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  1. Fridrick

    Fridrick Membro Junior

    Buonasera a tutti,

    mi trovo nella seguente situazione: ho dato in uso ad un amico (o quello che ritenevo essere tale...) un appartamento in montagna lo scorso anno in cambio del solo pagamento delle spese relative all'immobile e in cambio di alcune migliorie (che poi non ha fatto... ma questa è un'altra storia). Ovviamente nulla è stata registrato e salvo l'iniziale rimborso di alcune spese non vi è stato nessun pagamento inteso come canone.
    Ora premesso che purtroppo i rapporti con questa persona sono di molto peggiorati e che ho scoperto essere solito far usare l'appartamento anche ad un altro soggetto (ovviamente senza averne chiesto il mio preventivo consenso), vorrei riprendermi com'è ovvio l'appartamento.

    Ne ho parlato con lui già da tempo e visto il continuo tergiversare e accampare scuse per non lasciare l'appartamento sono un po' preoccupato e non prevedo nulla di buono :triste:
    Premesso che mi rendo conto di aver fatto un grosso errore a dare fiducia a questa persona (mea culpa mea culpa mea culpa), vorrei ora provare a uscirne il più indenne possibile.
    Ciò che più mi fa preoccupare è che la situazione personale/finanziaria della persona non mi risulta essere molto buona ragion per cui ho davvero paura che utilizzi tutti i mezzi possibili per non lasciare l'appartamento.
    Da un lato temo che non se ne andrà spontaneamente e dall'altro (magari sarò paranoico) che possa sfruttare la legge del 2011 per registrarci sopra un contratto magari sostenendo che vi fosse un comodato fittizio o addirittura un contratto di loazione in nero.

    Vi sarò grato per qualunque consiglio e/o suggerimento

    Un saluto a tutti
     
  2. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    "...Ovviamente nulla è stata registrato...". I contratti di comodato di durata superiore ai 30 giorni devono essere registrati (costo 168 euro). Non resta che fare lo sfratto, con l'assistenza di un legale. Dovrà anche pagare l'imposta detta e la sanzione per mancata registrazione nei termini.
     
  3. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Jac0, ti confondi con i contratti di locazione.
    Per il comodato di immobili, la registrazione è obbligatoria solo se sono redatti in forma scritta.
    Per quanto riguarda il comodato verbale, la registrazione non è obbligatoria.

    Quanto al nostro amico Fridrick, valgono gli artt 1803-1812 del codice civile ed in particolare:

    Art. 1804. Obbligazioni del comodatario.
    Il comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene che per l'uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa.
    Non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante.
    Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l'immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno.

    Art. 1810. Comodato senza determinazione di durata.
    Se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall'uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede.
    Il mio consiglio è di mandare una raccomandata al tuo (ex) amico richiedendo la restituzione dell'immobile ai sensi dell'art. 1810 c.c. e fissando un termine.
    Qualora non ottemperasse entro il termine da te indicato, allora sarà il caso di adire le vie legali.
     
    A mapeit, Avvocato Luigi Polidoro e alberto bianchi piace questo elemento.
  4. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    non sarebbe consigliabile "registrarlo" non appena sorgono problemi ?
    ....altrimenti giudice/avvocato "a cosa farebbero riferimento" ? alle memorie "verbali" ?
     
  5. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Presumo che all'ini
    Presumo che all'inizio, in buona fede, non si pensava che sorgessero problemi...
    Cosa che purtroppo è successa. Sarebbe sempre opportuno avere un contratto registrato fin dall'inizio anche con parenti molto stretti e non solo amici. Saluti.
     
  6. oliveri tomaso

    oliveri tomaso Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Denuncialo per occupasione abusiva e poi mandagli una raccomandata AR che se non libera l'appartamento entro un certo termine li metti la roba fuori della porta e cambia la serratura .
     
  7. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ...sempre che riesca ad entrarci quando non c'é nessuno, altrimenti diventa reato (anche se è cada propria...non ci resiede
    ...)...e per autodifesa uno può sempre... difendersi con qualcosa...

    ... è sempre un piacere (inviato dal mio ZOPO300+)
     
  8. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se @Fridrick fosse un collezionista di reati considera che come suggerisci tu ne commetterebbe solo due (secondo me):
    - 1. Esercizio abusivo delle proprie ragioni, art. 392 CP (cambia serratura)
    - 2. Violazione di domicilio, art. 614 CP (entra in casa)
     
  9. Fridrick

    Fridrick Membro Junior

    Ragazzi vi ringrazio per le risposte (soprattutto quelle che mi permetterebbero di rimanere nell'ambito della legalità :) )
    Il consiglio dello sfratto rappresenta sicuramente un'extrema ratio che ovviamente cercherò se possibile di evitare in ogni modo. Ciò che mio preoccupa di questo scenario più "estremo" sono da un lato i possibili danni all'appartamento (ma su questo capisco che non ci si possa fare nulla) e dall'altro la contromossa che il soggetto potrebbe mettere in atto, ossia la registrazione coattiva di un contratto (che ripeto non esiste e neanche esistono pagamenti, ma come ho letto nell'altra discussione basta solo la sua parola). Mi rendo conto che forse sarò paranoico però quest'aspetto mi preoccupa molto.
    Cosa posso fare? Se anche riuscissi a convincerlo a mettere per iscritto il comodato (potrei ad esempio proporgli ancora qualche mese di permanenza), tuttavia questo da quello che ho letto non risolverebbe il problema perchè lui potrebbe sempre sostenere che è fittizio.
    Se registrassi sull'appartamento un contratto a nome di un'altra persona (un amico.... questa volta si spera uno vero!! :) ) lui potrebbe ancora chiedere la registrazione coattiva anche se sull'immobile vi è già un altro contratto registrato? E poi forse in quest'ultimo caso sarebbe anche più facile chiedere tramite legale la liberazione dell'immobile per occupazione abusiva.
    Che ne dite? Altre idee?
    Ps: vista la serietà della questione e il discreto stress che mi sta provocando vi sarei grato se chi risponde si potesse attenere a dare consigli leciti e sensati, senza mandare la discussione in caciara o consigliarmi di ricorrere a mezzi non leciti
    Grazie ancora
     
  10. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Consiglio: lo sfratto, perciò la consulenza di un legale.
     
  11. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Parto da questo: non credo sia occupazione abusiva dal momento che gli sono state date le chiavi. Forse lo diventa dopo l'invio della raccomandata se non va via

    Registrarlo adesso, subito prima di partire con una azione legale, mi puzza un po'.

    Come dice Tovrm, una lettera raccomandata dove scrivi più o meno che in qualità di proprietario dell'unità immobiliare sita in.... di estremi catastali ..... concessagli in comodato d'uso gratuito con pattuizione verbale in data... chiedi la restituzione dell'immobile ai sensi dell'art. 1810 ... Fissi un termine per la restituzione, passato il quale ti vedrai costretto ad adire le vie legali (con spese a suo carico) se non avrà ottemperato... Magari metti due righe sulla verifica dello stato dei locali e su eventuali spese in caso si evidenzino danneggiamenti.

    Per esperienza personale, ti posso dire che di solito fa più effetto una lettera scritta da un avvocato (a parte che sicuramente loro le scrivono anche meglio), forse perchè dimostra una reale determinazione a procedere.
    Fargliela scrivere dall'avvocato può avere altri due vantaggi: uno che, trattandosi comunque di un tuo ex amico, certe parole possono suonare meno pesanti se dette da un avvocato (tipo l'adire le vie legali...): lui le deve dire, è il suo mestiere...
    La seconda è che forse ti potrebbe proteggere meglio dall'eventuale tentativo dell'amico di trasformare la cosa a locazione semigratuita: sarebbe la prima mossa formale e pesante per la restituzione della casa. Cioè la lettera figurerebbe come il primo passo della futura azione legale. Quale è il proprietario che sta affittando in nero e avvia una procedura per la liberazione dell'immobile? Credo nessuno. La lettera proverebbe la tua posizione e la tua sincerità, e, forse sbaglio, ma scritta da un avvocato penso acquisti un peso maggiore

    L'amico comunque non ha in mano un contratto e non ha prove di versamenti: difficile possa invocare di essere in affitto in nero. Magai, invece, doveste arrivare veramente davanti a un giudice, tu hai dei testimoni che sanno come stanno le cose...
    Punta a mandarla in fretta la raccomandata...
     
    A jerrySM piace questo elemento.
  12. jerrySM

    jerrySM Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Quoto al 100% quanto scritto da Elisabetta48.
    Fridrick, fino ad adesso la ragione sta dalla tua. Hai concesso il tuo appartamento in comodato d'uso gratuito ad un tuo amico (anzi ex-amico), comodato in forma verbale come previsto dalla legge.
    Se registreresti un contratto di locazione fittizio con un'altro amico commetteresti un illecito facilmente smarcherabile (in casa ci vive un'altro, e il tuo amico invece vive in un'altra) che ti farebbe passare automaticamente dalla parte del torto.
    Fai tutto quello che ti permette la legge, come ti ha scritto Elisabetta, e se si tratta realmente di un comodato gratuito allora non hai niente da temere.
    L'unico consiglio che mi sento di aggiungere e quello di ...sbrigarti e non lasciar passare tempo.
     
  13. Fridrick

    Fridrick Membro Junior

    Vi ringrazio molto dei preziosi consigli e in particolar modo @Elisabetta48 per la precisa e dettagliatissima risposta.
    Una domanda a chi (purtroppo per lui) ci è già passato/a: indicativamente come costi del legale per la "consulenza" + la lettera quanto dovrei aspettarmi? Mi sarebbe utile sapere una cifra di massima così da sapermi orientare quando chiederò i preventivi
     
  14. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
  15. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Purtroppo non ti posso aiutare. Ti parlavo di esperienza personale perchè c'è successo in famiglia di dover mandare per beghe condominiali delle raccomandate che lasciavano il tempo che trovavano. Solo quando la lettera l'ha scritta un avvocato le cose si sono di colpo appianate. Per questo ti parlavo di una diversa autorevolezza, almeno per come l'ho percepita io. Però era un parente e non ha voluto nulla...
    Speriamo che qualche avvocato forumista ti dia qualche dritta.
     
  16. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Così come l'ultimo pensiero di un inquilino è il pagamento di affitto e condominio, l'ultima persona di cui ha paura è l'avvocato del suo locatore.
    'Mi facci causa!', diceva Totò (conduttore)
    'E io pago!', diceva Totò (locatore)
     

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