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ziggy

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Proprietario Casa
Nel 1970 dopo la morte di mio padre divento erede di un immobile ( negozio) tra le parti comuni dell'edificio è ricompresa anche la casa del portiere. Al catasto per un errore dell' ufficio non era stata registrata la successione e nel 2011 viene rettificata la corretta intestazione a loro cura ( agenzia del territorio) ma evidentemente non sulla proprietà della portineria che rimane sempre intestata a mio padre precisamente con questa dicitura: Prop. Art 1118 c.c.
Ora la casa del portiere è stata messa in vendita e il condominio con una delibera ( così leggo dallo storico dell'immobile) aggiorna gli intestatari attribuendone le quote ed eliminando me ed tri.
Qualcuno può aiutarmi a capire cosa è successo e se tutto ciò è corretto?
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Che sia sbagliato è eevidente.
Premesso che nessuno degli altri condomini (e tantomeno l'amministratore) può "estrometterti" dalla proprietà di un bene comune inutile scendere nei particolari : trova un avvocato per procedere al ripristino dei tuoi diritti.
Altrettanto banale suggerirti di verificare se il gioco valga la candela.
 

ziggy

Membro Attivo
Proprietario Casa
Secondo te la casa del portiere doveva essere indicata in successione?
Perché se fosse così nella mia successione non compare, anche perché al tempo 1970 non c' erano le quote come ho scritto vi era solo l' indicazione propr. art 1118 c.c

Per capire se il gioco ne vale la candela è importante capire se l'errore sta già nella successione.
 

basty

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Proprietario Casa
Una plausibile origine dell'errore te la ho indicata nell'altro post. Non è che replicando le domande le risposte possano differire.
Ti avevo posto alcune domande: la casa del portiere era identificata con uno specifico sub?
 

ziggy

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Proprietario Casa
Scusa forse non ho letto con attenzione.

La casa ha un suo subalterno, ma non so da quanto tempo.
Nell'atto originario ossia atto di divisione tra gli allora proprietari in comunione non era indicato.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Purtroppo è una situazione piuttosto frequente, quando le parti comuni sono censibili, e censite: nell'altro post chiedevo ai geometri, ad es. @griz, @Gianco, , come si può risolvere la situazione.

Secondo me la soluzione più stabile sarebbe attribuire la proprietà di quel sub al CF del condominio: così si trasferisce automaticamente ad ogni voltura.
In caso contrario (cioè assegnazione pro quota a tutti i condomini), c'è il rischio che ad ogni passaggio di proprietà degli alloggi, si perdano dei pezzi, vuoi per errati rogiti e volture, vuoi per errori del catasto.

Anch'io ho una situazione simile.
 

ziggy

Membro Attivo
Proprietario Casa
Sinceramente non so che fare,
La casa del portiere dovrebbe essere venduta e al catasto risulta intestata solo ad alcuni condomini suddivisa in quota millesimale ovviamente difforme dai millesimi in uso per la ripartizione delle spese e a dirla tutta non so da dove scaturiscono.
Se verrà venduta, prima di riuscire a sistemare ( sempre che ne abbia diritto) perderò circa 4.000 euro. Ora è tutto dal notaio che sta raccogliendo le firme per la vendita.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Si, non è la prima volta che leggo quanto affermi.... Ma il nostro catasto è sempre pieno di sorprese....

Come dicevo sopra, potrei produrre entrambe le situazioni.... Come sia accaduto non lo s,o ma questo è ciò che risulta.

1) Alloggio ex-del portiere: a catasto compaiono solo alcuni condòmini: il totale delle quote non è 100/100. Quando ho acquistato nessuno ha segnalato questa pertinenza, che quindi non compare esplicitamente sul mio rogito (non sono il solo): ma nessuno ha messo in dubbio il mio diritto alla quota, anche quando si è ipotizzata una vendita.

In ogni caso finora l'amministratore non ha mai considerato la situazione catastale ed i proventi dalla locazione dello stesso vengono attribuiti per millesimi ai condòmini pro tempore.

2) In compenso...., ho scoperto che a fronte del CF condominiale, compare una proprietà C2 che tra l'altro è un sub di una particella adiacente al condominio: a parte l'evidenza dell'errore sostanziale sul fatto che non abbia senso che il condominio possegga una cantina di un fabbricato adiacente, completamente distinto fin dall'origine, resta il fatto che sia accatastata in capo ad un condominio.

Se quindi tecnicamente non è possibile identificare queste parti come beni comuni censibili, senza necessità di attribuzione specifica ai condomini pro tempore, non resta che una operazione di bonifica catastale, con una pratica di rettifica, a fronte dei vari rogiti e successioni. Non escludo che la assegnazione dei relativi sub di questi BCC sia sorta successivamente a certe compravendite originarie. La consuetudine di depositare l'elaborato planimetrico con la individuazione analitica dei beni esclusivi e comuni, è diventata obbligatoria in anni relativamente recenti: credo attorno alla metà degli anni '80.
 

ziggy

Membro Attivo
Proprietario Casa
Nel mio caso gli esclusi non percepiscono neppure i redditi da locazione che da anni se li dividono solo i proprietari degli appartamenti cioè coloro che nel 2015 si sono attribuiti le quote della casa del portiere.
Però tutti paghiamo le spese anche per la portineria relativi ai lavori straordinari, per esempio ora li paghiamo per la facciata
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Non vedo altra soluzione, sperando che nel frattempo non vendano.
Ritengo che inviando una raccomandata al condominio, in merito alla tua azione di accertamento della proprietà, l'amministratore e/o il notaio incaricato della compravendita debbano tenerne conto
 

ziggy

Membro Attivo
Proprietario Casa
Spero nel notaio. Al condominio ho già scritto due raccomandate alla prima mi e' stato risposto che l'atto di origine (atto costitutivo del condominio) non contava niente, infatti non è stato neppure portato al notaio, e che l'alloggio del portiere era degli appartamenti e poi era giusto che anche io contribuissi alle spese straordinarie dell'alloggio.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Spero nel notaio. Al condominio ho già scritto due raccomandate alla prima mi e' stato risposto che l'atto di origine (atto costitutivo del condominio) non contava niente, infatti non è stato neppure portato al notaio, e che l'alloggio del portiere era degli appartamenti e poi era giusto che anche io contribuissi alle spese straordinarie dell'alloggio.
Non possono pretendere spese e poi dichiarare che tu non sei comproprietaria.
L'alloggio del portiere era Bene Comune e come tale non necessitava di essere indicato come "quota millesimale specifica" nei vari atti di compravendita bastando la sua sola menzione come tale.

Evidentemente l'errore è scaturito nel momento in cui hanno voluto "regolarizzarlo" in funzione di una successiva vendita.

Se 4mila sono il controvalore della tua quota direi che varrebbe la pena di dare incarico ad un legale per la difesa dei tuo interessi (fatti fare preventivo e nero su bianco che le spese recuperate da controparte vanno a scalare dal suo onorario).
 

ziggy

Membro Attivo
Proprietario Casa
Ancora una cosa poi mi taccio
Fiscalmente dovrò far qualcosa nel caso in cui mi riconoscessero anche gli affitti.
Una sentenza mi mette al riparo dal fatto che in passato non ho dichiarato? Naturalmente dovrò versare quando, anzi se mi pagheranno.
Scusate ma sono sempre molto preoccupata nei rapporti con il fisco, non perché pagare è bello .....come diceva un defunto ministro, ma piuttosto perché essendo un dovere non voglio grane.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Però tutti paghiamo le spese anche per la portineria relativi ai lavori straordinari, per esempio ora li paghiamo per la facciata
se le paghi sei un merluzzo. Scusa. Come fa l'amministratore a escluderti dalla suddivisione delle entrate dell'affitto e metterti le spese. E tu non dici nulla dal 2015?
L'art. 1118 c.c. con l'entrata in vigore della Legge 220/2012 avvenuta il 18/06/2013 dice:
"Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni."

Quindi o c'è un documento che esclude tuo padre dalla comproprietà dell'appartamento condominiale oppure tu accettando l'eredità di tuo padre, anche in comunione con i tuoi fratelli, acquisisci anche la comproprietà della casa del portiere che è legata alla proprietà della casa.
Tuo padre non poteva rinunciare al suo diritto sulla casa del portiere; non poteva vendere la sua parte di proprietà sulla casa del portiere perché il suo diritto di proprietà era legato alla proprietà dell'appartamento. Quindi per rinunciare al diritto di proprietà sulla casa del portiere doveva vendere il suo appartamento.
 

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