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  1. 21marzo

    21marzo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    ciao a tutti! vorrei che ci aiutaste in questa problematica che fino a d ora non lo era ma che da pochi giorni a questa parte ci assilla. mio padre 12 anni fa ha acquistato un appartamento al secondo piano di uno stabile quasi completamente disabitato e molto molto molto fatiscente che successivamente abbiamo ristrutturato. abbiamo sempre usufruito anche del sottotetto,in proiezione dell'appartamento sottostante anch'esso fatiscente e solo da noi sistemato e curato nella manutenzione il chè non è stato poco. nel 2008 mio padre lo ha accatastato come pertinenza dell'appartamento. nel 2013 ha donato a me il 50% e venduto al mio fidanzato il restante 50%. abbiamo pensato di ristrutturarlo poichè gli ambienti sottostanti subiscono, da sempre, le aggressioni di infiltrazioni d'acqua, in più esattamente sopra di noi si trova il canale di scolo del pluviale che puntualmente si ottura e ad oggi per poterlo raggiungere si deve scavalcare un muretto al 4 mt e camminare sulle tegole di copertura con pendenza del 40%. abbiamo pensato, di concerto con l'architetto, di realizzare un taglio, con relativa finestra, alla falda del tetto spiovente per ricavarne un accesso al canale. abbiamo presentato regolare scia al comune con relativo elaborato grafico ma il comune ci chiede l'autorizzazione condominiale, inoltre è venuto il nostro vicino dicendoci che lui ha in corso, con il precedente proprietario, una causa per usucapirne il sottotetto! che imbroglioooooooo! qualcuno ci sa consigliare per come muoverci?
     
  2. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Prima di tutto occorre sapere cosa recita il rogito circa la titolarità del sottotetto.

    In mancanza di riferimenti sulla titolarita del sottotetto nel rogito occorre vedere se le caratteristiche strutturali dello stesso indicano un'appartenenza specifica o al piano sottostante o anche a piani più inferiori.

    Prima dei lavori di ristrutturazione il sottotetto era accessibile da dove?

    Adesso da dove si accede per andare al sottotetto?
     
  3. 21marzo

    21marzo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    il palazzo è di due piani e ci sono due appartamenti per piano. il primo piano non pretende nulla. è il mio confinante che pretende entrambi i sottotetti non solo quello in sua proiezione.si accede da una prima porta dalle scale e poi altre due porte per gli accessi ai due sottotetti. ora abbiamo fatto la predisposizione per la scala interna di collegamento tra i due piani ma ho la vaga impressione di dover interrompere i lavori! nel rogito di mio padre il sottotetto non è menzionato anche perchè pur esistendo da sempre nessuno li aveva mai accatastati.
     
  4. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Salvo atti, titoli o Regolamento Contrattuale, in cui si affermi il contrario se l'accesso al sottotetto si trova sulle scale comuni anche il sottotetto sarà comune a tutti i condomini;

    L’appartenenza del sottotetto di un edificio va determinata in base al titolo, in mancanza o nel silenzio del quale, non essendo esso compreso nel novero delle parti comuni dell’edificio essenziali per la sua esistenza o necessarie all’uso comune, la presunzione ex articolo 117 c.c. è applicabile solo nel caso in cui il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di interesse condominiale. --- Cass - Sez. VI civile - Ordinanza 23 luglio 2012 n. 12840

    Il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall'umidità mediante la creazione di una camera d'aria, non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo (deposito, stenditoio, ecc.): in questa ultima ipotesi l'appartenenza deve essere determinata in base al titolo, ed in mancanza, poiché il sottotetto non è compreso nel novero delle parti comuni dell'edificio essenziali per la sua esistenza (quali il tetto, il muro maestro, il suolo ecc.) o necessarie all'uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117 n. 1 cod. civ. si rende applicabile solo quando il sottotetto risulti oggettivamente destinato, anche soltanto in via potenziale, all'uso comune o all'esercizio di un uso comune. --- Cass. civ., sez. II, 18 ottobre 1988, n. 5668, --- v. Cass. civ., 29 ottobre 1992, n. 11771.
     
  5. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    d'accordo con quanto scrive condobip
    non quadra invece il discorso che riguarda l'usucapione:
    siete proprietari da 12 anni, avete utilizzato come vostra la parte di sottotetto che sovrasta il vostro appartamento, solo oggi il vicino che utilizza l'altra parte el sottotetto come sua, quindi come voi fate per quella che ritenete vostra e solo oggi viene a dirvi che aveva in corso una causa per usucapione del sottotetto col proprietario precedente, non vi ha mai avvertito di qiesto?
    dovrebbe cambiare il soggetto col quale continuare la causa e comunque: negli ultimo 12 anni lui si è dimenticato di continuare ad utlizzzare il sottotetto che ha usucapito?

    mi scappa da ridere
     
  6. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Concordo con griz ed aggiungo che l'usucapione non c'è sino a sentenza Giudiziale, ovvero una persona non può dire che c'è una procedura, e come pare non sono ancora trascorsi i 20 anni necessari.
     
  7. 21marzo

    21marzo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    grazie per le vostre risposte! certo con diversi pareri le idee mi rimangono comunque confuse!!! chiedo ancora, ma se fosse di uso comune non andava comunque accatastato ?[DOUBLEPOST=1368887547,1368887429][/DOUBLEPOST]@ griz a me scappa da piangere!
     
  8. 21marzo

    21marzo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    @condobip quindi potrebbe diventare suo a sentenza giudiziale?[DOUBLEPOST=1368888121,1368888072][/DOUBLEPOST]insomma devo interrompere i lavori?
     
  9. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Sarebbe opportuno sapere se ti compete o no questa parte di sottotetto, il che potrebbe essere possibile visto che potrebbe essere parte comune.
    Per cui è meglio che vi mettete d'accordo tra di voi, magari ricorrendo ad una perizia risolutiva, prima che si proceda al ricorso Giudiziale.
     
  10. AvvocatoDauriaMichele

    AvvocatoDauriaMichele Membro Attivo

    Professionista
    La questione è francamente intricata. Da quel che riferisce esiste la possibilità che il Tribunale dichiari l'usucapione del sottotetto, che quindi sarebbe legittimamente attribuito al Suo vicino (nulla impedisce, infatti, che il termine di 20 anni si sia concluso PRIMA che Suo padre acquistasse l'immobile, e un nuovo termine ventennale ancora non è trascorso). Le consiglio di rivolgersi immediatamente al Suo Avvocato di fiducia, per verificare se effettivamente è in corso la causa per usucapione e a che punto è arrivata. Andrà analizzato col microscopio anche l'atto di vendita e il regolamento di condominio (se esiste).

    Insomma, si dia da fare...

    Saluti.
     
  11. 21marzo

    21marzo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    @AvvocatoDauriaMichele grazie x il consiglio. resta il fatto però che il mio vicino x 12 anni non ha avuto cura, non aveva le chiavi di ingresso e quando è piovuto in casa gli interventi manutentivi nel sottotetto e nell'appartamento sottostante sono stati fatti a nostre spese.
     
  12. AvvocatoDauriaMichele

    AvvocatoDauriaMichele Membro Attivo

    Professionista
    Lei ha ragione, ma per usucapire il sottotetto servono venti anni, non 12; a meno che non si trovi qualche appiglio nell'atto. Ma in ogni caso, proprio per il disinteresse mostrato in 12 anni dal vicino Le conviene capire a che punto è la causa, per verificare se è possibile, in qualche modo, neutralizzarla. Saluti.
     
  13. 21marzo

    21marzo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    @AvvocatoDauriaMichele GRAZIE.
    scusate se approfito ma a tal proposito, visto che il forum è pieno di competenti in materia, vorrei capire, in termini semplici cosa è l'usucapione. mi sono informata via internet su ciò, ma nn ho capito bene tanti termini prettamente giuridici.
    nel mio caso in particolare . il palazzo in cui abitiamo è stato quasi completamente disabitato per un ventennio circa ( i proprietari facoltosi nobili vivevano a milano), solo un appartamento era stato concesso, non so a quale titolo, a ad un loro lontano parente che ne ha usufruito fino alla sua morte. sua figlia , superstite e residente a pavia, ora parla di una causa, ancora in corso, di usucapione della casa abitata da suo padre defunto, di usucapione di tutti i sottotetti anche non in proiezione all'ambito appartamento e di usucapione di una cantina posta al piano sotterraneo. VOGLIO PRECISARE CHE i lavori di ristrutturazione della facciata sono stati pagati dal proprietario, i successivi lavori di ristrutturazione del tetto spiovente, sovrastante i sottotetti sono stati pagati suddividendo l'importo ognuno per la propria proiezione ( la pretendende non ha pagato!!!), i pagamenti mensili all'amministratore sono pagati dai proprietari, alle riunioni di condominio partecipa il procuratore dei proprietari, pochi anni fa ci è arrivata una bolletta di acqua retroattiva di 15 anni e solo noi proprietari ci siamo accollati le spese. fatto sta che l'ambìto appartamento in questo momento è affittato ad una famiglia ( non so come si possa fare un contratto di affitto senza averne ancora il titolo) QUINDI non è abitato dalla pretendente.
    ma insomma possibile che un giudice possa decidere di " regalare" tutte queste proprietà ad un pinco pallino qualsiasi che tra l'altro non fa un uso personale della cosa ma ne trae solo profitto?
    perchè allora a me piace molto il COLOSSEO quasi quasi mi trasferisco li per un ventennio e poi faccio causa per usucapirlo. io penso che in un SOCIETà di furbi questo possa essere possibile ![DOUBLEPOST=1368945781,1368945625][/DOUBLEPOST]NON DORMO PIU'!
     
  14. AvvocatoDauriaMichele

    AvvocatoDauriaMichele Membro Attivo

    Professionista
    Se al Giudice nessuno spiega queste cose, il Giudice saprà solo quello che gli dice chi chiede l'usucapione... Si tratta di un processo civile, che procede a istanza di parte, e il giudice decide solo sulle prove che gli vengono prodotte da chi vi ha interesse e partecipa. Ha presente il detto popolare secondo cui prima di decidere bisogna sentire tutte e due le campane? Ecco, nel processo civile se quello che avrebbe da far sentire la sua campana non si interessa di farlo, il Giudice deciderà pure se di campane ne ha sentite una sola. Saluti.
     
  15. 21marzo

    21marzo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    :disappunto:
    GRAZIE AVV.! martedì ho preso appuntamento con il mio avvocato di fiducia.
     
  16. 21marzo

    21marzo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    io non conosco bene la situazione e gli accordi pregressi fra loro e non voglio impicciarmi di tutto questo, perchè penso che quando si arriva dinanzi ad un giudice certamente entrambi i ricorrenti pensano di avere le proprie ragioni. il fatto è... che il troppo stroppia, un conto è che tu pretenda quello che forse era stato promesso a tuo padre, un conto è che tu ti voglia impossessarti di mezzo palazzo. a tutti buona domenica![DOUBLEPOST=1368947486,1368947433][/DOUBLEPOST]errata c "...che tu voglia impossessarti..."
     
  17. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Secondo il mio parere nel caso caso di 21marzo non può trattarsi di usucapione, per il semplice fatto che, chi lo richiede deve dimostrare che si è comportato come proprietario, da come dice 21marzo, nel 1° caso loro avevano usato il sottotetto, in pratica interrompendo il periodo di usucapione, a meno che la pratica per l'acquisizione per usucapione non era già iniziata.
    Invece nel 2° invece il proprietario (che non abitava nello stabile) partecipava alle assemblee con un suo delegato, e lui stesso provvedeva alle spese ecc ecc, tutte cosa che avrebbe dovuto espletare chi chiede l'usucapione, infatti per ottenere l'usucapione è previsto che (copio ed incollo)

    -in realtà, secondo la giurisprudenza, è molto difficile usucapire un immobile. E' necessario infatti non solo un possesso esclusivo esteso a tutto l'immobile e inconciliabile con la possibilità di possesso da parte degli altri comproprietari, ma anche degli atti o comportamenti inequivoci con i quali si esteriorizzi (si "faccia vedere", si comunichi, agli altri comproprietari) la volontà di essere l'unico possessore e di escluderli dalla proprietà e dall'uso dell'immobile. http://www.tutelati.it/l'usucapione.htm
     
  18. 21marzo

    21marzo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    ma gli anni per usucapire qualcosa si conteggiano da quando si è entrati nell'immobile oppure da quando si è presentata al giudice l'intenzione di usucapire il bene? perchè il padre ci ha abitato per 30 anni.[DOUBLEPOST=1368950745,1368950483][/DOUBLEPOST]ah scusate la logica vuole che se mi presento da un giudice ho già abitato per 20 anni vero? quindi significa che la causa va avanti da almeno 15-20 anni? e perchè quando lo abbiamo utilizzato non ci ha informati della cosa? forse perchè voleva che lo sistemassimo per benino per poi farlo suo? comunque io quasi quasi ci rinuncio...
     
  19. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Gli anni per l'usucapione iniziano da quando uno prende possesso un bene di proprietà di un altro oppure abbandonato, in pratica uso come fosse suo e ininterrotto per questi periodi;

    Codice civile
    Art.1158 - Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari - La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per vent'anni.
    Art.1159 - Usucapione decennale - Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione.
    La stessa disposizione si applica nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento sopra un immobile.
     
  20. 21marzo

    21marzo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa

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