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  1. Romoleto

    Romoleto Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buona sera,
    cerco risposta a quanto segue:
    Nell'alloggio che ho dato in affitto si è guastata la caldaia autonoma.
    Ho provveduto alla sostituzione della caldaia con una nuova addebitandomi come locatore le intere spese di € 1450,00 + IVA 10%.(di queste chiederò la detrazione 50% nella prossima dichiarazione dei redditi).
    Il contratto in essere è stato rinnovato con opzione cedolare secca;al punto 7 recita:
    "ove,nel corso della locazione si eseguano sull'immobile importanti ed improrogabili spese necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, il canone pattuito verrà integrato con un aumento pari all'interesse legale del capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati."
    Chiedo:la sostituzione della caldaia rientra in questo caso?
    La cedolare secca subentrata al contratto può avere qualche effetto differente?
    Come quantifico l'eventuale aumento,su quale cifra? a decorrere da quando e per quanto tempo?
    Grazie per la disponibilità,saluti.
     
  2. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Quella clausola (punto 7) sarebbe valida solamente se quel contratto fosse stato già in corso all'entrata in vigore della legge n. 431/98, e cioè il 30/12/1998. Infatti, a partire da quella data, e limitatamente alle locazioni abitative, l'art. 23 della legge n. 392/78, che prevedeva la facoltà di integrare il canone per le riparazioni straordinarie, è stato abrogato.
     
  3. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se il locatario è una persona seria, ti paga regolarmente ma cosa gli vai a chiedere l'aumento. Cerca di tenertelo stretto, ma poi cosa sono 800/900 Euro di spesa che restano a tuo carico ? Se va via l'inquilino, quella cifra la dovrai spendere solo come commissione all'agenzia. E poi sei sicuro di affittare nuovamente allo stesso prezzo o ad un prezzo superiore ?
    Quì da noi si affitta difficilmnte e si richiedono in continuazione dei ribassi di prezzo rispetto all'anno precedente.
    ...altra considerazione: ma la caldaia sostituita quanti anni aveva ? Scommetto che l'avresti dovuta sostituire comunque all'entrata di un nuovo inquilino !
     
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  4. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Lascia perdere tieniti buono l'inquilino, se è un buon e puntuale pagatore, in questo periodo non si conta più il nr. dei contenziosi che siamo aprendo, ciao
     
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  5. casanostra

    casanostra Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Concordo con i post precedenti
     
  6. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    Invece potrebbe essere legittimo da parte del locatore richiedere l'adeguamento del canone in seguito a spese straordinarie sostenute, se tale condizione è stata appunto ESPRESSAMENTE indicata nel contratto di locazione con una CLAUSOLA specifica. Con l'abrogazione di diversi articoli della precedente Legge 392/78 (equo canone), prodotta dall'art. 14 della L. 431/98, tra cui, come già detto, l'art. 23 la materia delle spese di manutenzione straordinaria è stata rimessa alla libera contrattazione tra le parti.
    Queste ultime, infatti, possono anche stabilire, in deroga agli art. 1576 e 1609 c.c., che tutte le spese di manutenzione, tanto ordinaria quanto straordinaria, siano accollate al conduttore.
    Di conseguenza se è stata, quindi, inserita una clausola del genere, il conduttore è tenuto a riconoscere al proprietario l'aumento del canone.
    http://www.casa24.ilsole24ore.com/a.../145456.php?importo=varperc=100indiceistat=10


    Attenzione, che la caldaia costituisce il cd "bene significativo" per l'aliquota IVA al 10% si applica fino a concorrenza della differenza tra il valore complessivo dell'intervento e quello del bene stesso. Sulla parte residua si applica l'IVA ordinaria al 21%.
     
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  7. casanostra

    casanostra Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Si vabbè ma quanto può essere l'incremento del canone di locazione visto che il conduttore dovrebbe corrispondere un importo pari all'interesse annuo sul capitale impiegato. E che interesse? quello legale o quello che la banca corrisponde al locatore?
    Eppoi su che importo? visto che il locatore vuole presentare la pratica per il 50% di detrazione?
    Qualche esempio sarebbe gradito.
     
  8. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Concordo col coro quasi unanime: lascia stare. Come dice Alberto Bianchi, c'è una tale crisi in giro che capita che anche chi ce la fa a pagare l'affitto magari poi non riesce a far fronte alle spese condominiali e chiede una riduzione del canone. Se appunto finora sono stati puntuali e precisi, tienti stretti gli inquilini che hai. Sono preziosi. :)
     
  9. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se la caldaia è stata acquistata e montata nell'annualità per la quale si è optato per la cedolare secca, il canone rimane invariato, così come non può essere aggiornato con l'indice Istat.
     

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