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  1. arabella

    arabella Membro Attivo

    Sono proprietaria di un appartamento all'ultimo piano di un palazzo con copertura parzialmente a tetto. Sopra il mio appartamento esite un sottotetto non accessibile e delimitato inferiormente da una camera a canne e che sarebbe mio interesse recuperare ad uso abitativo. Nel regolamento condominiale (1926) si elencano fra le parti comuni anche le "soffitte". Questa dizione in realtà è impropria, perchè non esiste nessun vano che abbia le caratteristiche della soffitta propriamente detta, e cioè che sia calpestabile e accessibile. Per esclusione, come appunto interpreta il mio amministratore, si può ritenere che il termine "soffitta" identifichi il sottotetto. In questo caso, ovviamente, i sottotetti sarebbero di proprietà condominiale e per poter procedere dovrei prima acquistare dal condominio con il consenso di tutti i condomini il sottotetto in questione.
    Come stabilire di chi sia effettivamente la proprietà?
    Mi risulta, peraltro, che i regolamenti condominiali anteriori al 1940 sono decaduti. Potete confermarlo?
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Non riesco a capire la tua definizione di "camera a canne". Se il soffitto della tua stanza, qualora fosse rimosso, mette in luce un sotto tetto, ovvero la struttura lignea o latterizia del tetto, per altezze di 30/90 cm . e questa doppia altezza fosse non comunicante con altre parti dei soffitte/sottotetti, la si potrebbe considerare come una camera intercapedine del tuo appartamento con il tetto. La situazione è da valutare attentamente:
    A) se un intervento limitato a qualche stanza, non dà nell'occhio e non inficia i diritti di altri, penso possa essere tollerato se non addirittura non percepito.
    B) L'iter di acquisto da tutti i condomini, è in genere una prassi che non raggiunge l'esito. L'unanimità è rara.
    C) Solo l'esaminare i documenti di provenienza del tuo bene, i regolamenti condominiali succedutisi, i progetti edili originali, posso aggiungerti qualche elemento utile alla tua indagine e causa.
    D) Non so risponderti, circa la decadenza di regolamenti anteriori al 1940. Mi risulterebbe strano che un regolamento condominiale registrato con atto Notarile e trasmesso su ogni atto di compravendita delle varie unità condominiali, possa aver perso efficacia.
     
    A arabella piace questo elemento.
  3. arabella

    arabella Membro Attivo

    Grazie per la sollecita risposta!
    Qualche precisazione per chiarire la questione:
    a) il sottotetto ha una struttura a travi di legno, mentre la superficie non calpestabile è di un materiale che a Roma viene definito "incannucciata", consistente cioè in un assemblamento di vere e proprie canne. Il sottotetto, almeno quello che insiste sul mio appartamento, è delimitato da un lato dalla struttura in muratura del locale lavatoi, dall'altro è in continuità con quello del vicino, il quale peraltro, come gli altri condomini degli ultimi piani, ha interesse a recuperarlo a fini abitativi.
    b) nei sottotetti si infilano spesso dei volatili, e da una ispezione si è manifestata la necessità di un intervento di risanamento dei sottotetti, per asportare guano e carcasse di animali. l'amministratore ha messo questo intervento all'ordine del giorno di una prossima assemblea condominiale, prospettando in alternativa all'assunzione dei relativi oneri da parte di tutti i condomini, la vendita dei sottotetti ai condomini sottostanti, con obbligo a questo punto di provvedere da sè al risanamento. Devo aggiungere che era già stata discussa in assemblea nei mesi scorsi la proposta di acquisto del sottotetto avanzata da un singolo condomino, venendo tuttavia respinta. Mi pare chiaro quindi che non si riuscirebbe a procedere "silenziosamente"al recupero del sottotetto, senza suscitare reazioni da parte del condominio.
    c) il regolamento condominiale è rimasto lo stesso dal 1926. Me ne fu data una copia - monca - dall'amministratore allora in carica successivamente all'acquisto. Solo in tempi recenti sono venuta in possesso della copia conforme all'originale redatto dal notaio. Ricordo un particolare (non ho in questo momento a disposizione il testo), forse utile per la definizione della questione in oggetto, l'attribuzione del diritto di sopraelevazione che si riservavano i costruttori, forse da mettere in relazione con la classificazione delle "soffitte" fra le parti comuni del condominio.
    e) anche il tetto, in realtà, non è stato mai rifatto. Si potrebbe forse puntare anche su questa carta, per smuovere la situazione, proponendo di accollarsi una parte degli oneri? e in quale proporzione?
    Infine, una informazione:
    presso quale ufficio dovrei ricercare i progetti originali?
    Grazie ancora per l'attenzione!
     
  4. Gomperz

    Gomperz Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Salve,
    sto acquistando un appartamento, per il quale si stà verificando una situazione analoga a quella di Arabella. In particolare
    • L'appartamento si trova ll'ultimo piano, ed i soffitti di una buona parte della casa sono realizzati con incannucciate, cioè senza nessun solai;
    • Il volume soprastante tra l'incannucciata ed il tetto non è accedibile in nessun modo, vi è solo al piano superiore una botola di ispezione (a malapena ci passa una persona con corporatura minuta). Il sottotetto risulta quindi accedibile solo dal mio appartamento;
    Peraltro, leggendo sul web, si capisce che uno dei requsiti fondamentali per considerare tale volume di proprietà dell'ultimo piano - salve diversa prescrizione del reg. di condominio, non ancora in mio possesso - è che tale volume sia accedibile solo dal proprietario dell'ultimo piano stesso.

    Sto incaricando un geometra per le verifica necessarie, nel frattempo potrebbe essere utile per me capire se Arabella / il forum sono riusciti a dirimere la questione.
    Grazie
    Saluti
    Riccardo
     

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