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  1. gigasta

    gigasta Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno forum, della serie quando i regolamenti di condominio sono vecchi di 92 anni...e troppo interpretabili!
    Il problema è il seguente: nel mio stabile si deve intervenire su una porzione di solaio che sovrasta la rampa di scale che porta al pianerottolo del 4° piano. Da questo pianerottolo parte un'ultima rampa che consente, tramite un cancelletto (posizionato circa 40 anni orsono per aumentare la sicurezza degli appartamenti ed impedire l'accesso alla scala da eventuali malintezionati introdottosi dagli abbaini), l'accesso al piano delle soffitte, 4, tutte abitate. Al piano delle soffitte le 4 unità sono servite da un corridoio ad L e porzione della parte lunga della L (che consente l'accesso a quello che era il servizio igienico comune delle soffitte) presenta la struttura ammalorata che necessità di essere sostituita. Ora il regolamento contrattuale, risalente all'inizio degli anni 20 quando lo stabile è stato frazionato, recita:
    sono comuni ed in comproprietà in modo indivisibile ed inalienabile a favore di tutti i comproprietari....
    c) tutti i locali di uso comune quali gli atrii di accesso, le scale, i pianerottoli, il tetto....ecc;
    f) sono comuni e in proprietà come sopra fra tutti i possessori di cantine le rispettive scale di accesso alle medesime, i corridoi, sotterranei, ecc. ecc;
    g) fra tutti i possessori di soffitte, la rispettiva scala -
    ovvero quella che dal pianerottolo del 4° piano sale al 5° - e porte di accesso alle medesime che non siano incluse nell'interno delle soffitte.
    Nella assemblea svoltasi da poco la maggioranza dei presenti, me compreso (teste e millesimi - e premetto che dei proprietari delle soffitte ne era presente solo 1 ), hanno deliberato che la ripartizione dei costi dell'intervento venisse suddiviso come recita l'art. 1125 facendo riferimento al sopracitato comma g del regolamento adducendo che se è la scala è in comproprietà tra i possessori delle soffitte allo stesso modo lo è il corridoio, anche se non menzionato nel relativo comma, e quindi devono farsi carico di metà del costo dell'intervento sulla struttura.
    Ovviamente l'unico proprietario di soffitta presente non era d'accordo adducendo che se il corridoio fosse ad uso esclusivo del piano sarebbe stato scritto nel comma, esattamente com'è avvenuto per il comma precedente f) riferito alle cantine, conseguentemente si deve ritenere comune a tutto lo stabile.
    Posso chiedere agli esperti del forum un parere ed una interpretazione del tutto?
    L'amministratore è parso titubante nell'accettare tale ripartizione e ha consigliato a tutti di cercare una soluzione per evitare gli eventuali costi di una mediazione o peggio ancora di una causa che, rispetto al costo dell'intervento presenterebbero senz'altro costi maggiori.
    Ringrazio in anticipo chiunque riesca a dipanare tale matassa.
     
  2. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    L'altra metà chi la pagherebbe?
     
  3. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Credo che sarebbe importante vedere l'elaborato planimetrico: vedresti se la scala dal 4° al 5° piano ed il disimpegno è bene comune non censibile unito agli altri o è comune solo alle quattro unità dell'ultimo piano.
     
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  4. gigasta

    gigasta Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie della risposta. Dagli elaborati grafici nulla evidenzia l'appartenenza della scala e relativo corridoio alle unità dell'ultimo piano.
     
  5. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Non può essere! I b.c.n.c. tu li trovi solo nell'elaborato planimetrico e nell'elenco degli immobili.
     
  6. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Gianco fa riferimento, credo, agli elaborati planimetrici catastali complessivi dell'intero immobile: ammesso che nel 1920 avessero avuto cura di identificare oltre ai beni censibili anche i beni non censibili in dettaglio: oggi constato che s fa così. Non so se in passato era strettamente obbligatorio
     
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  7. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Certamente che nel 1920 non erano richiesti. Però, credo che le quattro unità del 5° piano siano state accatastate di recente. In tal caso sarebbe stato richiesto l'elaborato per tutto lo stabile. Comunque, se non esistesse si potrebbe integrare adesso. Altrimenti si potrebbe andare a vedere gli atti pubblici dove dovrebbero essere indicate anche le parti comuni.
     
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  8. gigasta

    gigasta Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie Basty, si credo anch'io che Gianco si riferisse agli elaborati catastali. Andrò in catasto a sentire cosa mi dicono. Ho appena finito di leggere un atto di acquisto del 1922
    dove viene acquistita anche una delle soffitte in questione e nulla dell'atto fa riferimento ad eventuale comproprietà del corridoio ne tanto meno della scala. L'unica voce in qualche modo riconducibile al tutto è quella in cui :" allo scopo di regolamentare tra i comproprietari dello intro caseggiato i rispettivi diritti e l'esercizio della comunione dello stabile si è compilato un regolamento che le parti dichiarano di accettare per se, per gli eredi e successori ed aventi causa, quale regolamento che le parti affermano di ben conoscere, previa firma delle parti stesse e di un notaio si allega questo atto sotto la lettera ? perchè ne faccia parte integrante e sostanziale.....". Mi domando: se nell'atto non vi è traccia di una eventuale comproprietà del corridoio e scala quale documento prevale? L'atto che non accenna a nulla o il regolamento con quel comma assurdo?
     
  9. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Dubito che "gli atti pubblici" riportino qualcosa di più del regolamento che hai citato.
    Sulla interpretazione dei punti g) ed f) confesso che sia la vostra che la interpretazione del proprietario della soffitta, sembrano avere pari ragione d'essere. Una per inclusione, l'altra per esclusione. Cosa risponderebbe un giudice? Sembra una scommessa 50-50.
    per chi non conosce i luoghi pare strano accenni a porte di accesso non incluse all'interno delle soffitte: e cosa ci sarebbe al di la di queste porte, non ancora all'interno delle soffitte, se non il corridoio? Forse è l'unico vostro appiglio
     
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  10. gigasta

    gigasta Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie Gianco, stavo scrivendo quando hai risposto. Le soffitte mi risulta fosserò già presenti nelle planimetrie catastali
     
  11. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    ... come immaginavo.
    L'atto fa però riferimento al RdC che sembra di tipo contrattuale: in questi casi il contenuto del RdC assume la veste di estensione dell'atto e ne fa parte integrante. In poche parole "prevale" il RdC (anche se qui non è che ci sia contrasto su cui prevalere, ma solo una precisazione in più)

    Circa le planimetrie credo che Gianco intendesse dire che forse le soffitte sono state ristrutturate e riaccatastate di recente: nel qual caso avrebebro dovuto integrare e completare l'elaborato planimetrico. (Mi scuso con Gianco se faccio da interprete, ma non a tutt capita di avere confidenza col mestiere del geom...)
     
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  12. gigasta

    gigasta Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Esattamente Basty, una scommessa 50-50! Sembra scritto apposta per foraggiare avvocati e cause. Credo non mi rimanga che cercare di mediare tra gli intransigenti che aderiscono al punto g) e quelli del punto c) per evitare un salasso ......legale!
    Ritengo che il RdC prevalga anche rispetto ad eventuali planimetrie catastali, od erro?
    Grazie infinite per le delucidazioni.
     
  13. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se il RdC è contrattuale (cioè registrato ed allegato ad un atto costitutivo iniziale), la risposta è si. Il RdC sarebbe opponibile a terzi alla stregua dei rogiti.
    Il catasto nn è di per sè probante: deve riflettere il titolo indicato sugli atti: in caso di contrasto prevale ciò che scritto sugli atti, compreso il RdC contrattuale.
    Se il RdC fosse di tipo assembleare, potrebbe essere modificato a maggioranza: in questo caso le planimetrie possono fare riferimento solo ai rogiti. Il regolamento assembleare di per se vale per chi lo ha sottoscritto e per la maggioranza che lo conferma (detto un pò alla buona)
     
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  14. gigasta

    gigasta Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    .....e, tra l'altro, diventa praticamente impossibile variare il comma g) perchè a questo punto non vi sarà mai unanimità.....mi sembra di vedere già i costi vivi di una pratica legale volare verso altri lidi!:triste:.....
     
  15. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non vorrei essere così pessimista: nel vostro caso non si tratterebbe di "variare" il comma g): ma solo di "interpretarlo consensualmente": detto così sembrerebbe di cadere dalla padella alla brace.

    Non sono un legale e nemmeno un professionista, ma immagino che in caso di incertezza sia lecito che l'assemblea a maggioranza qualificata dia una interpretazione del comma in una certa direzione. Starebbe alla minoranza che dissente adire alle vie legali: e dovranno pensarci due volte anche loro.

    Nulla vieta infatti di integrare o esplicitare meglio un RdC, anche contrattuale: certo occorre una larga maggioranza e la delibera non deve essere in palese contrasto con l'esistente. Ho vissuto un caso analogo: il pretesto è stato l'installazione di un ascensore prima inesistente: con l'occasione si è formulata una nuova tabella millesimi delle spese di gestione, distinta da quella preesistente dei m/m di proprietà.
    L'elenco delle spese comuni previste nel vecchio RdC era come al solito piuttosto generica: e si è sostanzialmente aggirato l'ostacolo, mantenendo col vecchio criterio solo le voci strettamente attribuibili alla proprietà. (vero anche che il tutto è nato come compromesso tra i proprietari del piano terreno che avevano una quota di mm esorbitante rispetto al tutto, che in caso contrario avrebbero potuto opporsi (un ricatto...) all'ascensore.

    Sta molto all'abilità dell'amministratore prevenire i casi, operando per arrivare ad una visione condivisibile, prima che sia interpellato ... il portafoglio.
     
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  16. gigasta

    gigasta Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie del suggerimento!
     
  17. gigasta

    gigasta Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Scusami Un giocatore, :confuso: mi era sfuggita la tua domanda; la rimanente metà verrebbe divisa tra tutti i millesimi afferenti questa scala, quindi i proprietari delle soffitte pagherebbero metà in base ai loro millesimi, che come puoi immaginare sono bassi l'altra metà solo suddivisi tra di loro, sempre in base ai millesimi che ciascuno possiede.
     
  18. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Le tabelle dei millesimi dovrebbero dire tutto. Ogni tabella rappresenta uno specifico tipo di proprietà.
    Ad esempio un condominio con tre scale, diciamo A, B, C, ha almeno quattro tabelle:
    1. Proprietà scala 1 (con un sottoinsieme delle u.i.)
    2. Proprietà scala 2 (con un altro sottoinsieme delle u.i.)
    3. Proprietà scala 3 (con un altro sottoinsieme delle u.i.)
    4. Proprietà generale (con l'insieme delle u.i.).
     
  19. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Qui non sembra sino in una realtà condominiale con più scale, ma di un caseggiato dove solo una parte dei condomini è proprietaria anche di cantine, ed una altra parte possiede invece delle soffitte. E' stato quindi specificato che la scala alle cantine sia di competenza dei soli aventi diritti alle cantine, e la scala che porta alle soffitte ai soli aventi diritti sulla soffitte: non è stato esplicitato cosa avviene del corridoio di dismpegno al piano soffitte: sembra logica l'ipotesi di gigasta e dell'assemblea di considerare anche questo corridoio alla stregua della scala di accesso.
    Chi si oppone a questa interpretazione si appella ad una lettura restrittiva e puntuale del testo di regolamento: non ho idea se vi sia una prassi giurisprudenziale di fronte a queste situazioni: interpretazione analogica o lettura ristretta? Credo dipenda da chi ti trovi come giudice e come avvocato.
     
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  20. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se la scala, condominiale delle soffitte, conduce ad un disimpegno, antistante le stesse, non accessibile altrimenti, è senza dubbio bcnc, comune a dette soffitte.
     

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