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  1. zani

    zani Nuovo Iscritto

    Buonasera a tutti.
    Sto pensando di acquistare un appartamento al secondo ed ultimo piano in un residence (BZ) di 10 appartamenti tutti intestati ad un soggetto, in quanto li gestisce, appunto come residence. Non è costituito un condominio, ne esiste un regolamento.
    Sopra l'appartamento c'è un sottotetto con altezza massima di metri 1,50, e minima 0,50 metri. Lo stesso copre esclusivamente l'appartamento e non vi passano impianti e/o canne fumarie, ecc.
    L'accesso avviene tramite una botola situata all'interno dell'appartamento in questione.
    Chi vende l'appartamento non vuole vendere il sottotetto pur concedendo l'uso esclusivo e gratuito dello stesso , eventualmente anche inserendo l'accordo in rogito. La domanda è: per evitare che tale accordo possa venir meno con la mancanza di una delle due parti o per altri motivi, come inserire in rogito tale accordo affinchè l'uso del sottotetto sia legato al proprietario dell'appartamento presente o fututo? Chiaro? Si potrebbe iscrivere una sorta di servitù? per esempio d'uso? Chi mi può dare un valido suggerimento? Grazie mille.
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Se permetti un suggerimento, dovresti pretendere una tabella millesimale che individui oneri e onori relativi alla tua unità, a scanso di screzi futuri.
    Il sottotetto, per come lo descrivi, è una estensione dell'unità che vuoi acquistare e quindi non si capisce le resistenze del venditore. Infatti, o il sottotetto ha una identificazione catastale a se stante, ovvero un sub suo, e allora ha ragione il venditore, ma se non è accatastato individualmente è parte integrante della tua unità.
    Venendo al tuo quesito, l'uso esclusivo è la sorta di "servitù" che cerchi, di certo l'uso esclusivo diviene una sorta di utilizzo permanente ma non ti permette di fare opere di innovazione.
     
  3. zani

    zani Nuovo Iscritto

    Grazie per la risposta. In catasto, nella Provincia di BZ, si usa indicare la PM (Proprietà
    Materiale) e il sottotetto ha un n. diverso di PM rispetto all'appartamento. Quindi, come
    dovrei indicare in rogito l'uso esclusivo dello stesso a favore dell'appartamento? (per
    evitare future contestazioni). Probabilmente il venditore non intende trasferire la proprietà
    del sottotetto per eliminare il "pericolo" di potenziali futuri lavori. Premetto che il venditore
    si dichiara disponibile ad iscrivere una servitù, ma non so se ciò è corretto ed il notaio puo'
    creare problemi. Grazie per le risposte.
     
  4. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Dunque è una unità catastale a se stante, l'uso esclusivo lo riporti nell'atto notarile. Se hai già un tuo Notaio che redigerà l'atto, ti scriverà correttamente la cosa, perchè tutelerà i tuoi interessi, se viceversa usi il Notaio della parte venditrice, rischi. Puoi, in questo caso, prendere una consulenza di un tuo Notaio e far si che egli richieda, al collega, di inserire la dicitura che riterrà opportuna. Quindi, rischi di pagare due Notai, ecco perchè è consuetudine che l'acquirente scelga il Notaio di fiducia.
     
  5. zani

    zani Nuovo Iscritto

    Infatti ho già interpellato un Notaio che ha preso qualche giorno per studiare il caso. Doveva verificare se fattibile
    una servitù.
    Grazie mille.
     
  6. diegopadova

    diegopadova Nuovo Iscritto

    Scusami ma non è un obbligo venderti il sottotetto se, ovviamente, non è inserito nelle planimetrie catastali come unità collegata al piano sottostante. E dalla tua risposta è evidente che ciò non è. Diritti esclusivi e quant'altro di similare sono diritti "temporanei" che devono essere sempre accettati anche dai probabili futuri acquirenti delle unità immobiliari esistenti, altrimenti perdono la loro efficacia. Naturalmente meglio un diritto esclusivo d'uso che niente. In ogni caso il notaio saprà consigliarti nel modo migliore.
     
  7. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Ritengo che la costituzione di una servitù "volontaria" che emerga con chiarezza e definizione nel contratto possa essere funzionale all'uso che intendi fare del sottotetto.
    Affinchè tu non abbia, un domani, problemi con terzi acquirenti è fondamentale che essa venga trascritta, ovvero che dell'esistenza di essa ne venga fatta "pubblicità" di modo che un terzo acquirente di altre parti dell'immobile quando compra possa essere posto in condizione di conoscere dell'esistenza della servitù.
    In merito alle servitù volontarie, è da sottolineare la peculiare importanza del titolo: l’art. 1063 c.c., difatti, pone il suo contenuto come fonte preminente ai fini dell’individuazione tanto dell’estensione quanto delle modalità di esercizio della servitù. La validità del titolo, del resto, è l’unica condizione da rispettare per la regolare costituzione del diritto. La trascrizione dello stesso, invero, è la forma di pubblicità che il codice prescrive ai soli fini dell’opponibilità ai terzi, nel senso che se il concedente aliena il fondo servente senza che il “peso” sia né menzionato nell'atto di trasferimento né trascritto, il terzo acquirente non sarà tenuto a rispettare la servitù. Poiché, però, è sul titolare del fondo gravato che incombe l’onere di provvedere alla trascrizione, costui, se risulta inadempiente rispetto a siffatto obbligo, sarà tenuto a risarcire al titolare del fondo servito il danno arrecato dalla perdita della servitù
     
  8. zani

    zani Nuovo Iscritto

    Il notaio mi dice che per il sottotetto la servitù non è percorribile.
    Avete suggerimenti?
     
  9. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Il notaio dovrebbe spiegarti i motivi tecnici del perchè questa soluzione non sia percorribile.
    Ciò premesso, l'alternativa può essere un comodato.
     
  10. zani

    zani Nuovo Iscritto

    Ma il comodato ha una scadenza e quando cambia una delle parti decade, o sbaglio?
     
  11. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    D'altronde l'alternativa, ove si escluda la servitù, è l'acquisto della partecella.
     
    A zani piace questo elemento.
  12. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Si risolve quando il comodante lo ritiene opportuno, indipendentemente dalle previsioni temporali del contratto.
    :daccordo:
     
  13. zani

    zani Nuovo Iscritto

    "Testualmente" il Notaio dice che il problema nel caso della servitù che ci occupa è che
    il contenuto (l’uso) non è causalmente compatibile con la servitù stessa e diventa difficile
    immaginare un contenuto equivalente che possa stare in piedi.
    Aiutoooo
     
  14. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Forse è proprio nel diritto d'uso "perpetuo" che puoi trovare la soluzione.
    Come vedrai ci sono interpretazioni contrapposte, ma ritengo sia l'unica strada da seguire, se si esclude l'acquisto:

    È opponibile ai terzi il diritto di uso esclusivo e perpetuo di una porzione di cortile condominiale costituito con regolamento di condominio contrattuale allegato a un atto di frazionamento effettuato mediante scrittura privata autenticata? È cedibile tale diritto di uso disgiuntamente dall’unità immobiliare cui è legato? Può il condomino titolare di tale uso affittare il proprio posto auto a terzi? Possono i condomini non titolari di tale uso contestare in giudizio tale disparità di trattamento?E.V. - MILANODa diversi decenni capita di leggere, negli atti notarili di compravendita, pattuizioni del seguente tenore: «Il venditore concede il diritto di uso esclusivo e perpetuo» su determinate parti comuni condominiali (giardino, cortile o altro). Tanto che la clausola ha finito per dar vita a una prassi consentita, senza che ci si sia interrogati a fondo sulla natura e sull’ammissibilità di tale diritto: il che ha proliferato non pochi contenziosi.Diritto reale d’uso e usufrutto. Il diritto d’uso esclusivo e perpetuo in condominio è stato talvolta identificato, superficialmente, con il diritto reale d’uso di cui all’articolo 1021, Codice civile, per il quale chi ha il diritto d’uso di una cosa può servirsi di essa per i bisogni suoi e della sua famiglia. Senonché, la disciplina del richiamato diritto d’uso è quella dettata per l’usufrutto, che prevede una durata del diritto non eccedente la vita dell’usufruttuario e, se costituito a favore di una persona giuridica, non eccedente i trent’anni (articolo 979, Codice civile). Il che, a evidenza, è incompatibile con il diritto d’uso dedotto negli atti notarili, che prevedono un diritto esclusivo ma anche perpetuo. È in quest’ottica che giurisprudenza e dottrina hanno preso le distanze dalla configurazione del diritto d’uso esclusivo e perpetuo, come diritto reale d’uso ex articolo 1021, Codice civile e, dunque, come ius in alienum, posto che tale configurazione comporta una serie di inconvenienti non facilmente superabili.Oltretutto il diritto d’uso, di cui all’articolo 1021, Codice civile, è anche inalienabile a norma dell’articolo 1024, Codice civile, ancorché la cessione nulla possa essere convertita in una cessione valida, a norma dell’articolo 1424, Codice civile, allorché ne ricorrano i presupposti. In questo senso, le sentenze della Cassazione 6004/2008 e 5451/1980 hanno puntualizzato che, per dar corso alla conversione del contratto nullo in un contratto produttivo di effetti giuridici, «deve procedersi a una duplice indagine, l’una rivolta ad accertare l’obiettiva sussistenza di un rapporto di continenza tra il negozio nullo e quello che dovrebbe sostituirlo e l’altra, implicante un apprezzamento di fatto sull’intento negoziale dei contraenti, riservato al giudice del merito, diretta a stabilire se la volontà che induce le parti a stipulare un contratto nullo possa ritenersi orientata anche verso gli effetti del contratto diverso».Ma allora, come deve inquadrarsi il diritto di uso esclusivo e perpetuo su parti comuni condominiali?Pronunce "discordanti". Sul tema la giurisprudenza non è univoca e concordante, registrandosi pronunce che configurano il diritto d’uso talvolta come una vera e propria servitù, talaltra come una pertinenza e, talaltra ancora, come uno speciale diritto, rientrante nell’ambito del diritto di godimento delle parti comuni condominiali, a norma dell’articolo 1102, Codice civile. Secondo il primo orientamento giurisprudenziale – Tribunale di Milano, sezione IV, sentenza 4826/2008 – il diritto di uso esclusivo e perpetuo (nella specie, con facoltà di parcheggio per auto), deve configurarsi come un diritto di servitù. Si legge nella sentenza richiamata: «Non è certo di ostacolo a questa qualificazione della fattispecie, il rilievo della tipicità dei diritti reali, che costituiscono un sistema chiuso, atteso che non è meno pacifico che la volontà contrattuale può, entro il tipo di servitù, stabilire in concreto una serie indefinita di vincoli reali, corrispondenti a diverse utilizzazioni, purché siano rispettati i seguenti requisiti: 1) presenza di due fondi dei quali uno possa trarre obiettiva utilità dalla limitazione imposta sull’altro; 2) vicinanza dei fondi stessi, da intendersi in senso relativo; 3) appartenenza dei fondi a diversi proprietari». È tuttavia evidente che la configurazione dell’uso esclusivo e perpetuo come diritto di servitù, avente a oggetto fondi e proprietà diverse, mal si concilia con l’istituto condominiale, in cui titolare della proprietà delle parti comuni è lo stesso condomino.Si è allora pensato di inquadrare il diritto d’uso esclusivo e perpetuo nell’ambito delle "pertinenze", di cui agli articoli 817 e 818 del Codice civile. Per l’articolo 818, Codice civile «gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto. Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici. La cessazione della qualità di pertinenza non è opponibile ai terzi, i quali abbiano anteriormente acquistato diritti sulla cosa principale».In questo senso si veda la sentenza della Cassazione 6892/92, per la quale il regolamento condominiale contrattuale può contenere «la previsione dell’uso esclusivo di una parte dell’edificio definita comune, a favore di una frazione di proprietà esclusiva. In tal caso, il rapporto ha natura pertinenziale, essendo stato posto in essere dall’originario unico proprietario dell’edificio, legittimato all’instaurazione e al successivo trasferimento del rapporto stesso, ai sensi degli articoli 817 e 818 del Codice civile, con l’ulteriore conseguenza che, attenendo siffatto rapporto alla consistenza della frazione di proprietà esclusiva, il richiamo puro e semplice del regolamento condominiale in un successivo atto di vendita (o promessa di vendita) da parte del titolare della frazione di proprietà esclusiva, a cui favore si è previsto l’uso esclusivo di quella parte comune, può essere considerato sufficiente ai fini dell’indicazione della consistenza della frazione stessa, venduta o promessa in vendita».A nostro giudizio, neanche quest’ultima configurazione può ritenersi di per sé soddisfacente, ove la disciplina delle pertinenze non venga calata nel vivo della disciplina condominiale e, in particolare, del disposto di cui all’articolo 1102, Codice civile. Proprio in questo senso, la Corte d’appello di Milano con la sentenza 2873/2007, ha puntualizzato, con riferimento a un caso di uso esclusivo e perpetuo che «…il ragionamento sotteso a tale laconica motivazione (equiparazione del diritto d’uso esclusivo e perpetuo al diritto d’uso di cui all’articolo 1021, Codice civile; ndr) non può tuttavia considerarsi corretto ove si consideri che nel caso in esame non si tratta di uno ius in re aliena (e segnatamente di un diritto reale d’uso di cui all’articolo 1021, Codice civile) bensì dell’esplicazione del diritto di proprietà (o meglio della facoltà di godimento del proprio bene spettante al proprietario), da parte di un soggetto comproprietario, insieme ad altri, della porzione immobiliare di uso esclusivo. Né può sostenersi che, in presenza di un condominio di edificio, l’assegnazione in uso esclusivo a un singolo condomino di una parte comune dell’edificio o delle sue pertinenze, sarebbe inammissibile in quanto inesorabilmente in contrasto con l’articolo 1102, Codice civile: la stessa disciplina in materia di condominio ben conosce e regolamenta alcune situazioni di questo genere (per esempio, il lastrico solare) e comunque non esclude che parti comuni dell’edificio, che non siano indispensabili per la sua stessa esistenza, possano essere destinate, per effetto di un atto negoziale (non, quindi per iniziativa unilaterale del singolo condomino o in base a una delibera dell’assemblea condominiale approvata a maggioranza, operando in tal caso i limiti di cui all’articolo 1102, Codice civile), anche in perpetuo all’uso esclusivo di uno o ad alcuni soltanto dei condomini. Ed è appunto questo che è avvenuto nella fattispecie, dove all’epoca l’unico proprietario dell’edificio ha destinato le porzioni di giardino precisate nei menzionati rogiti ad uso esclusivo e perpetuo…».PAGINE A CURA DISilvio RezzonicoIL PUNTODA RISPETTARE I VINCOLISUL PARCHEGGIOAlla stregua dell’orientamento della Corte d’appello di Milano – che viene qui condiviso e fatto proprio – deriva tra l’altro anche la cedibilità del diritto d’uso esclusivo e perpetuo, stante l’inapplicabilità alla specie dell’articolo 1024, Codice civile, alla condizione che l’atto costitutivo del diritto d’uso sia trascritto e quindi sia opponibile ai terzi, a norma dell’articolo 2644, Codice civile, per il quale gli atti di trasferimento immobiliare non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili, in base a un atto trascritto e iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi.Laddove, peraltro abbia a oggetto una porzione del cortile comune condominiale, vincolata a parcheggio, il diritto di uso esclusivo e perpetuo dovrà naturalmente essere compatibile e rispettare i preesistenti vincoli pertinenziali a parcheggio, di cui alla legge 1150/42, come successivamente modificata dalla legge 765/67 e dalla legge 122/89.L’articolo 18 della legge 765/67 ha infatti riconosciuto ai condomini un diritto reale d’uso sugli spazi riservati al parcheggio di veicoli sicché, nel caso in cui il costruttore abbia ceduto le unità immobiliari riservandosi in violazione di tale norma, il contratto di vendita deve ritenersi nullo nella parte in cui l’area a parcheggio venga sottratta alla sua destinazione inderogabile (Cassazione, 10 gennaio 1995, n. 244). Non solo. Per le aree vincolate a standard a parcheggio, ai sensi della legge 122/89, occorre anche rispettare il disposto dell’articolo 9, comma 5 della legge richiamata, per il quale «i parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati dal vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli». La nullità riguarda tuttavia – secondo l’opinione dominante – solo la cessione della proprietà o dei diritti reali di godimento, non anche la cessione del godimento per un titolo obbligatorio, quale è la locazione.
     
    A fausto manca piace questo elemento.
  15. zani

    zani Nuovo Iscritto

    Nel mio caso ricordo che l'appartamento in acquisto è inserito in un complesso di due piani,
    composto dqa 10 appartamenti affittati ad uso residence dall'unico proprietario di tutto il
    complesso. Gli unici appartamenti non dedicati a tale attività sono abitati dallo stesso e da
    altro familiare. NON è costituito un condominio, quindi non esiste un regolamento condomin.
    L'appartamento in acquisto si trova al secondo ed ultimo piano e il sottotetto in questione si trova
    esclusivamente sopra tale appartamento, con accesso esclusivo tramite una botola all'interno
    dello stesso. Catastalmente il sottotetto risulta di proprietà dell'unico proprietario del complesso,
    che non pone resistenze a rilasciare ne' servitù ne' uso esclusivo gratuito permanente, ma non
    intende cedere lo stesso. Puo' configurarsi come pertinenza ad uso esclusivo. Il fatto che non
    esiste un "condominio" non facilita le cose e qual'è giuridicamente la forma migliore per
    tutelare entrambi le parti?
     

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