono dei validi motivi.... per esempio la morosità. La mia curiosità e il sapere quando è possibile sfrattare senza specificarne cause e/o motivi.

PS: trattasi esclusivamente del momento in cui è terminata lo locazione, es. 12 anno di un contratto 6+6.

grazie
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
È possibile, con 12 mesi di preavviso rispetto alla scadenza del 12’anno, non rinnovare il contratto. Con la avvertenza che se la attività commerciale è aperta al pubblico dovrai pagare L avviamento (12 o 18 mensilità) L. 392/78
 

Frak82

Membro Junior
Proprietario Casa
Deduco che non convenga agire in tale maniera, quindi la morosità è l'unica che regga.... Nel senso non lo butti fuori perchè ti sta antipatico :), del resto come giusto che sia... grazie delle dritte nemesis e basty, notte
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
La morosità non dipende dal locatore: certamente se il conduttore diventa moroso la strada è lo sfratto
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
C'è anche l'inadempienza contrattuale che può provocare la risoluzione del contratto e quindi lo sfratto.
 

Frak82

Membro Junior
Proprietario Casa
Con un inadempienza non rispettata il giudice puo fare lo sfratto senza possibilità di opposizione?
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
L'inadempienza è il mancato rispetto di una clausola essenziale del contratto. Dipende, non tutte le inadempienze possono portare alla risoluzione del contratto.
 

Frak82

Membro Junior
Proprietario Casa
Mettendo da parte il discorso della morosita e concentrandoci solamente sulle inadempienze....prendiamo in esame questo articolo:

5 Inadempimento
Il mancato pagamento di due mensilità da parte della conduttrice darà diritto alla parte locatrice di
ottenere la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c.

Due mesi e si procede allo sfratto senza nessun tipo di opposizione?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Mettendo da parte il discorso della morosita e concentrandoci solamente sulle inadempienze....prendiamo in esame questo articolo:

5 Inadempimento
Il mancato pagamento di due mensilità da parte della conduttrice darà diritto alla parte locatrice di
ottenere la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c.
Due mesi e si procede allo sfratto senza nessun tipo di opposizione?
No: lo sfrattato può rimediare al ritardo credo fino a tre volte. E anche con il 1456 è sempre un giudice a dover convalidare la richiesta di sfratto
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
lo sfrattato può rimediare
Se è "sfrattato", può rimediare... solo sloggiando.
credo fino a tre volte.
No. Nelle locazioni di immobili a uso diverso dall'abitazione non si applica la disciplina di cui all’art. 55 della legge n. 392/1978 (cosiddetto termine di grazia).
Ed ex art. 1453, terzo comma c.c., dalla data della domanda introduttiva della causa di risoluzione del contratto – il conduttore non può più adempiere.
E anche con il 1456 è sempre un giudice a dover convalidare la richiesta di sfratto
Ex art. 1456, comma 2 c.c., la risoluzione si verifica di diritto quando la parte non inadempiente esercita il diritto potestativo acquisito con la clausola e comunica all’altra parte che intende avvalersi della stessa. La comunicazione del locatore di avvalersene produce i medesimi effetti di una sentenza giudiziale.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Sui primi due punti hai ragione: mi ero dimenticato che la locazione era di tipo commerciale:triste: e sul primo punto perdonami anche un errore per così dire di "consecutio temporum")

Sul terzo punto la questione sembra più complessa: ora è probabile che le mie riserve facessero riferimento ancora ai contratti di tipo residenziale. Sul tema @uva ci cita sempre una discussione relativa alla clausola risolutiva espressa. Probabile che le riserve anche qui siano solo relative ai contratti residenziali.

Quindi grazie per la correzione.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
La comunicazione del locatore di avvalersene produce i medesimi effetti di una sentenza giudiziale.
Cosa succede se il locatore, dopo aver risolto il contratto avvalendosi della clausola risolutiva espressa, si rivolge al Giudice per ottenere il rilascio dell'immobile?

Anni fa avevo rivolto la domanda specifica all'esperto Ollj.

Mia domanda:
Il proprietario che applica la clausola di risoluzione espressa a causa morosità (e risolve il contratto facendo anche la pratica all'Agenzia delle Entrate) ma inizia la pratica legale di sfratto per liberare l'immobile, cosa deve fare se il conduttore sana la morosità? Considerato che il pagamento esclude la risoluzione del contratto, come chiaramente indicato dall'art. 55 legge 392/1978.

Risposta di Ollj:
circa la possibilità di "sanatoria" in sede giudiziale Lei ha ben ha colto!
La giurisprudenza maggioritaria della Corte di Cassazione si è orientata nel senso di non tener minimamente in conto quanto su indicato in ambito fiscale; il presupposto giuridico su cui si fonda tal "costruzione" giurisprudenziale è dato dal principio secondo cui, ex art. 55 legge equo canone, siano definite disposizioni con valenza di ordine pubblico inderogabili dai privati in sede contrattuale (Cassazione sentenza n.6995 del 1986), con la conseguenza che la sanatoria ex art. 55 equo canone sia da ammettersi pur in presenza di clausola risolutiva espressa.
Conseguentemente: anche chi fosse munito di clausola risolutiva espressa potrà essere sottoposto alla spada di Damocle della sanatoria ex art.55 legge equo canone; il contratto in precedenza risolto a tutti gli effetti, avrà nuova vita


La vecchia discussione è questa:
Inquilino che non paga... si può "chiudere" il contratto unilateralmente? | propit.it - Forum per la Casa
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Ad uva risponderei che forse la vecchia discussione riguardava contratti residenziali dove si applica l'art. 55, il quale facendo rif. all'art. 5 si applica ai contratti di tipo residenziale.
Comunque grazie: ho messo il segnalibro!
 
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Reazioni: uva

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Sì, è vero; in quella discussione parlavamo di contratti ad uso abitativo. E l'art. 5 (con il fatidico salvo quanto previsto dall'art. 55) non riguarda i contratti commerciali.

In pratica se il locatore si avvale dell'art 1456 può risolvere definitivamente il contratto commerciale.
Se però non riesce ad ottenere il rilascio del locale perché l'ex conduttore non se ne va, suppongo debba iniziare uno sfratto per fine locazione o per occupazione senza titolo.
Il moroso non può rimediare e "resuscitare" il contratto sanando il debito.
 

Tommyg

Nuovo Iscritto
Professionista
Il contratto di locazione è risolvibile, le mensilità sono 18 e non si scappa. Vi invito alla lettura integrale dell'art. 34 della legge sull'equo canone Art. 34 - Legge Equo Canone - Indennità per la perdita dell'avviamento
Nel caso in cui si intenda esercitare la stessa attività (cosa capitata ad un mio cliente) entro un anno dalla data dello sfratto, le mensilità da corrispondere saranno addirittura 36.
Nell'articolo indicato ci sono anche diverse sentenze interpretative della cassazione, che potrebbero chiarire ulteriormente ogni dubbio.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
le mensilità sono 18 e non si scappa
Però se il contratto è risolto a seguito inadempimento del conduttore (caso di cui si parla negli ultimi post relativi alla risoluzione a seguito morosità) l'indennità per la perdita dell'avviamento non è dovuta.
Come scritto chiaramente nell'art. 34.
 

Tommyg

Nuovo Iscritto
Professionista
Ho letto all'inizio che si trat
Però se il contratto è risolto a seguito inadempimento del conduttore (caso di cui si parla negli ultimi post relativi alla risoluzione a seguito morosità) l'indennità per la perdita dell'avviamento non è dovuta.
Come scritto chiaramente nell'art. 34.
HO letto all'inizio " La mia curiosità e il sapere quando è possibile sfrattare senza specificarne cause e/o motivi". In questo caso la risposta è chiaramente indicata dal citato articolo 34. Se poi c'è inadempimenti del conduttore, lì è altro discorso.
Eppure anche in questa circostanza, tra termini di grazia e legittimazione ad esercitare alcuni ritardi, non se ne esce.
A mio modesto avviso la normativa è troppo sbilanciata in favore del conduttore.
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
Ho letto all'inizio che si trat

"La mia curiosità e il sapere quando è possibile sfrattare senza specificarne cause e/o motivi".
A mio modesto avviso la normativa è troppo sbilanciata in favore del conduttore.
E' assolutamente vero. Il conduttore, ideologicamente, è la parte debole da proteggere oltre ogni ragionevole limite, mentre il locatore è un ricco capitalista che approfitta del bisogno altrui estorcendo denaro alle famiglie bisognose per concedere loro un tetto.
E' proprio questa anacronistica ideologia che ha ispirato le attuale leggi 392/78 e 431/98 le quali regolano le locazioni.
Però anche il pensiero di @Frak82 è ideologicamente criticabile. Se fosse possibile sfrattare di punto in bianco qualsiasi conduttore senza alcuna motivazione si ricadrebbe nell'eccesso opposto. Giusto quindi tutelare, in maniera sensata, questa categoria.
Il problema è che bisogna raggiungere un giusto compromesso tra la tutela della proprietà immobiliare, che è pur sempre un bene del quale si ha diritto a riprendere possesso, e la tutela dei diritti di chi affitta un'abitazione per viverci o un locale per esercitarvi la propria attività. Sino ad ora non c'è mai stato un momento in cui le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini si siano seduti a un tavolo accantonando le ideologie, prendendo in esame le mutate ed attuali esigenze abitative e proponendosi di riformare in toto la legislazione in materia di locazioni raggiungendo quell'equilibrio.
Credo che sarebbe un'attività politicamente scomoda per chiunque la proponesse e forse è per questo che nessuna forza politica si è fino ad ora impegnata a farlo.
 

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