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  1. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Caso:

    Il conduttore x ha un contratto di locazione per un negozio,con garanzia fideiussoria a prima richiesta,bancaria ,per TUTTE le obbligazioni derivanti dal contratto,per un equivalente di 4 mensilita di canone.

    Non riesce a pagare per due mensilita'

    Il locatore chiama il suo legale(che ha redatto questo contratto di locazione)e gli chiede il da farsi per cautelarsi.

    Il legale propone lo sfratto per morosita'.

    Ma che senso ha,si escute la fideiussione dice il locatore.

    Risponde il legale:si ma la fideiussione copre pure eventuali danni al localr,etc...

    Il locatore si fida del suo legale,che avvia lo sfratto.

    Il conduttore s'oppone allo sfratto.

    Che senso ha fare lo sfratto se c'e'copertura per 4 mesi con fideiussione a prima richiesta?

    Il giudicr in udienza non sa che fare e si riserva.
    Il legale del locatore sostiene che si puo fare uno sfratto per morosita'di 2 mesi,pure se c'e'una fideiussione per 4 mesi.
    Quindi il locatore non e'obbligato a escuterla.

    Il legale di parte conduttrice ribadisce che NON si puo' presentare in tribunale uno sfratto per morosita per 2 mensilita sr c'e'una fideiussione a prima richiesta per 4 mesi.Che proprio non ha senso presentare istanza di sfratto e che il contratto e'in essere,validato dalla fideiussione

    Chi ha ragione:
    Il legale del conduttore
    Il legale del locatore
     
  2. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Dal punto di vista formale ha ragione ma fino a un certo punto il conduttore...da quello sostanziale il proprietario. E' il solito conflitto. Adesso ti chiedo cosa
    esattamente è specificato sul contratto...sarà difficile per il conduttore avere
    ragione se nel comma riservato alle inadempienze con eventuale risoluzione del
    contratto non via sia riportato il nesso con la fidejussione...e come...
    E con quali parole??? Questo è il punto. Lo devi completare...altrimenti
    riceverai pareri bislacchi come questo mio...appunto...Coraggio, siamo solo
    all'inizio del topic... Non farci bislaccare (ncz)...Quiproquo.
     
  3. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    La sostanza:

    l'errore sta nel siglare una garanzia fideiussioria per tutte le obbligazioni derivanti dal contratto.

    Dovrebbe essere una garanzia pei I SOLI CANONI DI LOCAZIONE NON PAGATI

    Purtroppo le banche hanno ste fideiussioni prestampate e pretendere una fideiussione con la dicitura :per i soli canoni di locazione NON pagati gli crea problemi.

    Comunque è meglio scrivere nel contratto:garanzia a copertura dei soli canoni di locazione non pagati per x mesi.

    Tanto nel 99% dei casi la garanzia s'escute per morosità canoni.

    Segue.......
     
  4. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Il legale(poco avveduto) in presenza di morosità ed in presenza di fideiussioni,può,nulla osta,presentare istanza di sfratto per morosità,al verificarsi delle 2 mensilita di canone non pagate.

    Perchè:la garanzia copre tutte le obbligazioni del contratto,NON solo i canoni.Quindi escussa ,al Locatore non rimane alcun deposito per danni al locale.

    N.B.:infatti nei contratti SERI,con conduttori di livello,si mette SEMPRE,1 mese di deposito cauzionale e x mesi di fideiussione per canoni non pagati(per fideiussioni di importo considerevole,non spicci)

    Il giudice che vede presentarsi un istanza di sfratto per morosità,in presenza di fideiussione NON escussa che penserà?:

    -sto legale è proprio cretino
    -ma che senso ha,la fideiussione si copre canoni morosi+danni,ma va escussa al verificarsi dell'evento incombente:shock:ssia o morosita o danni.Poi se il locatore gli rimane ZERO per eventuali danni al rilascio è un debito futuribile non incombente.

    Pertanto come minimo SI RISERVERA' di decidere ,quindi NON CONVALIDA lo sfratto in prima udienza(gravissimo).
    Perdipiù il conduttore(gli conviene) fa resistenza sullo sfratto per morosità,perchè il fatto NON sussiste!!!!!E chiederà pure i danni e la vittoria delle spese.
    E se il locatore(se gli conviene) viene a conoscenza di una simile cretinata,farà causa per danni al legale incapace.

    Tutto questo è successo nella realtà.

    Segue....
     
  5. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Domanda:

    è lecito,è nella prassi legale,presentare istanza di sfratto per morosità in presenza di una fideiussione valida NON escussa dal Locatore?
     
  6. RickRB

    RickRB Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Non so rispondere all'ultima domanda ma mi chiedo se una soluzione, sempre che la banca la accetti, possa essere la ricostituzione dell'importo della fideiussione da inserire come clausola in caso di escussione.
     
  7. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Basterebbe scrivere: ...omissis..."pur tuttavia, con fidejussone attiva o scaduta, il mancato pagamento di due mensilità darà adito al locatore di avviare la pratica per lo sfratto a fronte della non accettazione della risoluzione anticipata del contratto." Come dire, da una parte incasso quanto mi versa la banca e dall'altra
    inizio la vertenza dopo che il locatario non accetta la risoluzione del contratto.
    Perchè il fatto che non vengano pagati i canoni è grave indizio o sintomo di
    sopraggiunta incapienza...con quel che ne consegue. qpq.
     
  8. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Si,alcuni lo scrivono nel contratto.Ma serve a poco o nulla.
    Una volta escussa,si chiude il contratto(non abitativo)con la ris. espressa.

    Poi si parla(il locatore) con il conduttore.
    Se vuole rimanere si stipula altro contratto con altra fideiussione.
    Altrimenti sgombero.
     
    A quiproquo piace questo elemento.
  9. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Quiproquo non è così

    O almeno i giudici NON la vedono così.

    Non pagare 2 mensilità è indice d'incapienza,anche in presenza di fideiussione non escussa.
    Quindi è lecito presentare lo sfratto per morosità(anche se in presenza della 1456 è stupido,si deve perseguire questa via):quindi il giudice già te lo fai nemico tu legale pollo che presenti istanza di sfratto in presenza della 1456 in contratto))ma a mio avviso inopportuno e deleterio per il Locatore.

    A mio avviso,qualsiasi giudice NON convaliderà mai uno sfratto per morosità in presenza di garanzia in essere che copre l'importo moroso.

    Il pollastrone di legale oltre a fare una figura di m...davanti al giudice si becca la resistenza dell'avvocato del conduttore che se la gode,e pure il rischio che il locatore lo citi per danni ,visto che è probabile che pure perda .

    Comunque è soltanto una mia opinione, chi ha avuto esperienze simili in merito.

    Grazie
     
  10. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    sono d'accordo, se il locatario, come capita spesso, si trova in difficoltà momentanea a pagare l'affitto, dovrebbe annunciarlo, ma non è il caso di sfrattarlo. Poi i rapporti si gestiscono come si crede
     
  11. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Il conduttore in questione era stato tranquillamente avvisato dal locatore.

    Ma stava tranquillo,aveva la fideiussione.

    Io locatore(FESSO,era appena nata mia figlia ero occupato in altre faccende)noncurante ho dato mandato al legale che mi aveva trovato e consigliato questo conduttore e che aveva redatto il contratto e ricevuto la fideiussione in mano,e che vedeva il conduttore almeno 4 volte al giorno,certo che avrebbe trovato un accomodamento veloce.

    Il pollastrone,vedendo il conduttore benestante,ed il locatore accomodante e non presente,ha presentato istanza di sfratto per morosità.
    Supponendo che comunque il conduttore non si sarebbe opposto(c'era affiatamento tra loro,il legale era cliente del conduttore)

    Invece il conduttore,probabilmente s'è offeso con il legale,io locatore ero lontano e assente(GRAVISSIMO)s'è opposto con un legale per far saltare l'improvvida istanza di sfratto e per vincere e chiedere i danni.

    Ed avrebbe sicuramente vinto,e così il pollastrone sarebbe stato impalato sulla pubblica piazza.Ma poi ha preferito di sua sponte rilasciare il locale e spostarsi poco piu in la.

    Ma pur con il locale spontaneamente rilasciato,il suo legale ha continuato ad opporsi allo sfratto COMUNQUE presentato dal pollastrone.Ma alla fine ha perso,il rilascio locale spontaneo,per il giudice ha comunque reso l'istanza di sfratto (ERRATA)decaduta.

    State attenti ,anche il legale più esperto,per cupidigia,può combinare casini che neanche un infante farebbe......
    E poi voi che gli avete dato il mandato siete corresponsabili ....
     
  12. Carlo27

    Carlo27 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    In realtà, quando si fa una fidejussione, non si da la cauzione. Questa viene coperta dalla fidejussione. Se tu fai una fide solo per i canoni non pagati, è la volta che trovi un conduttore che ti pagherà tutti i canoni (almeno nel numero coperti dalla fide), ma ti lascierà alla fine dei grossi danni.
    E non dirmi che basta chiedere, oltre la fide, anche la caparra. E' improponibile (se poi tu trovi chi l'accetta, beato te).
     
  13. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    La questione va vista dal punto di vista dei giudici.

    Garanzie separate:
    -garanzia canoni di locazione non pagati
    -garanzia danni(deposito cauzionale)

    Le legge 392/78 è appunto del 78,è superata per le locazioni non abitative,infatti si può non applicare per fitti sopra i 150000 E/annui

    Se il conduttore c'è il rischio che non paghi i fitti(il 90% dei casi) ti orienetari a garantirti da questo rischio.
    Se il conduttore ti stravolge tutto il locale e già sai che vuoi il ripristno al rilascio locali,ma è ultrasolvibile,ti orienti su garantirti dai danni

    Il giusto mixed e 3 mesi deposito cauzionale + fideiussione per solo canoni non pagati.

    Nella maggioranza dei (miserabili) casi t'accontenti di fideiussione 6 mesi,e stai sicuro che 'lescuterai tutta per la morosità

    Ricordo che la fideiussione bancaria ce l'hai a contratto registrato.Dopo 15 giorni.
    Nel frattempo il conduttore ti deve dare un circolare di analogo importo,che restituirai quando ti da la fideiussione
     
  14. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Sopra a 250.000 euro
    (e che non riguardano locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale).
     
  15. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Grazie Nemesis,sempre sbaglio tra 150000 e 250000

    Grazie.
     

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