Sottotetto ad uso esclusivo

[zani]

Buonasera a tutti.
Sto pensando di acquistare un appartamento al secondo ed ultimo piano in un residence (BZ) di 10 appartamenti tutti intestati ad un soggetto, in quanto li gestisce, appunto come residence. Non è costituito un condominio, ne esiste un regolamento.
Sopra l'appartamento c'è un sottotetto con altezza massima di metri 1,50, e minima 0,50 metri. Lo stesso copre esclusivamente l'appartamento e non vi passano impianti e/o canne fumarie, ecc.
L'accesso avviene tramite una botola situata all'interno dell'appartamento in questione.
Chi vende l'appartamento non vuole vendere il sottotetto pur concedendo l'uso esclusivo e gratuito dello stesso , eventualmente anche inserendo l'accordo in rogito. La domanda è: per evitare che tale accordo possa venir meno con la mancanza di una delle due parti o per altri motivi, come inserire in rogito tale accordo affinchè l'uso del sottotetto sia legato al proprietario dell'appartamento presente o fututo? Chiaro? Si potrebbe iscrivere una sorta di servitù? per esempio d'uso? Chi mi può dare un valido suggerimento? Grazie mille.

 

[Adriano Giacomelli]

Se permetti un suggerimento, dovresti pretendere una tabella millesimale che individui oneri e onori relativi alla tua unità, a scanso di screzi futuri.
Il sottotetto, per come lo descrivi, è una estensione dell'unità che vuoi acquistare e quindi non si capisce le resistenze del venditore. Infatti, o il sottotetto ha una identificazione catastale a se stante, ovvero un sub suo, e allora ha ragione il venditore, ma se non è accatastato individualmente è parte integrante della tua unità.
Venendo al tuo quesito, l'uso esclusivo è la sorta di "servitù" che cerchi, di certo l'uso esclusivo diviene una sorta di utilizzo permanente ma non ti permette di fare opere di innovazione.

 

[zani]

Grazie per la risposta. In catasto, nella Provincia di BZ, si usa indicare la PM (Proprietà
Materiale) e il sottotetto ha un n. diverso di PM rispetto all'appartamento. Quindi, come
dovrei indicare in rogito l'uso esclusivo dello stesso a favore dell'appartamento? (per
evitare future contestazioni). Probabilmente il venditore non intende trasferire la proprietà
del sottotetto per eliminare il "pericolo" di potenziali futuri lavori. Premetto che il venditore
si dichiara disponibile ad iscrivere una servitù, ma non so se ciò è corretto ed il notaio puo'
creare problemi. Grazie per le risposte.

 

[Adriano Giacomelli]

Dunque è una unità catastale a se stante, l'uso esclusivo lo riporti nell'atto notarile. Se hai già un tuo Notaio che redigerà l'atto, ti scriverà correttamente la cosa, perchè tutelerà i tuoi interessi, se viceversa usi il Notaio della parte venditrice, rischi. Puoi, in questo caso, prendere una consulenza di un tuo Notaio e far si che egli richieda, al collega, di inserire la dicitura che riterrà opportuna. Quindi, rischi di pagare due Notai, ecco perchè è consuetudine che l'acquirente scelga il Notaio di fiducia.

 

[zani]

Infatti ho già interpellato un Notaio che ha preso qualche giorno per studiare il caso. Doveva verificare se fattibile
una servitù.
Grazie mille.

 

[diegopadova]

Scusami ma non è un obbligo venderti il sottotetto se, ovviamente, non è inserito nelle planimetrie catastali come unità collegata al piano sottostante. E dalla tua risposta è evidente che ciò non è. Diritti esclusivi e quant'altro di similare sono diritti "temporanei" che devono essere sempre accettati anche dai probabili futuri acquirenti delle unità immobiliari esistenti, altrimenti perdono la loro efficacia. Naturalmente meglio un diritto esclusivo d'uso che niente. In ogni caso il notaio saprà consigliarti nel modo migliore.

 

[raflomb]

Ritengo che la costituzione di una servitù "volontaria" che emerga con chiarezza e definizione nel contratto possa essere funzionale all'uso che intendi fare del sottotetto.
Affinchè tu non abbia, un domani, problemi con terzi acquirenti è fondamentale che essa venga trascritta, ovvero che dell'esistenza di essa ne venga fatta "pubblicità" di modo che un terzo acquirente di altre parti dell'immobile quando compra possa essere posto in condizione di conoscere dell'esistenza della servitù.
In merito alle servitù volontarie, è da sottolineare la peculiare importanza del titolo: l’art. 1063 c.c., difatti, pone il suo contenuto come fonte preminente ai fini dell’individuazione tanto dell’estensione quanto delle modalità di esercizio della servitù. La validità del titolo, del resto, è l’unica condizione da rispettare per la regolare costituzione del diritto. La trascrizione dello stesso, invero, è la forma di pubblicità che il codice prescrive ai soli fini dell’opponibilità ai terzi, nel senso che se il concedente aliena il fondo servente senza che il “peso” sia né menzionato nell'atto di trasferimento né trascritto, il terzo acquirente non sarà tenuto a rispettare la servitù. Poiché, però, è sul titolare del fondo gravato che incombe l’onere di provvedere alla trascrizione, costui, se risulta inadempiente rispetto a siffatto obbligo, sarà tenuto a risarcire al titolare del fondo servito il danno arrecato dalla perdita della servitù

 

[zani]

Il notaio mi dice che per il sottotetto la servitù non è percorribile.
Avete suggerimenti?

 

[raflomb]

Il notaio dovrebbe spiegarti i motivi tecnici del perchè questa soluzione non sia percorribile.
Ciò premesso, l'alternativa può essere un comodato.

 

[zani]

Ma il comodato ha una scadenza e quando cambia una delle parti decade, o sbaglio?