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  1. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve
    Dopo esser riuscito a dipanare la matassa dello sfratto per morosità del mio locale commerciale, in questi giorni sono in trattative con alcuni potenziali conduttori per la locazione, e reduce di una triste esperienza, vorrei fugare qualche dubbio circa la fattibilità e se costituisce una valida garanzia la società SAS come intestataria del contratto.
    Esattamente si tratta di una costituenda società SAS, in persone del socio accomandatario, composta di quattro soci, professionisti (amministratore di condomino. agente immobiliare, architetto e geometra), mi hanno assicurato che allegheranno al contratto una visura camerale di ognuno dei soci poichè trattandosi di una società SAS , ciascun socio ne risponde con il proprio patrimonio.
    Non sono molto afferrato in questo settore, vorrei dei vostri pareri o suggerimenti.
    grazie per le risposte.
     
  2. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    No. Ex art. 2313 c.c. i soci illimitatamente e solidalmente responsabili per le obbligazioni sociali sono soltanto gli accomandatari, in ragione dell'esclusiva attribuzione in loro favore del potere di gestione della società. I soci accomandanti rispondono limitatamente alla quota che hanno conferito nella società.
    Gli accomandanti rispondono illimitatamente, insieme con gli accomandatari, solo in due casi:
    - quando siano intervenuti nella gestione sociale compiendo atti di amministrazione (contravvenendo il c.d. divieto di ingerenza);
    - quando consentano che il loro nome sia compreso nella ragione sociale (ex art. 2314, comma 2 c.c.).
     
  3. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Scusa ma se non avesser abbastanza credenziali, non affitti? Di questi tempi che i costi fissi sono ancor più pesanti per immobili non locati? (IMU maggiore per locali commerciali sfitti)
    Io direi che una Sas è molto meglio di una srl, quattro professionisti con la loro reputazione e la loro attività professionale, avranno tutte le motivazioni e gli stimoli di difendere la loro reputazione e immagine, a cominciare da non diventare inadempienti con la locazione.
    Direi che stai locando a persone affidabili.
     
    A tuonoblu e Gianco piace questo messaggio.
  4. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Concordo con Nemesis e Adriano
    Io ho affittato un ufficio ad una s.a.s. composta da un socio illimitatamente responsabile (l'accomandatario-amministratore della società) e un socio accomandante.
    Ho chiesto ed ottenuto che l'accomandante comparisse nel contratto come garante.
    La società si occupa di manutenzioni industriali, in questo periodo è un po' in difficoltà a causa della crisi ma paga sempre regolarmente.
    A mio parere è meglio che il conduttore sia una società di persone (s.n.c. oppure s.a.s.) piuttosto che una s.r.l. specialmente se si tratta di liberi professionisti che dovrebbero tenerci a preservare la loro reputazione.
     
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  5. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    E se la s.r.l. è formata da professionisti che problema ci sarebbe???
     
  6. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Nessun problema aggiuntivo rispetto a una s.r.l. i cui soci non siano professionisti. Il problema rimarrebbe identico: nessuno dei soci risponderebbe illimitatamente per le obbligazioni sociali con il proprio patrimonio personale, ma solo nei limiti della quota da ciascuno conferita.
    Quindi se la società contrae debiti che non è in grado di onorare, i creditori della società non possono soddisfarsi (cioè, agire esecutivamente) sui beni personali dei soci.
     
  7. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Basta che ti fai una visura catastale dei soci accomandatari.
    Se almeno uno di loro possiede piu immobili,non solo la prima casa,impignorabile,qualcosa da pignorare rimane.
    Altrimenti una garanzia accessoria exceptio doli da una persona fisica con una busta paga.
    Qualcosa di pignorabile ci deve essere.
    Invece per gruppi consolidati solo il bilancio degli ultimi 3anni.
    Bilancio sintetico.
    L affitto si deduce,non e'un costo,per gli immobili strumentali.
    Quindi se vendono pagano,se le cose vanno male ti fanno soffrire,anche se Tu non hai colpe e non partecipi ai dividendi d azienda.
    Quindi cautelati.
    Qualcuno con qualcosa da pignorare ci deve essere a garanzia.
    La merce ormai la prendono in conto vendita,quindi inutile fare i decreti ingiuntivi alka societa locatrice....
    Oppure la prendono in leasing....
     
  8. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Esatto
    :ok:
    In perfetta sintonia con il mio pensiero[DOUBLEPOST=1411584524,1411584314][/DOUBLEPOST]
    Volevo chiedere, gli accomodanti che rispondono, nei confronti dei creditori( ad esempio morosità), riguarda limitatamente alle quote sociale che versano per la costituzione della società?
    Quindi dall'atto di costituzione della società, si evince in che mosura hanno versato, e può essere ritenuta una forma di garanzia.[DOUBLEPOST=1411584780][/DOUBLEPOST]
    quindi secondo te, le quote sociali da accomandatario e accomandati se rappresenta una forma di garanzia per avversi in caso di recupero dei crediti?
     
  9. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Gli accomandanti rispondono limitatamente alla quota conferita. Ma per tutte le obbligazioni sociali. Non certamente solo per i crediti vantati dal soggetto che ha locato un immobile alla società.
     
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  10. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ok
    grazie
     
  11. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Occorre tenere presente che nelle s.a.s. non è prevista una soglia minima di capitale sociale.
     
  12. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    e qundi?
    non mi dire che potrebbero versare anche 5 euro
     
  13. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    La legge non lo vieta.
     
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  14. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Il capitale sociale anche se elevato il giudice non lo pignora facilmente con il decreto ingiuntivo.
    Con il capitale sociale si compra la merce,si stipulano contratti di leasing,etc.
    Per socieya di servizi intellettuali o manuali non serve,in genere bastano 250 E.
    Per le societa di persone fisiche o si chiede la fideiussione bancaria o si stipula una scrittura privata di contratto autonomo di garanzia exceptio doli nelle quali un garante si fa carico di tutte le obbligazioni derivanri dal contratto fino ad un limitr tot.
    Il garante DEVE dimostrare di avere qualcosa di facilmente pignorabile.
    Altrimenti:
    -fatti pagare 1anno anticipato.
    E cosi via...pagano anticipatamente l intero canone ogni anno.
    Purtroppo con il processo civile telematico si velocizza lo sfratto o i decreti ingiuntivi,ma sempre passano mesi non giorni.
    Tutto cambia per i buoni contratti di affiliazione.
    Li e'il franchisor che chiede garanzie.
    Ed il contratto e'minimo di 3 anni.
    Quindi il locatario e'sollevato da un po di rogne.
    O puo'chiedere una garanzia in solido al franchisor.
     
  15. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    allora tutta questa garanzia di una SAS dov'è?
    Tra l'altro, le quote versare tra intestatario e soci non costituiscono la sola garanzia per recuperare eventuali crediti per morosità ma anche tutti i creditori, o situazioni pendenti, nelle quali la società risulta inadempiente.
    Quindi??In sostanza , una bufala?
     
  16. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Quindi, non è una solida garanzia intestare il contratto a una società sas, nonostante siano 4 professionisti e mi allegano la visura camerale ?
    Sarebbe opportuno agganciare uno dei soci come garante (ovviamente che abbia un patrimonio oltre la prima casa che sia pignorabile).
    Vi chiedo, in questo caso può un socio nonostante sia accomandato risultare anche garante del contratto? Oppure, giuricamente è incompatibile?
     
  17. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    E' opportuno accertarsi che i soci accomandatari (illimitatamente responsabili) abbiano un patrimonio personale abbastanza solido.
    Inoltre chiedere che i soci accomandanti (quelli con responsabilità limitata) siano garanti se dimostrano di essere solvibili col proprio patrimonio personale. Non vi è alcuna incompatibilità tra la veste di socio e garante del contratto di locazione.
    Oppure i soci indichino un'altra persona (che in base ai redditi/patrimonio posseduti sia palesemente solvibile) come garante.
     
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  18. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ok
    grazie
    mi sembra un ottima manovra per corazzarsi da eventuali sorprese...
     
  19. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Ripeto :contratto autonomo di gatanzia exveptio doli.
    Il garante puo essere chiunque.
    Meglio sr ha una solida busta paga:militare,dipendente pubblico,insegnante con cattedra,impiegato bancario,etc.
    Altrimenti fidriussione pet 12 mensilita'.
    O nulla se l attivita r'di sicura prospettiva:al Mc Donald's non chiedi garanzie...
     
  20. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    preciso che trattasi di un agenzia immobiliare, una costituenda società sas composta di quattro professionisti.
    Però l'accomandatario, mi sembra il più giovane e forse, ma adesso non potrei esserne certo previo visura, senza un patrimonio personale .
     

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