1. propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. elleci

    elleci Nuovo Iscritto

    Buongiorno a tutti.

    Sono nuova e avrei una domanda, che ho trovato già altrove ma che in parte non mi ha chiarito..

    Vi racconto la mia situazione: vorrei comprare una casa.

    Questa casa è posta al 4° e ultimo piano di un condomio di 8 unità.

    Al quarto piano ci sono due appartamenti (quello che mi interessa e un'altro). Ognuno di loro ha una botola, posta sopra le rispettive porte, a cui si accede ognuno a una metà di sottotetto.

    In parole povere 2 appartamenti, 2 botole inserite nel muro dell'appartamento, 2 sottotetti.

    Il problema nasce da questi benedetti sottotetti che, al solito, non risultano accatastati e non sono segnati come proprietà. E non sono elencati tra i beni comuni condominiali. Il fatto che siano divisi in 2 sottotetti, con 2 botole separate, farebbe presumere però a un uso esclusivo degli appartamenti dell'ultimo piano.

    ho letto la Cass. civ., 23 maggio 1991, n. 5854. per cui il sottotetto risulta pertinenza dell'ultimo piano, se non incluso tra i beni comuni.

    Il punto è che si parla di sottetto. Io vorrei, abbassando i soffitti dell'appartamento, rendere tale sottotetto abitabile. Infatti più che un sottotetto è una soffitta, con altezza massima di 1.70 e minima di 50cm.

    Se abbasso il mio soffitto, per avere più altezza nella soffitta, e se metto nel mio appartamento una scala, vario la destinazione d'uso del sottetto, che a questo punto non sarebbe più vano tecnico.

    Il mio futuro vicino credo che abbia ristrutturato la soffitta.. Ma questo non vuol dire nulla... Non vorrei quindi fare lavori e spendere soldi, per poi perderne l'uso.

    DA QUI LA DOMANDONA: posso accatastarla come mia, inglobarla nella proprietà per poterne poi fare i lavori del caso e in seguito cambiare destinazione d'uso? Oppure in mancanza di catasto e proprietà, non ho nessun diritto e mi attacco al tram?

    Grazie a chi mi vorrà rispondere.
     
  2. stefano

    stefano Nuovo Iscritto

    Le botole di accesso sono negli appartamenti o nel vano scale ?
     
  3. maurom

    maurom Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Le risposte che riceverai saranno molteplici e diverse. ti consigli di andare da un ingegnere o geometra molto bravo, che verificato la situazione, ti dice subito si o no.
    Personlamente, sono di Bologna, ho preso un sottotetto non accatastato, non in uso al condominio, abbiamo effettuato rivecrche notarili (per stare piu' tranquilli) esattamente il primo atto di vendita fatto nel palazzo. dopodichè ne ho preso il possesso, comunicandolo in assemblea dei condomini, ristrutturato ( non costa poco...... specialmente se devi rifare i pavimenti) e accatastato sotto la propirieta del mio appartamento. pagato tutte le imposte e tasse che il comune pretende e via.......
    ho messo una scala , sono stato fortunato da una parte perchè , finito di coinbentare tutto l'altezza massima è di 2,30 fino a scende ad 1,20..... attenzione pero' la cassazione dice che il sottotetto è pertinenza dell'apaprtamento sotto ...solo se serve per difendere l'appartamento dal caldo e dal freddo e dall'umidità. infatti nel mio progetto esiste una camera d'aria intorno..........
    in bocca al lupo e buona fortuna
     
    A elleci piace questo elemento.
  4. elleci

    elleci Nuovo Iscritto

    Allora innanzitutto grazie. Specifico che sono di Firenze e credo che qui ancora non esista una regolamentazione in merito.

    Titansilber in parte no. La botola è nel vano scale, ma sul mio muro dell'appartamento, non sulla tromba delle scale. Ci sono due botole, perché la soffitta su cui poggiano i due appartamenti è divisa in 2 - una parte dell'appartamento di destra, una parte dell'appartamento di sinistra.

    Ogni botola è sopra la porta del rispettivo appartamento, nel muro di proprietà dell'appartamento. Ci si accede dal vano scale, ma sono messe sopra le rispettive porte.

    In pratica: per accedere alla soffitta dell'appartamento del vicino, devi avere le chiavi sue e poi accedere dalla sua botola. Se vuoi accedere alla soffitta del "mio" (perché ancora non ho comprato) appartamento, ti devo dare le chiavi e salire sulla mia.

    Aggiunto dopo 4 minuti ....

    Ciao mauro2007. In effetti mi avevano detto di vedere il primo atto di vendita, ma in realtà non è segnato nulla. IN pratica NON ESISTE. Non è accatastato, non è venduto, non è segnato tra i beni comuni. Vorrei fare anche io una cosa come la tua (abbassando il soffitto).

    Infatti anche io avevo letto che solo se esercita la funzione di sottotetto è di mia pertinenza. Abbassando i soffitti, mettendo la scala, prese, bagnetto e via discorrendo.. non ha più quella funzione.. Anche per la DIA (ora SCIA)... che SCIA faccio se non è MIO?... :triste:

    Aiuto.. spero qualcuno sappia come funziona.
     
  5. stefano

    stefano Nuovo Iscritto

    La domanda aveva lo scopo di capire se i sottotetti sono a meno nella disponibilità comune dei condomini (come sarebbe se fossero accessibili dal vano scale). Se fossero stati accessibili a tutti sarebbe molto più difficile ottenere il risultato che ti interessa.
     
  6. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    il sottotetto ,per legge, e' TUO : MA non potrai mai utilizzarlo se non per depositare cose : per eddere calpestabile e' necessario sentire un Ing o Geom esperto che si incarichi di tutta la trafila (visura in Comune,dati di costruzione,permessi vari,rilascio di abitabilita' al tuo appartamento e/o meglio all'edificio,progetti etc etc etc) : siamo sicuri che si possa abbassare il soffitto e quindi diminuoire la cubatura dell'appartamento ?conclusione : penso che nessuno possa "consigliarti" ne' tantomeno "die" come agire ...in questo caso occorre senzameno la consulenza e tutto il resto da parte di un professionista....e poi sei a Firenze !ci sono vincoli a secondo della vetusta' e collocazione dell'edificio:shock:...lo sapevi ? appellati ad un VALENTE professionista:-o:shock::basito::occhi_al_cielo:
     
    A elleci piace questo elemento.
  7. elleci

    elleci Nuovo Iscritto

    Sì avevo intuito perché me lo chiedevi. In effetti sono ipoteticamente accessibili perché se sali all'ultimo piano queste due botole, sebbene siano nel muro perimetrale degli appartamenti, si vedono.

    Ma sono 2 botole sono chiuse con chiavi e io avrei quelle della botola sopra la mia porta. Dalla mia parte all'inizio della botola, c'è una finestrina che serve all'antennista per andare su... :triste:

    Sì avevo intuito perché me lo chiedevi. In effetti sono ipoteticamente accessibili perché se sali all'ultimo piano queste due botole, sebbene siano nel muro perimetrale degli appartamenti, si vedono.

    Ma sono 2 botole sono chiuse con chiavi e io avrei quelle della botola sopra la mia porta. Dalla mia parte all'inizio della botola, c'è una finestrina che serve all'antennista per andare su... :triste:

    Aggiunto dopo 8 minuti ....

    Ciao Hanton21. per eddere calpestabile cosa intendi di preciso? per il resto la casa è vecchia, ma tipo degli anni 50 e in una zona senza vincolo urbanistico.

    I soffitti sono attualmente di 3mt e 30, per cui abbassandoli a 2.70 guadagnerei 60cm senza modificare la cubatura.

    ho sentito due geometri. Uno mi dice che si può ed è mio, uno dice che no, ed è del condominio... Voglio andare anche al'ufficio urbanistico per capire meglio. Ma è questa discordanza di opinioni che mi uccide.

    In ogni caso io non voglio necessariamente rendere il sottotetto un appartamento abitabile al 100%. Ma un angoletto usabile, carino... Dove andare a leggere. o anche mettere lo stenditoio. O giocare alla play :p.

    Certo è che spendere un botto di soldi per abbassare il mio soffitto (e quindi perdere aria), fare gli attacchi a luce e acqua e rendere carino un sottotetto che NON E' MIO... Eh no. :)
    Non vorrei che i condomini, a lavori fatti mi dicessero: grazie Laura per averlo sistemato, ora dove posso mettere i miei cambi di stagione? nel sottotetto!
     
  8. stefano

    stefano Nuovo Iscritto

    Come vedi dalle risposte la questione deve essre vista sotto due diversi profili: quello civilistico, ossia dei rapporti fra condomini, e quello amministrativo, ossia è consentito fare nel sottotetto dalle norme edilizie vigenti. I due aspetti sono distinti e se prima non chiarisci se il sottotetto, nel tuo caso specifico, è veramente una pertinenaza dell'appartamente è inutile verificare il resto.
    Per quanto riguarda il primo aspetto si fa riferimento essenzialmente alle norme nazionali che regolano i rapporti fra i cittadini, per il econdo aspetto fanno fede il piano regolatore, che classifica l'immobile secondo il suo pregio urbanistico e la zona nella quale si trova, il regolamento edilizio, le norme tecniche di attuazione, i vincoli paesaggistici nel caso tu voglia aprire dei lucernari, ecc...
    Per verificare il primo punto: il fatto che il sottotetto al momento sia accessibile a tutti esclude che sia di tua proprietà, fa però differenza se l'accessibilità è regolata da una chiave che in possesso esclusivo del proprietario dell'appartamento.
    Infatti si distingue fra la necessità di passaggio temporaneo (come ad esempio un antennista) o l'accesso e l'uso libero, come sarebbe nel caso di una soffitta di proprietà comune. Perchè vi sia accesso e uso libero qualunque condomino dovrebbe poter raggiungere il sottotetto senza bisogno di chiedere nulla ad altri condomini; inoltre il sottotetto dovrebbe essere calpestabile; in altre parole i soffitti dell'appartamento non dovrebbero essere dei controsoffitti, magari in cannicciato, come è tipico a Firenze, ma dei veri e propri solai calpestabili.
     
    A elleci piace questo elemento.
  9. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    Lura : per vedere ESATTAMENTE come stanno le cose sarebbe necessario consultare il TUO ROGITO e quello degli altri inquilini,proprietari etc:
    Secondo me il sottotetto e' TUO ed ESCLUSIVO ma potrebbe essere anche NON TUO ma AD USO esclusivo (come spesso succede per le terrazze degli attici): nel secondo caso NON puoi metter mano....l'ardua sentenza la puoi vedere dal rogito e solo da quello (appartenenza di pertinenze):ok:
     
  10. elleci

    elleci Nuovo Iscritto

    Titansilber grazie.

    Mi hanno anche detto che la separazione della soffitta in due parti, con due botole e ogni parte inizia e finisce con l'appartamento sottostante, presumerebbe l'uso esclusivo.

    Per la calpestabilità, se intendi praticabile NO. Non è possibile camminare nel sottotetto senza rischiare di sfondare il "mio" soffitto. non è praticabile.

    Solo nelle parti perimetriche (ci sono delle travi corrispondenti alla fine dei muri portanti del "mio appartamento". e ovviamente, all'inizio della botola è stato rinforzato per far passare l'antennista (ma si parla di un fazzoletto di 50cm a larghezza di una scalettina a poili).

    Infatti andrebbe rifatto tutto, incluso il solaio. L'unica cosa salvabile è il tetto (in quanto tale) perché hanno rifatto il tetto da poco. Il fatto che non abbiano rifatto il sottotetto, anche questo farebbe pensare a non cosa comune.

    Aggiunto dopo 8 minuti ....

    Hanton ancora grazie. So che nel primo atto questa soffitta fantomatica non è indicata.
    Non è nemmeno indicata nelle parti comuni condominiali.
    Non è nemmeno accatastata.


    In pratica non esiste. Non è infrequente perché negli anni 50 a nessuno veniva in mente di specificare un sottotetto.. :) come cambiano i tempi. In questo caso, anche con uso esclusivo (perché nessun titolo ne determina la mia proprietà) posso effettuare le migliorie di cui sopra?
     
  11. stefano

    stefano Nuovo Iscritto

    Se non è calpestabile non credo si possa pensare ad un uso ocmune; se poi le botole sono chiuse da chiavie e i sottotetti sono due, ciascuno insistente sopra un appartamento, credo che la questione della proprietà possa dirsi risolta nella sostanza; dovrà essere adeguatamente formalizzata, ma questo è un altro discorso ancora.
    Per verificare cosa puoi fare devi prima verificare la classificazione urbanistica del palazzo: nel sito del comune di Firenze vi è il P.R.G. che è una grande mappa della città con ciascun fabbricato colorato con un colore diverso, il colore stabilisce la classificazione urbanistica che il comune ha assegnato al palazzo; potrebbe essere, probabilmente, un classe 3 o classe 4. Nelle Note tecniche di Attuazione (NTA) del PRG vedrai quali interventi sono ammissibili per gli edifici con la classificazione del tuo.
    Se, per esempio, potessi arrivare fino alla "ristrutturazione edilizia R2" sarebeb già una bella cosa.
    Poi verifica nel regolamento edilizio vigente i requisiti in termini di altezza e vedrai come sarà classificata la tua nuova mansarda, a seconda dei requisiti potrà essere o meno adibita ad abitazione permanente, ma sarà comunque un volume in più che potrai sfruttare come meglio di aggrada. Sulla base dei requisiti del nuovo volume dovrai anche pagare degli oneri di costruzione.
    Ciao

    Aggiunto dopo 3 minuti ....

    Di chi è il sottotetto?
    Parliamo del vano compreso tra il soffitto dell'appartamento dell'ultimo piano e il tetto dell'edificio.
    La risposta la troviamo nella sentenza n. 4509 del 15 maggio 1996 della Corte di Cassazione: "Il sottotetto di un edificio, non compreso tra le parti comune indicate dall'art. 1117 del codice civile, costituisce una pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano quando assolva alla funzione esclusiva di isolarlo e proteggerlo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, formando una camera d'aria a sua difesa.
    Esso, tuttavia, realizza una funzione diversa dalla mera camera d'aria quando sia destinato all'uso comune di tutti i condomini, come nel caso in cui sia dotato di una comunicazione diretta con il vano scale comune".

    Dunque, il sottotetto appartiene di regola al proprietario dell'ultimo piano rispetto al quale assolve funzione di isolamento termico, e non al condominio (sempre che i contratti di acquisto non dispongano diversamente).
    Occorre però accertare, caso per caso, se e come il sottotetto comunica con le scale, per capire se invece lo si può considerare oggettivamente al servizio delle parti comuni. In tal caso, infatti viene considerato parte comune.
     
    A elleci piace questo elemento.
  12. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    NO ...non puoi fare nulla...COSTRUIRESTI sul NULLA : devi prima consultare un Geom.Arch,Ing, e dopo un Avv per chiederne usucapione etc ....ma questo scatenerebbe un terremoto e ti troveresti TUTTI contro....potresti fare i lavori alla "chetichella" ma,se hai qualche antagonista nel condominio, ti potrebbero denunciare.....e' necessario testare la "portanza" di pavimenti e soffitti etc ....io lascierei perdere: hai gia' una casa a FIRENZE...che vuoi di piu?
     
  13. elleci

    elleci Nuovo Iscritto

    Ma secondo la tua conoscenza/esperienza: c'è un modo per "sanare" questa questione e quindi accatastare il sottotetto nella "mia" - futura - proprietà? Per stare sereni.

    Quelli credo che me lo abbiano già detto: mi hanno dato un foglio con la visura dell'immobile. C'è scritto categoria A73, classe 2, rendita 371,85 euro. Che significa questo? Scusate se vi sfrutto ignobilmente :p

    Aggiunto dopo 11 minuti ....

    :) ah maledetto sottotetto.. Vorrei capirlo anche io se sei mio.

    Avevo letto anche io.. (mi sono fatta una piccola cultura :p. E se io abbassando il mio soffitto ne vario la destinazione d'uso? Perde l sua funzione di isolamento e io ho fatto un servizio utile per la collettività? :D

    Comunica, solo nella misura di una presenza visiva di 2 botole. Ma tali botole sono nelle parete dei rispettivi appartamenti (sono una piccola porticina, sopra la porta). Non nel soffitto quindi, ma nelle pareti verticali di mia proprietà e di proprietà dell'altro condomino al 4° piano.

    inoltre so che l'altro condomino ha ristrutturato la parte soprastante il suo appartamento. Non so se vale..

    ah grazie mille a tutti per i chiarimenti che mi state dando :)
     
  14. elleci

    elleci Nuovo Iscritto

    E come posso? ancora non l'ho comprata, dovrei aspettare 20 anni per usucapire.
    E vorrei evitare. Anche se il mio vicino, mi dicono abbia ristrutturato la sua parte di soffita un anno fa.
    Amo Firenze. Ma qui le case sono maledettamente care. E visto le mie finanze, la casa di per sé non è grande e non c'è nemmeno un ripostiglio, oltre a un balcone moolto piccolo. Tutto fa brodo quindi :p
     
  15. maurom

    maurom Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ma secondo la tua conoscenza/esperienza: c'è un modo per "sanare" questa questione e quindi accatastare il sottotetto nella "mia" - futura - proprietà?


    E' per questo motivo che ti dico , ripetendomi , che devi rivolgerti ad un addetto ai lavori (geometra o ing p etc) perchè esiste una legge per il recupero del sottotetto, poi tu puoi accatastare al comune .......salvo diritti di terzi ...... il comune accatasta sempre.
     
    A elleci piace questo elemento.
  16. stefano

    stefano Nuovo Iscritto

    Certo che il modo c'è !

    Quella che hai indicato è la classificazione catastale, non quella urbanistica che trovi su Comune di Firenze - Direzione Urbanistica/Servizio SIT - Piano Regolatore Generale (PRG) immettendo l'indirizzo del palazzo.



    Cordialmente

    Aggiunto dopo 4 minuti ....

    L'accatastamento non viene MAI fatto dal Comune, ma dall'Agenzia del Territorio !
    A Firenze si trova in via dell'Agnolo 6. L'Ufficio tecnico Edilizia Privata del Comune si trova in via ANdrea del Castagno.
    SOno due uffici diversi che svolgono funzioni distinte.
     
    A elleci piace questo elemento.
  17. elleci

    elleci Nuovo Iscritto

    Mauro mi sa che a Firenze non rientrerebbe l'altezza media..che è di 2.10. E comunque manca un benché minimo foglio di proprietà..

    Comunque sì ovvio, andrò anche da un geometra. E' che al volo ne ho sentiti due diversi e mi hanno detto uno: sì e tuo. Uno: no è condominiale.. :disappunto:

    Aggiunto dopo 13 minuti ....


    Ho trovato la particella, il foglio.. Ma non capisco cosa visionare nello specifico. Ho visto solo che c'è scritto sottozona B1, edificata satura.
     
  18. stefano

    stefano Nuovo Iscritto

    Dovresti individuare esattamente il fabbricato, vedere di colore è e, tramite la legenda, vedere a quale classe appartiene.
    Già il fatto che non sia in zona A, ma B1 vuol dire che i vincoli urbanistici sono un po' meno rigidi.
     
    A elleci piace questo elemento.
  19. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    mauro: ben detto !
    elleci : ..e allora? quale e' il problema ? senti dal "vicino" come ha fatto...:shock:
    non ricordavo che l'apt era "DA acquistare".....

    Aggiunto dopo 1 ....

    scusa...non credo esista una categoria ..."73"...controlla meglio
     
  20. elleci

    elleci Nuovo Iscritto

    mmh ok.
    opps era A/3.. mìè scappato lo shift
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina