Si deve pagare l'affitto anche se un contratto preliminare non viene rispettato ?

[Mister x]

Il contratto preliminare è stato fatto il 30/marzo/2016, ho dato un anticipo di 15000 euro e io non pago l'affitto dal 1/aprile/2016 perchè sul preliminare c è una clausola che dice:
Consegna dell'immobile: La parte acquirente conseguirà il possesso e il godimento del bene entro e non oltre il giorno 1/aprile/2016.

Premetto che l’immobile è gravato da un’ipoteca di 35000 euro, il creditore inizialmente si accontentava di 15000 e ora è arrivato a 32000 euro, ma il proprietario non ha mai voluto pagare piu’ di 9000 euro.
Siamo andati al rogito per firmare ad ottobre/2017 e il proprietario si è rifiutato di firmare, considerando che sul preliminare è stata messa una clausola che se il proprietario non avesse pagato mi autorizzava a pagare l’ipoteca, però non ha firmato mi diceva sempre che si sarebbe messo d'accordo con il debitore, cosa che non ha mai fatto.

Al rogito Il notaio ha certificato che il venditore non ha firmato perché riteneva l’importo di 32000 euro eccessivo e si è reso inadempiente.

Per quanto ne su un’ipoteca giudiziale di 35000 euro si può arrivare fino al massimo dell’importo e non ha mai voluto pagare 15000 20000 e a oggi 32000.
Questo mese il proprietario mi ha scritto una raccomandata dove è scritto che vuole gli arretrati dell'affitto, senza considerare i 15000 euro che io le ho dato alla firma del preliminare, dal 30/marzo/2016 e in tutti questi mesi non mi ha mai chiesto l’affitto dicendo si sarebbe messo d’accordo con il creditore.

Ora io voglio andare in causa perché essendo stato inadempiente il giudice può rendere il preliminare definitivo in base all’art.2932 c.c.

La domanda è questa: Se inizio una causa il proprietario può pretendere gli arretrati dell’affitto se io vinco la causa ?

 

[moralista]

se non paghi l'affitto in pochi anni ricuperi quanto anticipato, poi sarà il proprietario a farsi vivo

 

[Luigi Criscuolo]

Il contratto preliminare è stato fatto il 30/marzo/2016,

Consegna dell'immobile: La parte acquirente conseguirà il possesso e il godimento del bene entro e non oltre il giorno 1/aprile/2016.

praticamente il giorno dopo il preliminare oppure un anno dopo (hai sbagliato l'anno)?

Siamo andati al rogito per firmare ad ottobre/2017

quindi hai abitato per 19 mesi nell'appartamento che non era ancora di tua proprietà: tu avevi i l possesso e il godimento dell'appartamento.
Sul preliminare di solito c'è la data entro la quale si deve formalizzare il rogito; qui che data è riportata ottobre 2017?

Francamente anche se non hai scritto a quanto hai concluso l'acquisto si capisce che tu, al rogito, volevi scalare i 32.000 € di ipoteca.
Se ti metti a comperare case gravate dall'ipoteca la tua offerta deve essere al netto del valore dell'ipoteca perché rilevando l'immobile rilevi anche l'ipoteca che c'è sopra. Se il venditore vuole il prezzo pieno dell'appartamento doveva prima sgravarlo dalla ipoteca.
Accettare le promesse verbali come quelle che sono intercorse portano a quello che poi è accaduto al rogito.
Cosa c'è scritto sul preliminare? Che cifra finale è riportata? C'è menzione sull' ipoteca e sulla volontà da parte del venditore di estinguerla?

Se inizio una causa il proprietario può pretendere gli arretrati dell’affitto se io vinco la causa ?

tu hai un pezzo di carta nel quale la parte venditrice ti acconsente a prendere possesso e godere dell'appartamento fino al rogito quindi non dovresti dargli nulla; tuttavia se ti viene dato torto per via del prezzo finale rifiutato dal venditore (ecco perché è importante capire cosa è scritto sul preliminare) devi pagare l'affitto da ottobre 2017.

 

[Mister x]

praticamente il giorno dopo il preliminare oppure un anno dopo (hai sbagliato l'anno)?

quindi hai abitato per 19 mesi nell'appartamento che non era ancora di tua proprietà: tu avevi i l possesso e il godimento dell'appartamento.
Sul preliminare di solito c'è la data entro la quale si deve formalizzare il rogito; qui che data è riportata ottobre 2017?

Francamente anche se non hai scritto a quanto hai concluso l'acquisto si capisce che tu, al rogito, volevi scalare i 32.000 € di ipoteca.
Se ti metti a comperare case gravate dall'ipoteca la tua offerta deve essere al netto del valore dell'ipoteca perché rilevando l'immobile rilevi anche l'ipoteca che c'è sopra. Se il venditore vuole il prezzo pieno dell'appartamento doveva prima sgravarlo dalla ipoteca.
Accettare le promesse verbali come quelle che sono intercorse portano a quello che poi è accaduto al rogito.
Cosa c'è scritto sul preliminare? Che cifra finale è riportata? C'è menzione sull' ipoteca e sulla volontà da parte del venditore di estinguerla?

tu hai un pezzo di carta nel quale la parte venditrice ti acconsente a prendere possesso e godere dell'appartamento fino al rogito quindi non dovresti dargli nulla; tuttavia se ti viene dato torto per via del prezzo finale rifiutato dal venditore (ecco perché è importante capire cosa è scritto sul preliminare) devi pagare l'affitto da ottobre 2017.

Sintesi del Preliminare: 30/Marzo/2016
Prezzo 90000 euro, acconto versato 15000 euro, rimanenza 75000 euro
Ipoteca di 35000 euro.
Clausola: Il sottoscritto venditore si impegna a cancellare l'ipoteca giudiziale gravante sull'appartamento in oggetto, prima dell'atto notarile o ad autorizzare l'acquirente ad utilizzare il residuo prezzo per adempimento, sollevandolo da ogni responsabilità.
Inizialmente il creditore aveva chiesto 15000 poi 20000 ora 32000 ma il proprietario si è sempre rifiutato di pagare. (Voleva pagare 9000 euro)
* Il venditore garantisce che il bene sarà libero da ipoteche.
* Consegna dell'immobile: La parte acquirente conseguirà il possesso e il godimento del bene entro e non oltre il 1/Apr/2016
Rogito notarile: Sarà stipulato entro e non oltre il 1/Giu/2016
Ad ottobre 2017 il mio avvocato ha convocato tutte le parti dal notaio per il rogito io avevo gli assegni sia per cancellare l'ipoteca che la differenza da dare al venditore, ma il venditore non ha firmato perchè ha ritenuto 32000 euro eccessivi pertanto si è reso inadempiente.
Domanda: L'affitto arretrato dal 1/Apr/2016 lo debbo pagare ?
Se vado in causa e trascorrono 5 anni debbo pagare ?
Grazie a tutti per l'aiuto dato.

 

[Luigi Criscuolo]

Domanda: L'affitto arretrato dal 1/Apr/2016 lo debbo pagare ?
Se vado in causa e trascorrono 5 anni debbo pagare ?

scusa hai un avvocato gli hai fatto queste domande?.
Secondo me, che non sono avvocato, tu sei autorizzato a stare gratuitamente fino alla data del rogito.

Che succede però se, per qualsiasi ragione, il venditore si rifiuta di presentarsi davanti al notaio per la stipula del contratto definitivo di compravendita?
Innanzitutto il futuro acquirente dovrà inviare alla controparte una formale lettera di diffida ad adempiere per intimarla a presentarsi alla data convenuta dinnanzi al notaio per la stipula del rogito. Diversamente, potrà adire le vie legali avvalendosi degli strumenti riconosciuti dalla legge.
A) Esecuzione forzata del contratto
L’acquirente potrà rivolgersi al tribunale per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del rogito non concluso [1]: sarà cioè la sentenza stessa (e non il contratto pubblico di compravendita) a traferire la proprietà dell’immobile all’acquirente. Si parla, a riguardo, della cosiddetta esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre. Per cui, anche in mancanza del consenso del soggetto inadempiente (il venditore), la proprietà del bene passerà in capo all’acquirente . Quest’ultimo dovrà a sua volta offrire quanto da lui dovuto, cioè il pagamento del prezzo dell’immobile: il giudice fisserà le modalità e i tempi di versamento della residua somma.
La sentenza, oltre a disporre il passaggio della proprietà, potrà stabilire la condanna del venditore al risarcimento di eventuali danni subiti nel frattempo dal futuro acquirente per il ritardo.

B) Risoluzione del contratto
In alternativa, a fronte del rifiuto del venditore di trasferire la proprietà dell’immobile, l’acquirente potrà chiedere al giudice la risoluzione del contratto preliminare [2] ossia lo scioglimento di ogni vincolo a comprare e vendere. In pratica, l’acquirente non sarà più obbligato a diventare proprietario dell’immobile.
Condizione per presentare la domanda al giudice è che l’inadempimento da parte del venditore sia grave. L’autorità giudiziaria, accertata l’importanza dello stesso, dichiarerà sciolto il contratto e potrà condannare la parte inadempiente al risarcimento del danno subito in conseguenza della mancata vendita.
Effetto della risoluzione sarà sicuramente la restituzione della somma versata o dell’immobile se era già stato consegnato all’acquirente.

Qualora nel contratto preliminare sia prevista la caparra confirmatoria, la parte adempiente potrà esercitare in suo diritto di recesso e pretendere la restituzione del doppio della caparra versata al venditore. Il doppio della caparra è dovuto dalla parte inadempiente a titolo di risarcimento del danno che non dovrà essere provato.In questo caso non sarà possibile chiedere all’autorità giudiziaria il risarcimento di ulteriori danni.

 

[Mister x]

Per quanto mi risulta su un'ipoteca di 35000 euro si posson

scusa hai un avvocato gli hai fatto queste domande?.
Secondo me, che non sono avvocato, tu sei autorizzato a stare gratuitamente fino alla data del rogito.

Che succede però se, per qualsiasi ragione, il venditore si rifiuta di presentarsi davanti al notaio per la stipula del contratto definitivo di compravendita?
Innanzitutto il futuro acquirente dovrà inviare alla controparte una formale lettera di diffida ad adempiere per intimarla a presentarsi alla data convenuta dinnanzi al notaio per la stipula del rogito. Diversamente, potrà adire le vie legali avvalendosi degli strumenti riconosciuti dalla legge.
A) Esecuzione forzata del contratto
L’acquirente potrà rivolgersi al tribunale per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del rogito non concluso [1]: sarà cioè la sentenza stessa (e non il contratto pubblico di compravendita) a traferire la proprietà dell’immobile all’acquirente. Si parla, a riguardo, della cosiddetta esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre. Per cui, anche in mancanza del consenso del soggetto inadempiente (il venditore), la proprietà del bene passerà in capo all’acquirente . Quest’ultimo dovrà a sua volta offrire quanto da lui dovuto, cioè il pagamento del prezzo dell’immobile: il giudice fisserà le modalità e i tempi di versamento della residua somma.
La sentenza, oltre a disporre il passaggio della proprietà, potrà stabilire la condanna del venditore al risarcimento di eventuali danni subiti nel frattempo dal futuro acquirente per il ritardo.

B) Risoluzione del contratto
In alternativa, a fronte del rifiuto del venditore di trasferire la proprietà dell’immobile, l’acquirente potrà chiedere al giudice la risoluzione del contratto preliminare [2] ossia lo scioglimento di ogni vincolo a comprare e vendere. In pratica, l’acquirente non sarà più obbligato a diventare proprietario dell’immobile.
Condizione per presentare la domanda al giudice è che l’inadempimento da parte del venditore sia grave. L’autorità giudiziaria, accertata l’importanza dello stesso, dichiarerà sciolto il contratto e potrà condannare la parte inadempiente al risarcimento del danno subito in conseguenza della mancata vendita.
Effetto della risoluzione sarà sicuramente la restituzione della somma versata o dell’immobile se era già stato consegnato all’acquirente.

Qualora nel contratto preliminare sia prevista la caparra confirmatoria, la parte adempiente potrà esercitare in suo diritto di recesso e pretendere la restituzione del doppio della caparra versata al venditore. Il doppio della caparra è dovuto dalla parte inadempiente a titolo di risarcimento del danno che non dovrà essere provato.In questo caso non sarà possibile chiedere all’autorità giudiziaria il risarcimento di ulteriori danni.

scusa hai un avvocato gli hai fatto queste domande?.
Secondo me, che non sono avvocato, tu sei autorizzato a stare gratuitamente fino alla data del rogito.

Che succede però se, per qualsiasi ragione, il venditore si rifiuta di presentarsi davanti al notaio per la stipula del contratto definitivo di compravendita?
Innanzitutto il futuro acquirente dovrà inviare alla controparte una formale lettera di diffida ad adempiere per intimarla a presentarsi alla data convenuta dinnanzi al notaio per la stipula del rogito. Diversamente, potrà adire le vie legali avvalendosi degli strumenti riconosciuti dalla legge.
A) Esecuzione forzata del contratto
L’acquirente potrà rivolgersi al tribunale per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del rogito non concluso [1]: sarà cioè la sentenza stessa (e non il contratto pubblico di compravendita) a traferire la proprietà dell’immobile all’acquirente. Si parla, a riguardo, della cosiddetta esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre. Per cui, anche in mancanza del consenso del soggetto inadempiente (il venditore), la proprietà del bene passerà in capo all’acquirente . Quest’ultimo dovrà a sua volta offrire quanto da lui dovuto, cioè il pagamento del prezzo dell’immobile: il giudice fisserà le modalità e i tempi di versamento della residua somma.
La sentenza, oltre a disporre il passaggio della proprietà, potrà stabilire la condanna del venditore al risarcimento di eventuali danni subiti nel frattempo dal futuro acquirente per il ritardo.

B) Risoluzione del contratto
In alternativa, a fronte del rifiuto del venditore di trasferire la proprietà dell’immobile, l’acquirente potrà chiedere al giudice la risoluzione del contratto preliminare [2] ossia lo scioglimento di ogni vincolo a comprare e vendere. In pratica, l’acquirente non sarà più obbligato a diventare proprietario dell’immobile.
Condizione per presentare la domanda al giudice è che l’inadempimento da parte del venditore sia grave. L’autorità giudiziaria, accertata l’importanza dello stesso, dichiarerà sciolto il contratto e potrà condannare la parte inadempiente al risarcimento del danno subito in conseguenza della mancata vendita.
Effetto della risoluzione sarà sicuramente la restituzione della somma versata o dell’immobile se era già stato consegnato all’acquirente.

Qualora nel contratto preliminare sia prevista la caparra confirmatoria, la parte adempiente potrà esercitare in suo diritto di recesso e pretendere la restituzione del doppio della caparra versata al venditore. Il doppio della caparra è dovuto dalla parte inadempiente a titolo di risarcimento del danno che non dovrà essere provato.In questo caso non sarà possibile chiedere all’autorità giudiziaria il risarcimento di ulteriori danni.

Il mio avvocato ha convocato le parti al rogito, il venditore si è rifiutato di firmare dicento che 32000 euro erano eccessivi, il notaio ne ha preso atto e il venditore si è reso inadenpiente. (Secondo me doveva essere obbligato)
Ora io lo voglio portare a giudizio, io penso che fino al rogito l'affitto non debba essere pagato, ma se inizio una causa l'affitto durante e dopo lo debbo pagare ?

 

[moralista]

Come lo poteva obbligare ?????

 

[Luigi Criscuolo]

(Secondo me doveva essere obbligato)

come ti è stato scritto solo il Giudice può obbligarlo se tu portandolo in giudizio chiedi il rispetto delle clausole contenute nel preliminare.

ma se inizio una causa l'affitto durante e dopo lo debbo pagare

Se chiedi il rispetto del preliminare non devi pagare.
Se chiedi la risoluzione del contratto, oltre alla restituzione della caparra data hai diritto ad un risarcimento dei danni dovuti alla mancata conclusione del contratto.
Il contratto sino a quando il giudice non ne decreta la risoluzione è ancora attivo quindi,secondo me, dovrai pagare l'affitto da dopo la sentenza di risoluzione.

 

[Mister x]

come ti è stato scritto solo il Giudice può obbligarlo se tu portandolo in giudizio chiedi il rispetto delle clausole contenute nel preliminare.

Se chiedi il rispetto del preliminare non devi pagare.
Se chiedi la risoluzione del contratto, oltre alla restituzione della caparra data hai diritto ad un risarcimento dei danni dovuti alla mancata conclusione del contratto.
Il contratto sino a quando il giudice non ne decreta la risoluzione è ancora attivo quindi,secondo me, dovrai pagare l'affitto da dopo la sentenza di risoluzione.

Se chiedo il rispetto del preliminare io su 90000 euro dell'immobile avendo dato un'anticipo di 15000 euro dovrei pagare 75000 euro, con 32000 dovrei pagare l'ipoteca e 43000 li dovrei dare al proprietario.
Le spese processuali le posso decurtare dai 43000 euro che debbo dare al proprietario ? O le debbo dare tutti e 43000 e poi aspettare che mi rimborsi ? Perchè se così fosse questo tizio e pieno di debiti, e i soldi della causa sarà difficile recuperarli.

 

[Luigi Criscuolo]

Le spese processuali le posso decurtare dai 43000 euro che debbo dare al proprietario ?

Visto il motivo del rifiuto di formalizzare il contratto le spese processuali e quelle legali dovrebbero essere a carico della parte soccombente. Il fatto è che la cifra che decide il giudice per le spese legali è sempre minore della richiesta che l'avvocato fa al cliente.

Perchè se così fosse questo tizio e pieno di debiti, e i soldi della causa sarà difficile recuperarli.

Questa è una faccenda che il tuo avvocato deve anticipare al giudice perché solo il giudice può decidere in merito.

P.S. La prossima volta sarai più cauto nel comprare appartamenti di cui sai già che sono gravati da ipoteche.