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  1. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Un locatore ha iniziato la procedura di sfratto perché i conduttori (una coppia di coniugi) sono morosi da tre mesi.
    I conduttori sono entrambi lavoratori dipendenti con contratti full time a tempo indeterminato, lui nel settore privato e lei in quello pubblico. Non hanno avuto periodi di disoccupazione, né di cassa integrazione, né di malattia. Le due buste paga mensili sono più che sufficienti al mantenimento della loro famiglia (hanno due figli in età scolare).
    Però da circa un anno viene trattenuta dalle loro buste paga una somma importante, perché entrambi hanno ottenuto prestiti da una finanziaria con la cessione del quinto dello stipendio.
    Pare che abbiano utilizzato questi prestiti per spese non strettamente necessarie: autovettura nuova, moto di grossa cilindrata, vacanze all'estero.
    Dopo alcuni mesi di ritardi nei pagamenti di affitto e spese condominiali, da tre mesi non pagano più nulla.

    Se questi conduttori si presentano in udienza e, non potendo sanare la morosità, chiedono il termine di grazia, gli verrà concesso?
    Il locatore spera di no, perché non si tratta di morosità "incolpevole": gli inquilini utilizzano parte dei loro guadagni per spese voluttuarie invece di pagare l'affitto!

    Il giudice deve esaminare la situazione in cui versano i debitori (verificare se sono disoccupati/cassaintegrati, se sussistono motivi seri che hanno causato la morosità), oppure il termine di grazia viene concesso a semplice richiesta dei conduttori? E se viene concesso, l'avvocato del locatore può opporsi alla decisione del giudice per ottenere subito la convalida dello sfratto?

    Io darei ragione al locatore (un signore anziano proprietario di alcuni immobili per il quale seguo le locazioni) convalidando lo sfratto, ma temo che i giudici abbiano la tendenza a dare ragione sempre e comunque agli inquilini...
    Cosa ne pensate? Grazie.
     
  2. jerrySM

    jerrySM Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Per esperienza ti dico che,almeno dalle mie parti, il termine di grazia viene concesso SEMPRE. Non chiedono neanche perchè e percome, basta che l'inquilino moroso lo chiede e gli viene concesso.
     
  3. happysmileone

    happysmileone Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Al mio inquilino nelle stesse condizioni del tuo è' stato concesso il termine di grazia ( tribunale Velletri -Rm) recentemente.
     
  4. gattaccia

    gattaccia Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    mi associo, purtroppo...non so se l'avocato possa opporsi
     
  5. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Il locatore ha tante controparti, per non dire avversari:
    - l'amministratore di condominio,
    - il fisco,
    - l'inquilino,
    - il tribunale.
    Basta? Forse no, c'è anche:
    - l'associazione di piccoli proprietari.
     
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  6. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Vi ringrazio per le risposte.
    Purtroppo temo anch'io che il termine di grazia verrà concesso "a prescindere".
    Chiederemo all'avvocato del locatore (che è uno indicato dall'associazione piccoli proprietari) se tenterà di opporsi.

    Il locatore prima di iniziare lo sfratto ha incontrato due volte gli inquilini per indurli a lasciare la casa (un appartamento di 130 mq) e trasferirsi in una più piccola e meno costosa (una famiglia di 4 persone potrebbe benissimo vivere in 60 - 70 mq!), agevolandoli con una parziale remissione del debito e rateizzazione della differenza dovutagli.
    Ma a loro piace stare lì! Promettono di pagare, e poi non pagano!

    Hanno portato al locatore le buste paga aggiornate (le avevano già consegnate tre anni fa, quando fu stipulato il contratto di locazione) proprio per dimostrare che lavorano entrambi e sono persone "serie".
    Dalle buste paga abbiamo visto che ci sono le trattenute del quinto dello stipendio. Il locatore gli ha chiesto il motivo e loro hanno cambiato discorso senza dare una risposta precisa.

    Quindi pensavo di dare all'avvocato del locatore queste buste paga per mostrarle al giudice: è la prova evidente che i morosi non sono né disoccupati né cassaintegrati. Inoltre sono due persone giovani sui 40 anni, in ottima salute, di bell'aspetto, eleganti. Non certo dei poveracci in stato di bisogno.
    Proverò a parlarne con l'avvocato.
     
  7. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il termine di grazia credo sia al massimo di 4 mesi...sono spiccioli...Il quesito lo
    dovremmo spostare sul dopo...Se alla fine di tale periodo i due spendaccioni si
    presentono con i quattrini in mano ( contanti e cambiali) sembra, dico sembra,
    che anche in questa ipotesi il giudice conceda il prosieguo del contratto...
    Sembra, dico sembra, che la cosa possa essere ripetuta per quattro volte...e
    se i due incoscienti ne sono a conoscenza,, e lo sono..., il tuo locatore dovrà
    rassegnarsi alla cosa...che però, in fin dei conti, se pagono, non sarà più una
    tragedia...Così sembrerebbe a quiproquo.
     
  8. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non è di 3 mesi?
     
  9. gattaccia

    gattaccia Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ribadisco che secondo me il problema dei giudici (anzi, nostro!) è che non sono responsabili per danni...la casa non è loro, il conduttore moroso e spensierato pure, che gli frega?
    ieri per es. il mio avv. mi ha informata che l'udienza che avevamo questo mese per l'assegnazione del 1/5 dello stipendio in seguito a pignoramento presso terzi, è stata rinviata a novembre...motivo: boh?
     
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  10. Franz

    Franz Membro Attivo

    Impresa
    comunque gli stipendi dei due dipendenti sono pignorabili per 1/5 , perchè le cessioni volontarie non vengono considerate quindi non sono un ostacolo
     
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  11. happysmileone

    happysmileone Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Il mio avvocato si è opposto presentando copia della busta paga dellinquilino già' decurtata fino al 2018 ma il giudice ha concesso lo stesso la grazia.
    Naturalmente l inquilino non ha pagato nulla e finalmente il giudice ha emesso lo sfratto esecutivo il 10 giugno con sentenza di rilascio entro il 30 giugno.
    Sto attendendo con ansia copia di tale sfratto per inviarlo all'ADE per non pagare almeno le tasse su reddito mai percepito !
    Se facessero pagare i giudici per i danni , questa su sarebbe giustizia !
     
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  12. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    I giudici applicano, non fanno, la legge.
     
  13. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    E' non superiore a 90 giorni, aumentabili a 120 giorni in casi di gravi difficoltà dei conduttori morosi.
    Non sono spiccioli, nel senso che se l'inquilino continua a non pagare il credito del proprietario aumenta e le possibilità di recuperarlo in futuro diminuiscono!
     
  14. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Sì, questo è vero.
    E ci rassicura, perché se persisterà la morosità il proprietario intende chiedere il decreto ingiuntivo e pignorare il quinto dei due stipendi.
     
  15. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Infatti il proprietario pretende unicamente che il giudice applichi la legge.
    Il riferimento normativo è la l. 392/1978, che all'art. n. 55 recita:

    "........ Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta......"

    Quando il giudice non "perde tempo" a controllare se effettivamente esistono queste condizioni di difficoltà e concede i 90 gg, il locatore (tramite il suo avvocato che lo rappresenta in udienza) dovrebbe avere il diritto ad opporsi alla concessione del termine di grazia!

    Invece, a quanto pare anche dall'esperienza di @happysmileone, i giudici tendono a concederlo anche quando i morosi proprio non lo meritano!
     
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  16. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E questo fa traballare a chi sostiene che non fanno la legge (certo che no)
    ma la applicano...Se l'applicano a fisarmonica è come se la facessero loro la
    legge...perchè si avrebbero sentenze difformi e non in linea col codice...
    I cittadini vedono nel giudice il rappresentante della legge e lo identificano con la stessa...Da qui il passo è breve a ritenerlo responsabile della stessa.
    Ma è un discorso lungo che abbiamo più volte dibattuto e non credo sia il caso
    di riaprirlo. qpq.
     
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  17. RickRB

    RickRB Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Concessi 3 mesi anche ai miei inquilini dopo presentazione della busta paga (t.ind.) al giudice.
    Non stanno più pagando da dicembre 2015 e tra meno di un mese appuntamento per la seconda udienza.
     
  18. gattaccia

    gattaccia Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    in effetti il termine di grazia così com'è sembra essere un mero termine dilatorio

    secondo me basterebbe renderlo operativo solo in caso di pagamento parziale, in udienza! almeno io non capisco quale sarebbe il senso di portare buste paga al giudice, e non anche almeno una dimostrazione concreta di buona volontà...
    salvo il caso in cui abbiano effettivamente perso il lavoro e portino al giudice un nuovo contratto di lavoro
     
  19. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Io intendevo dire che il proprietario vorrebbe mostrare al giudice le buste paga dei sui inquilini morosi per dimostrare che lavorano entrambi, hanno impieghi sicuri, stipendio pieno (non cassa integrazione né part-time).
    La somma dei due stipendi permette loro di pagare l'affitto, oltre alle spese che mediamente deve sostenere una famiglia di 4 persone (una famiglia che sappia rinunciare al superfluo, tipo vacanze/auto/moto/abiti costosi...)
    La cessione del quinto dello stipendio riguarda finanziamenti che i due spendaccioni hanno chiesto e ottenuto per spese sicuramente non attinenti all'abitazione (probabilmente spese voluttuarie).

    Il giudice cosa fa per accertare se gli inquilini hanno "comprovate condizioni di difficoltà" a sanare la morosità?!?
    Glielo chiede, fidandosi della loro risposta?!? Valuta se ci sono prove concrete che i morosi non lavorano e non guadagnano? (La controprova del proprietario è appunto il loro reddito mensile comprovato dalle buste paga recenti). Chiede il saldo dei conti bancari e/o la sussistenza di eventuali risparmi?

    Oppure il giudice se la sbriga concedendo il termine di grazia a chiunque?!
     
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  20. gattaccia

    gattaccia Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ok, scusa io era partita considerando l'ipotesi opposta, e cioè che il conduttore porta la busta paga al giudice per dimostrare che è in grado di pagare, è solo un periodo di difficoltà e quindi chiede il termine di grazia per questi motivi...

    invece se le buste paga vengono esibite dal locatore, come giustamente sottolinei tu dovrebbero essere una prova a sfavore del conduttore, hai ragione

    ...comunque direi "oppure", purtroppo...
     
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