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fabiondo

Nuovo Iscritto
Conduttore
#1
Sono in affitto con i miei genitori da quando sono nato dal 1983
tutto sempre regolarmente pagato.
casa va a gli eredi e ricevo raccomandata e intimazione di sfratto per giugno.
contratto 4+4 dal 2011 che scade appunto a giugno 2019
la zone dove abito è diventata un enorme bb e case vacanze e vi giuro che trovare un affitto è un impresa titanica.

all'intimazione di sfratto (contratto che scade a giugno) mi oppongo presentando questo:

un contratto che mi è stato fatto nel 2004 firmato e tutto ma MAI registrato dalla propietà.
tutte le ricevute dal 2004 incassate in nero.
prova dell'attacco dell'enel del 1983 (che presume non essendoci contratti che sono stato sempre in nero)

il giudice non convalida sfratto e trasforma in rito civile.

ora inizia la mediazione in cui ho proposto se mi davano 12-18 mesi per trovare un affitto(visot che purtroppo non posso spostare i miei genitori in zone lontane da negozi e farmacie) magari anche dando un po di aumento.

mio padre è over 65 con ivalidità 67%

se la mediazione non va a buon fine questo genere di cause che tempi hanno? (prima udienza fissata a maggio)

il mio obbiettivo è prendere un po di tempo per avere serenità nella ricerca, e spero con tutto il cuore di risolvere e trovare già ad inizio anno nuovo per uscire da questo incubo ma volevo capire un po meglio le dinamiche.
 

Antonio Abiuso

Membro Attivo
Proprietario Casa
#5
Da quello che hai scritto @fabiondo sulla tua "situazione ingarbugliata" si ricava che:
a) ti trovi in quella casa dal 1983 abitata coi tuoi genitori in base ad una locazione stipulata 'a voce' e mai regolarizzata fiscalmente con canoni versati in nero; b) dopo 11 anni il rapporto viene formalizzato in un contratto (del 2004), "mai registrato" con lo stesso 'regime' di versamento dei canoni; c) e seguito nel giugno 2011 da nuovo contratto 4x4 a scadere quindi nel giugno 2019; d) indi ne ricevi in tempo utile, dagli eredi del locatore, la disdetta cui segue l'azione di sfratto (più correttamente di "licenza") per la finita locazione a tale data, a cui tu ti sei opposto davanti al giudice (sicché avendovi dovuto procedere assistito da un avvocato si suppone che ti abbia già illuminato su cosa ne possa sortire dalla relativa procedura in corso); e) infine che questa trovasi necessariamente rimessa, per disposto del magistrato, alla preliminarmente attenzione del Mediatore.
Su tali presupposti di fatto vengo ai tuoi interrogativi in merito:
1 ) Davanti al mediatore è pensabile che, col suo intervento, ti sia possibile giungere ad un accordo con i procedenti idoneo a soddisfare la tua esigenza di disporre d'un tempo adeguato per un rilascio meno traumatico dell'immobile; soluzione abbastanza raggiungibile in quanto costoro (salvo che non abbiano le bave alla bocca e il dente avvelenato con te) non ignorano certo che altrimenti gli rimarrebbe l'attesa della pronuncia del giudice e del "titolo" esecutivo in tempi notoriamente di assai lunga gittata (di regola la causa, dopo il fallimento della mediazione, torna al magistrato la cui 'istruttoria' può richiedere vari mesi di udienze ed altri tempi morti prima di giungere alla sentenza. Questa durata potrebbe anche soddisfare le tue più rosee aspettative dilatorie ma senza però ignorare che se poi il giudice accogliesse la domanda convalidando la finita locazione le conseguenze economiche in termini di risarcimento danni e spese di soccombenza nella causa sarebbero salatissime.
2 ) Sotto questo profilo aggiungo infine l'opinione (e quindi prendila solo come tale, magari sottoponendola per scrupolo al tuo avvocato) che le circostanze addotte (e che ho sopra richiamate sub. a - b) non appaiono rilevanti a sostegno dell'opposizione poiché, seppur riguardanti le stesse parti in causa, risalgono ad aspetti e rapporti locativi ormai estinti per effetto della convenuta stipula con carattere innovativo del contratto ancora in vigore fino al giugno prossimo. Ciò per dire, in parole povere, che difficilmente il giudice, chiamato ad accertare la finita locazione a tale data di scadenza, riterrebbe a mio avviso di dover a tal fine indagare sull'incidenza dei rapporti anteriori ed esauriti rispetto all'ultimo contratto valido.
Con questo non pretendo tuttavia d'escludere come oro colato che gli apprezzamenti del magistrato possono pure giungere a differente avviso. Come dicevano gli antichi romani: "habent sua sidera lites" !
 

fabiondo

Nuovo Iscritto
Conduttore
#6
Da quello che hai scritto @fabiondo sulla tua "situazione ingarbugliata" si ricava che:
a) ti trovi in quella casa dal 1983 abitata coi tuoi genitori in base ad una locazione stipulata 'a voce' e mai regolarizzata fiscalmente con canoni versati in nero; b) dopo 11 anni il rapporto viene formalizzato in un contratto (del 2004), "mai registrato" con lo stesso 'regime' di versamento dei canoni; c) e seguito nel giugno 2011 da nuovo contratto 4x4 a scadere quindi nel giugno 2019; d) indi ne ricevi in tempo utile, dagli eredi del locatore, la disdetta cui segue l'azione di sfratto (più correttamente di "licenza") per la finita locazione a tale data, a cui tu ti sei opposto davanti al giudice (sicché avendovi dovuto procedere assistito da un avvocato si suppone che ti abbia già illuminato su cosa ne possa sortire dalla relativa procedura in corso); e) infine che questa trovasi necessariamente rimessa, per disposto del magistrato, alla preliminarmente attenzione del Mediatore.
Su tali presupposti di fatto vengo ai tuoi interrogativi in merito:
1 ) Davanti al mediatore è pensabile che, col suo intervento, ti sia possibile giungere ad un accordo con i procedenti idoneo a soddisfare la tua esigenza di disporre d'un tempo adeguato per un rilascio meno traumatico dell'immobile; soluzione abbastanza raggiungibile in quanto costoro (salvo che non abbiano le bave alla bocca e il dente avvelenato con te) non ignorano certo che altrimenti gli rimarrebbe l'attesa della pronuncia del giudice e del "titolo" esecutivo in tempi notoriamente di assai lunga gittata (di regola la causa, dopo il fallimento della mediazione, torna al magistrato la cui 'istruttoria' può richiedere vari mesi di udienze ed altri tempi morti prima di giungere alla sentenza. Questa durata potrebbe anche soddisfare le tue più rosee aspettative dilatorie ma senza però ignorare che se poi il giudice accogliesse la domanda convalidando la finita locazione le conseguenze economiche in termini di risarcimento danni e spese di soccombenza nella causa sarebbero salatissime.
2 ) Sotto questo profilo aggiungo infine l'opinione (e quindi prendila solo come tale, magari sottoponendola per scrupolo al tuo avvocato) che le circostanze addotte (e che ho sopra richiamate sub. a - b) non appaiono rilevanti a sostegno dell'opposizione poiché, seppur riguardanti le stesse parti in causa, risalgono ad aspetti e rapporti locativi ormai estinti per effetto della convenuta stipula con carattere innovativo del contratto ancora in vigore fino al giugno prossimo. Ciò per dire, in parole povere, che difficilmente il giudice, chiamato ad accertare la finita locazione a tale data di scadenza, riterrebbe a mio avviso di dover a tal fine indagare sull'incidenza dei rapporti anteriori ed esauriti rispetto all'ultimo contratto valido.
Con questo non pretendo tuttavia d'escludere come oro colato che gli apprezzamenti del magistrato possono pure giungere a differente avviso. Come dicevano gli antichi romani: "habent sua sidera lites" !
ottimo riassunto la situazione è praticamente questa!

per spese salatissime in caso di soccombenza che si intenderebbe più o meno?!

c'è anche un altra variante che non ho menzionato ma non so se può essere usata a mia difesa..... sospetto ci siano anche "problemi" sull'eredità in quanto all'agenzia dell'entrate non risulta ancora fatto il subentro, successione non fatta e donazione non sembrerebbe accettata ancora davanti al notaio. (decesso ex proprietaria estate 2016)
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
#7
sospetto ci siano anche "problemi" sull'eredità in quanto all'agenzia dell'entrate non risulta ancora fatto il subentro, successione non fatta e donazione non sembrerebbe accettata ancora davanti al notaio. (decesso ex proprietaria estate 2016)
ma quante cose della tua controparte sai! Successione e accettazione della eredità sono due passi differenti: la prima deve essere fatta con atto scritto obbligatoriamente; la seconda può essere tacita. Mentre la donazione di beni immobili deve per forza essere fatta con atto scritto notarile che è bene contenga l'accettazione del beneficiario altrimenti lo stesso dovrà fare un atto di accettazione dell'eredità (atto che non sarà gratuito). Al di la della doppia spesa chi dona potrebbe vedersi respinto l'oggetto della donazione con grande smacco ed arrabbiatura per aver speso soldi inultilmente per l'atto.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
#8
Successione e accettazione della eredità sono due passi differenti: la prima deve essere fatta con atto scritto obbligatoriamente; la seconda può essere tacita.
La dichiarazione di successione dovrebbe essere presentata entro un anno dalla sua apertura, dopodiché si entra in sanzione, che decade trascorsi altri 5 anni. Poi non c'è scadenza e se del caso la si può omettere, magari dichiarando un'ulteriore successione per possesso ultraventennale.
 

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Salve a tutti vorrei sapere come faccio a regolarizzare la mia cantina alta 2,78 e lunga mt 8 e larga mt 6 seminterrata la quale è stata accatastata risulta sulle planimetrie insieme alla casa.La casa era abusiva ed è stata condonata ma la cantina non risulta il condono non capisco il perché dato che risulta sulle planimetrie.Ora dovrei vendere il tutto ma non vorrei avere problemi in futuro o davanti al notaio.
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