1. propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. picodepaperis

    picodepaperis Nuovo Iscritto

    Buon giorno atutti,
    ho a che fare con un amministratore che grazie alla compiacenza masochistica di alcuni condomini (gli unici che partecipano alle assemblee, con la delega degli altri) crede di disporre a suo piacimento, naturalmente per i propri interessi (eufenismo per dire :tangente).

    La caldaia si è rotta!
    Insieme al gestore (e terzo responsabile) del riscaldamneto decidono di sostituirla con una nuova in quanto il "pezzo" non è reperibile (La vecchia caldaia avevo solo 14 ani di vita).

    In una riuninione "volante" nell'androne, non indetta tramite raccomandata, nè per chiamata personale ai singoli condomini, alla quale non mi ha convocato, i soliti condomini masochisti approvano l'unico ptreventivo presentato dall'amministratore.

    Qualche giorno dopo viene indetta, con raccomandata, l'assemblea per "ratificare" le decisioni prese nell'assemblea tenuta nell'androne.

    Domanda:
    L'amministratore ha agito correttamente?
    L'amministratore è obbligato da qualche legge a presentare più di un preventivo?
    Si può impugnare la "ratifica" ?

    Grazie,
    picodepaperis
     
  2. Andrea Sini

    Andrea Sini Membro dello Staff

    Professionista
    Chiarimento:
    all'assemblea di "rativica" eri presente?
     
  3. picodepaperis

    picodepaperis Nuovo Iscritto

    Non ho partecipato all'assemblea di "ratifica".
    "Ratificare" vuol dire rendere ufficiale quanto deliberato in altra sede?
    E quindi ci saranno stti i soliti condomini a garantire la maggioranza.

    Suppongo, comunque, che verrà spedita la raccomandata su quanto deliberato e pertanto si potrà agire entro i trenta giorni dal ricevimento.
    picodepaperis
     
  4. Andrea Sini

    Andrea Sini Membro dello Staff

    Professionista
    Comprendo.
    La riunione informale fatta nell'atrio forse era un informativa per i consiglieri.
    Nell'assemblea deve essere discusso ed approvato tutto, non si può retificare una decisione presa tra consiglieri che forse non hanno neanche il mandato per farlo e portare tutto in assemblea per uficializzare la decisione presa in pochi.
    Se tu fossi andato a quell'assemblea di "rattifica" avresti potuto chiedere come condomino che ci fossero altri preventivi ecc. ecc.. Si puoi entro 30 giorni puoi fare delle azioni...
     
  5. picodepaperis

    picodepaperis Nuovo Iscritto

    Tanto per farti capire la malafede di questo "amministratore":
    nella riunione informale ha fatto firmare i presenti l'accettazione del preventivo da lui presentato, la sera verso le 21, poi, è passato da me per mettermi al corente di tutto e chiedermi di firmare.
    Io ho esposto le mie ragioni (il tutto bisognava discutere in un'assemblea regolarmente indetta e i quella sede avrebbero dovutro essere valutati altri preventivi) e quindi non ho firmato.
    Lui mi ha assicurato che ci sarebbe stata quest'altra regolare assemblea.
    Oltre alla malafede anche falso!!!
    Il giorno dopo ha dato il via ai lavori di sostituzione.

    Pertanto all'assemblea per la "ratifica", indetta una decina di giorni dopo, l'impianto con la nuova caldaia era già funzionante!
    Che ci andavo a fare? Ad avvelenarmi il sangue e mandare a quel paese gli idioti condomini?

    C'è da augurare a questo ladrone di incontrare in mezzo agli occhi un "confetto" che viaggia a 300 Km/h ???
     
  6. Andrea Sini

    Andrea Sini Membro dello Staff

    Professionista
    Beh, mi sembra che il modo di procedere sia stato veramente scorretto...
    Ha ottenuto il consenso della maggiornaza ma non in forma legittima ed è andato avanti...
    Sarà dura...
     
    A Alessia Buschi piace questo elemento.
  7. picodepaperis

    picodepaperis Nuovo Iscritto

    Comunque ripongo la domanda.
    C'è una legge che esplicitamente obbliga l'amministratore a presentare più preventivi?
    Grazie.
     
  8. Andrea Sini

    Andrea Sini Membro dello Staff

    Professionista
    Per quello che ne so io non c'è un riferimento normativo che disciplini questo caso.
    E' una consuetudine consolidata nell'operato degli amministratori
     
  9. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Il potere politico degli amministratori

    Per "potere politico" intendo il potere di decidere.

    In particolare intendo il potere di decidere "effettivo"; il potere di scegliere il "meglio" per i propri interessi.

    Da questo punto di vista, finora, i condòmini hanno avuto un "potere" decisionale assai scarso, poichè, non avendo strumenti di comunicazione adeguati per le loro esigenze organizzative, si sono da sempre "affidati" soltanto a ciò che l' amministratore comunica e/o fa sapere.

    Proprio per questo motivo, l' amministratore, se vuole o se ritiene che sia necessario, ha da sempre avuto il potere "effettivo" di passare sopra la volontà dei condòmini, privilegiando ciò che ritiene sia opportuno per il bene comune, oppure sia meglio per il proprio interesse.

    Questa assoluta libertà di informare (o di non informare) ha da sempre regalato all' amministratore una posizione dominante, che egli ha potuto sfruttare per perseguire i propri interessi.


    Gli interessi politici dell' amministratore

    L' amministratore ha fondamentalmente due interessi da perseguire, i quali molto spesso risultano in contrasto con ciò che è conveniente per i condòmini:

    1) L' interesse di essere rieletto alla prossima assemblea;
    2) L' interesse (anche solo potenziale) di procacciare affari ai fornitori, ai professionisti, ai tecnici, agli artigiani, agli assicuratori, etc..etc.. che fanno parte del "suo" NetWork di gestione.

    E' importante che i condòmini capiscano bene che, fino a quando essi non sapranno creare la propria organizzazione condominiale e la propria squadra di professionisti, tecnici e fornitori, sarà l' amministratore che imporrà i "suoi" fornitori di fiducia.....oppure sarà il fornitore stesso che farà di tutto per "convincere" l' amministratore a concedergli il "diritto" di lavorare per gli Enti Condomìnio da lui amministrati.

    E l' amministratore, finora, ha sempre goduto del potere assoluto di concedere o di non concedere questo diritto di lavorare, poichè non è mai sorto alcun altro potere "effettivo" che possa contrastarlo in modo efficace.

    Inoltre, l' amministratore può esercitare questo "potere" anche perchè, agli occhi dei fornitori, egli appare "effettivamente" il cliente, e quindi assume in se il "reale" valore economico (Sconti, economie di scala, buon rapporto di qualità/prezzo, etc..etc...) che sarebbe, in teoria, risorsa economica vantaggiosa per i condòmini.

    Il potere suddetto, deriva in sostanza da due situazioni di controllo politico consolidate, le quali mettono l' amministratore in posizione dominante rispetto all' assemblea:


    I poteri di controllo politico dell' amministratore

    L' amministratore ha a disposizione due grandi poteri di controllo politico da mettere in gioco:

    1) La legge prevede una maggioranza schiacciante per sostituirlo con un altro amministratore (La maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno il 50% della proprietà), e i condòmini sono spesso divisi e non sanno come organizzarsi per far primeggiare i propri interessi.

    Se l' assemblea non è in grado "politicamente" di formare questa maggioranza per nominare un altro amministratore, il "reggente" continua ad amministrare in "prorogatio", e questa situazione si può protrarre nel tempo anche per diversi anni.

    Per questa ragione la scelta "politica" migliore, dal punto di vista dell' amministratore, è fornire i servizi "minimi" necessari per mantenere il malcontento della minoranza ad un livello "controllabile", al fine di poter impedire la formazione di un consenso "qualificato" verso un altro candidato amministratore.

    Questo equilibrio politico precario pone l' amministratore in condizioni favorevoli per poter "manovrare" contratti e decisioni comuni a proprio vantaggio.

    2) In aggiunta al "potere" conferito dalle norme in vigore, L' amministratore ha anche il monopolio della comunicazione interna.

    In pratica tutte le informazioni commerciali e sociali circolano tra lui e l' insieme dei condòmini, e quindi l' amministratore ha la libertà di veicolare soltanto le informazioni che ritiene utili ai suoi scopi, tralasciando di diffondere le altre informazioni più scomode.

    E' per questo motivo che diventa molto facile privilegiare gli interessi dei fornitori "amici" e dei professionisti che spesso sono di fiducia dell' amministratore, e non dei condòmini.

    Diventa anche semplice "pilotare" le assemblee straordinarie, guidando con scaltrezza le gare di appalto verso contratti già definiti in precedenza.


    Conseguenze nel mercato

    Se ribaltiamo il discorso sul mercato, in pratica si può scrivere che tutti i soggetti economici coinvolti nella gestione condominiale, sono obbligati a trattare con gli amministratori per poter "avere il diritto" di lavorare con gli Enti Condomìnio.

    Questa situazione di "sottomissione", di fatto, crea una "pressione" costante da parte dei fornitori, degli artigiani, dei tecnici, dei professionisti, degli assicuratori, i quali si affollano ogni giorno negli studi degli amministratori, con l' obiettivo primario di cercare con ogni mezzo (lecito o non lecito) di "avere il diritto" di lavorare per gli Enti Condomìnio amministrati.

    Questa è la prassi consolidata ed accettata dalla stragrande maggioranza degli operatori economici, la quale condanna così i condòmini ad avere servizi scadenti e, per di più, ai prezzi massimi di mercato.


    Gli interessi "politici" dei condòmini

    Per poter incidere su questa situazione così compromessa da così tanti anni, i condòmini devono anzitutto "imparare" quali sono i loro interessi.

    Controllo della comunicazione interna

    I condòmini devono trovare dei sistemi di comunicazione autonomi ed efficienti per poter controllare le informazioni senza essere soggetti all' organizzazione dell' amministratore.

    La Community AziendaCondomìnio si è impegnata per risolvere questo importantissimo problema istituendo un sistema di forum "privati", che ogni comunità residenziale può utilizzare per i propri interessi.


    Controllo della propria organizzazione condominiale

    I condòmini devono essere consapevoli di tutti i servizi attivati per il proprio condomìnio e di tutti i fornitori, tecnici, artigiani e professionisti che sono autorizzati a svolgere i propri servizi per la Comunità Residenziale.

    Tutti i contratti in corso devono essere scritti, poichè i contratti verbali possono essere facilmente modificati da chi abbia il potere di farlo (L' amministratore, o il portiere o il consigliere delegato), e ne abbia ragioni valide per anteporre il proprio interesse a quello comune.

    I fornitori devono assumere la consapevolezza che il potere di affidare i contratti di appalto o di mandato è saldamente in mano ai condòmini, e che, pertanto, l' amministratore non ha alcun potere decisionale effettivo di autorizzare i forntori a lavorare per gli Enti Condomìnio amministrati.

    Questa è la condizione necessaria per incentivare i fornitori a fare realmente gli interessi dei condòmini, e non degli amministratori.

    I condòmini devono adottare delle procedure definite per attivare i propri fornitori, in modo che questa attività non possa essere controllata da chi abbia interessi personali per tentare di farlo.

    Le procedure devono essere tali da mantenere il controllo interno della gestione condominiale da parte dei condòmini, al fine di impedire la creazione di centri di potere da parte di soggetti particolarmente furbi e interessati.


    Avvertenze

    La consapevolezza del potere politico da parte degli amministratori, porta come conseguenza ad un esercizio consapevole di questo potere, al fine di conseguire vantaggi economici personali.

    Questo utilizzo distorto del potere, avviene spontaneamente e automaticamente nella stragrande maggioranza dei casi, poichè la maggior parte delle persone tende per quanto è possibile a fare i propri interessi egoistici se non viene adeguatamente controllata.

    Per questo motivo, è opportuno che i condòmini diffondano questa cultura condominiale in modo che diventi patrimonio culturale collettivo.

    La condivisione di questa cultura condominiale, permetterà lo sviluppo di sistemi di controllo dell' attività di gestione dei beni e dei servizi comuni sempre più efficaci, per garantire una gestione conveniente per chi abita nella casa.
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina