Si paga Plusvalenza sull' usufrutto?

[Luca62]

Al momento della mia separazione consensuale, mi “ex” moglie mi ha dato l’usufrutto perenne di una casa nella quale da allora vivo.
L’usufrutto è quindi iscritto e convalidato dal giudice sulla sentenza di separazione. E’ anche registrato catastalmente.
Aggiungo che, pur vivendoci da 2 anni, non ho mai preso la residenza presso questa casa, anche se tutte le utenze, inclusa la nettezza urbana, sono registrate al mio nome.
Adesso, di comune accordo con la nuda-proprietaria, vorremo vendere questa casa.
Domanda: dovrò pagare le tasse sulla “plusvalenza” del mio usufrutto ?
Ho ottenuto pareri molto discordanti: chi mi dice “certo, perché non hai li la residenza e non possiedi l’usufrutto da più di 5 anni” fino a chi mi dice “assolutamente no, poiché l’usufrutto è stato dato con sentenza dal tribunale”.
Sarei felice di avere un parere esperto poiché, come si può immaginare, il 20% di tasse sulla vendita dell’usufrutto rappresenterebbe una cifra assai importante.
Grazie anticipatamente.

 

[maidealista]

A norma dell'art. 68 del TUIR la plusvalenza realizzata con la vendita di un immobile posseduto da meno di 5 anni è tassabile, in quanto si presume un intento speculativo. Fino ad ora non era chiaro come dovesse comportarsi il contribuente nel caso avesse acquisito in tempi diversi la nuda proprietà e l'usufrutto, nel calcolare la plusvalenza.

L'Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 188/E ha fornito una risposta. La plusvalenza sarà calcolata separatamente per il diritto di usufrutto e per la nuda proprietà. Per scorporare dal prezzo di cessione dell'immobile la quota parte imputabile alla nuda proprietà e quella imputabile all'usufrutto, si applicheranno al prezzo di vendita prezzo di vendita i coefficienti per la determinazione del diritto di usufrutto indicati nel prospetto dei coefficienti allegato al Tur (Dpr 131/1986).

Per individuare il giorno da cui cominciano a decorrere i cinque anni, si dovrà tenere conto separatamente del giorno di acquisto dell'usufrutto e della nuda proprietà. Sarà possibile, per esempio, che fatti i dovuti calcoli la tassazione sarà possibile solo per la nuda proprietà e non per l'usufrutto.


N. B: Si ricorda che la tassazione della plusvalenza viene comunque esclusa se l'abitazione è stata adibita ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del tempo in cui si è goduto della nuda proprietà o dell'usufrutto.
Da :
Acquisto e vendita di usufrutto e nuda propriet: come calcolare la plusvalenza - Unione Consulenti
:daccordo:

 

[Adriano Giacomelli]

Luca 62, ho colto una incertezza e mi perdonerai se invece la questione ti è già chiara. La Tassazione sulla "plusvalenza" di ciò che venderai, l'usufrutto in particolare, è una tassazione di appena il 20% sul valore di plusvalenza, non di vendita, che potrai liquidare, contemporaneamente alla vendita, dal Notaio. Quindi, analizzando il valore di provenienza del tuo diritto di usufrutto, e conoscendo il valore di vendita, di tale tuo diritto, il differenziale è la plusvalenza. La tassazione contemporanea, dal Notaio, è del 20%. Il quesito, che trovo interessantissimo, ma al quale non saprei rispondere, credo sia meramente un aspetto legale, è se la tua reale residenza, vedi bollette, ecc.. sia sufficiente ad esonerarti dalla applicazione della tassa di plusvalenza, o la mancata registrazione della residenza di fa perdere l'esonero.

 

[Luca62]

Luca 62, ho colto una incertezza e mi perdonerai se invece la questione ti è già chiara. La Tassazione sulla "plusvalenza" di ciò che venderai, l'usufrutto in particolare, è una tassazione di appena il 20% sul valore di plusvalenza, non di vendita, che potrai liquidare, contemporaneamente alla vendita, dal Notaio. Quindi, analizzando il valore di provenienza del tuo diritto di usufrutto, e conoscendo il valore di vendita, di tale tuo diritto, il differenziale è la plusvalenza. La tassazione contemporanea, dal Notaio, è del 20%. Il quesito, che trovo interessantissimo, ma al quale non saprei rispondere, credo sia meramente un aspetto legale, è se la tua reale residenza, vedi bollette, ecc.. sia sufficiente ad esonerarti dalla applicazione della tassa di plusvalenza, o la mancata registrazione della residenza di fa perdere l'esonero.

Grazie Guru !
Hai colto in pieno !!!:daccordo:
Dunque, l'immobile ha un valore di vendità di circa €300.000 è il mio usufrutto è del 75%; ti lascio fare il conto delle tasse
Ovviamente, poichè non ho pagato nulla per ottenere l'usufrutto (decisione del tribunale), mi ritrovo a pagare il 20% su €225.000 (il 75% di €300.000) in linea teorica ! Niente meno di €45.000 !!!!
Ho capito male ?

Mio problema sarebbe dunque di "convincere" l'agenzia delle entrate che vivo li. Anche se, avvendo ottenuto l'usufrutto su questa casa per motivo di separazione, è assai ovvio che ci vivo no ?.
Tuttavia nulla può impedire di pensare che vivo da un amico e non in questa casa....

Se qualcuno mi potesse dare un riscontro preciso sul fatto che, a 100%, bastano le bolette per dimostrare che vivo qua, mi sentirei più tranquillo.

Grazie mille per l'aiuto !

 

[Adriano Giacomelli]

Il tuo caso non è facile, ma tu lo hai semplificato troppo. L'usufrutto a te assegnato, non ti è costato nulla ma in realtà aveva un valore, sei stato tacitato con un usufrutto. Ragiona all'inverso, se oggi vale € 225.000,00, non posso pensare che 2 anni or sono valesse una cifra molto dissimile, ergo ritengo che il tuo usufrutto abbia una plusvalenza minima o nulla. Un buon Notaio e troverai la risposta.

 

[Luca62]

Grazie di nuovo Guru.
A dire la verità, non è il Notaio bravo che mi preoccupa, ma quello che dice l'Agenzia delle Entrate

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Per tentare una prima valutazione occorre analizzare alla lettera quanto scritto nell'art. 67 :
Capo VII - Redditi diversi
Articolo 67
(Redditi diversi). Sono redditi diversi (n.d.r. e pertanto tassati) .....:
a) ..omissis..
b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili
acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione o donazione
e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la
costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari,
nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni
suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della
cessione;

Pertanto essendo l'usufrutto NON ACQUISTATO ( seguendo la stessa ratio dei beni ereditati) non dovrebbe essere soggetto a tassazione.
Evidentemente per dare una risposta certa dovrà rivolgersi ad un collega che cerchi conforto nelle risoluzioni ministeriali e nella giurisprudenza tributaria, cosa che implicherà quanto meno un giorno di studio

Aggiunto dopo 14 minuti :

Le rassicurazioni al 100% nel diritto tributario non possono esistere. Occorre valutare legge e giurisprudenza o poi decidere ( commercialista e contribuente ) la strada da intraprendere

Sul concetto di abitazione principale per esempio:
la Commissione tributaria regionale del Lazio, con la sentenza n. 13 del 15 maggio 2004, ha affermato che "abitazione Principale " rispecchia una situazione di fatto che non necessariamente coincide con quella formalizzata in atti della pubblica amministrazione quali, appunto, i registri anagrafici della popolazione residente.
La residenza anagrafica costituirebbe “una mera presunzione iuris tantum di abituale dimora, che ammette quindi la prova contraria”. Per il giudice tributario, il contribuente, in vari modi, potrebbe superare questa presunzione dell’abitazione collegata alla residenza. In particolare, esibendo le ricevute di pagamento dell’energia elettrica, del gas, del canone acqua, delle spese condominiali e della tassa rifiuti. Elementi che sono in grado di provare una continuità e stabilità di dimora e che potrebbero superare la presunzione semplice della residenza anagrafica.

Supportare la propria azione esclusivamente sulle tesi come quella sopraccennata è a mio avviso troppo rischioso
Invece se dallo studio giurisprudenziale trasparisse una netta prevalenza per la NON tassazione e questa fosse rafforzata da una giurisprudenza altrettanto maggioritaria sul concetto di "abitazione principale" come indicato dalla CTR del Lazio, solo allora si potrebbe decidere di non pagare nulla