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  1. Tatiana

    Tatiana Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Ho sentito dire che esiste una legge per la quale il vecchio proprietario dell'immobile può essere esonerato dal pagamento dei lavori di abbellimento dello stabile per il quale non usufruirà alcun beneficio visto che ha venduto prima che questi iniziassero (e credo anche prima che venissero deliberati in assemblea)? Sapete dirmi quale?
    Grazie Tatiana
     
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  2. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    ma esiste una legge per dire una cosa così logica? se oggi vendo e tra una settimana l'assemblea a cui io ovviamente non partecipa delibera di rifare lo stabile da capo a piedi io che c'entro?
     
  3. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se però era presente alla delibera assembleare e li ha votati... li paga.
     
  4. GianfrancoElly

    GianfrancoElly Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    La legge prevede che il nuovo proprietario è solidale con il vecchio per le spese relative agli ultimi 2 anni. Per questo, prima di acquistare un immobile, è opportuno informarsi presso l'amministratore se ci sono rate condominiali ancora da pagare da parte del venditore.
    Ho trovato questa sentenza:
    Obbligo del nuovo proprietario al pagamento dei contributi condominiali precedenti Cassazione civile Sentenza 18/08/2005, n. 16975)
    L’art. 63, co. 2°, disp. att. cod. civ., che limita al biennio precedente all’acquisto l’obbligo del successore nei diritti di un condomino di versare, in solido con il dante causa, i contributi da costui dovuti al condominio, è una norma speciale rispetto a quella posta, in tema di comunione in generale, dall’art. 1104, ultimo comma, cod. civ., che rende il cessionario obbligato, senza alcun limite di tempo, in solido con il cedente, a pagare i contributi dovuti dal cedente e non versati.
     
  5. Tatiana

    Tatiana Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    grazie, trovo sempre molta collaborazione in questo sito.
     
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  6. Dante De Simoni

    Dante De Simoni Nuovo Iscritto

    Il condominio non può chiedere le spese a chi ha appena venduto casa
    Cassazione civile , sez. II, sentenza 09.11.2009 n° 23686
    via allego un commento tratto da Altalex:

    Con sentenza n. 23686 del 9 novembre 2009, la Corte di Cassazione torna a occuparsi di una problematica
    nota e piuttosto frequente in materia condominiale, inerente alla ripartizione delle spese condominiali fra il
    condomino che ha venduto il proprio immobile e il soggetto che ha acquistato il detto immobile, divenendo
    così condomino.
    Come noto infatti, ai sensi dell'art. 1123 del Codice Civile, i condomini sono tenuti a sostenere le spese
    necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, così come per la
    prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Trattasi di
    obbligazioni propter rem (costante la giurisprudenza in tal senso) posto che l'obbligo deriva dalla titolarità
    del diritto reale sull'immobile (ex multis, Cass. Civ. 6323/2003).
    E' altresì noto che l'articolo 63 delle disposizioni di attuazione al Codice Civile prevede (al secondo comma)
    una solidarietà tra il venditore e l'acquirente, nei confronti del condominio, per il pagamento dei contributi
    relativi all'anno in corso e a quello precedente, il tutto nell'ottica di agevolare l'amministrazione
    condominiale al recupero delle spese condominiali.
    Senonchè il legislatore nulla dice in ordine al momento del sorgere del contributo condominiale, ossia se
    quest'ultimo sorga nel momento dell'autorizzazione accordata all'amministratore a compiere la spesa
    nell'interesse del condominio, ossia al momento della delibera, o al momento in cui sia sorta effettivamente
    la necessità della spesa ovvero ne sia seguita la concreta attuazione. Il problema è di non poco rilievo, anche
    in punto di fatto, se si pone attenzione alla circostanza che è assai frequente, nella gestione condominiale,
    che intercorra un considerevole lasso di tempo tra il sorgere della necessità della spesa o la concreta
    esecuzione dei lavori di manutenzione e il momento della delibera di approvazione della spesa medesima.
    L'orientamento giurisprudenziale prevalente (cfr. Cass. 23345/08, 12013/04, 6323/03) ritiene che l'obbligo
    del condomino al pagamento dei contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell'edificio
    debba ancorarsi al momento in cui sia sorta la necessità della spesa ovvero si sia data concreta attuazione ai
    lavori di manutenzione, posto che la relativa delibera assembleare di approvazione della spesa ha la
    funzione di rendere liquido il debito determinando, in sede di ripartizione, la quota a carico di ciascun
    condomino, ma non costituisce quindi il presupposto dell'esistenza stessa del debito, legata invece, come
    detto, alla titolarità del diritto reale sul bene. E' agevole altresì osservare che tale prospettazione risponde
    alla logica di accollare le spese a chi veda effettivamente accresciuto il valore del proprio immobile,
    circostanza che si verifica evidentemente al momento dell'effettiva esecuzione dei lavori di manutenzione.
    Ebbene, i Giudici di legittimità specificano altresì che nel momento in cui il condomino vende il proprio
    immobile, e rende noto tale trasferimento al condominio, perde il proprio status di condomino, tant'è che
    non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee condominiali e può far valere le proprie
    ragioni in ordine al pagamento dei contributi dovuti (nei limiti di cui al richiamato art. 63 disp. att. c.c., II
    comma) solo tramite l'acquirente che è subentrato nella posizione di condomino.
    Ne consegue quindi che se il condomino alienante non è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnare le delibere
    condominiali, nei suoi confronti non può essere chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo per la riscossione
    dei contributi, atteso che solanto nei confronti di colui che rivesta la qualità di condomino può trovare
    applicazione l'art. 63 primo comma (così Cass. Civ., Sez. II, sentenza 9 settembre 2008, n. 23345).
    Il caso che ci occupa nasce dall'opposizione di un condomino innanzi al Giudice di Pace avverso un decreto
    ingiuntivo emesso per contributi dovuti ex art. 63 disp. att. c.c.; a fondamento dell'opposizione il condomino
    pone appunto la circostanza di aver venduto l'immobile prima della delibera delle spese oggetto del
    provvedimento d'ingiunzione; il Giudice di Pace rigetta l'opposizione rilevando in particolare che la
    trascrizione (e quindi la conoscenza nei terzi) della vendita dell'appartamento de quo era avvenuta
    successivamente alla delibera di approvazione della spesa di cui al decreto e che l'amministratore non è
    onerato a verificare i registri immobiliari per accertare la titolarità della proprietà. I Giudici di legittimità,
    nella sentenza esaminata, cassano però la sentenza del Giudice di Pace (con rinvio ad altro G.d.P.),
    evidenziando ancora una volta come, stante il rapporto di natura reale che lega il condomino alla proprietà
    dell'immobile, la vendita del bene comporta la perdita della qualità di condomino dell'ex proprietario (non
    rilevando la trascrizione del relativo atto, avente solo fini di pubblicità dichiarativa) e l'impossibilità di
    chiedere nei confronti di quest'ultimo il decreto ingiuntivo di cui al richiamato art. 63 disp. att. c.c., non
    essendo possibile peraltro configurare, per le medesime ragioni, la figura del condomino “apparente” (ossia
    di un soggetto che, con comportamenti anche univoci, possa ingenerare nell'amministratore il ragionevole
    convincimento di essere l'effettivo condomino, cfr. Trib. Bari, Sez. III, 25.7.08; Trib. Napoli, 13.3.06).
    (Altalex, 3 dicembre 2009
     
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  7. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Interessante questa sentenza !!!
     
  8. conradcorry

    conradcorry Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Sentenza che induce a fare molta attenzione alle delibere del condominio in fase di acquisto !:)
     

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