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  1. vitt1

    vitt1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti. Ho il seguente problema. Affitto normalmente un appartamento con opzione cedolare secca e spese condominiali evidenziate in altra parte del contratto e tutto è sempre andato bene. Quando un potenziale inquilino chiede che il contratto venga stipulato con il suo datore di lavoro ( ad es. banca ) mi scoccio perché ci rimetto il 20% di tasse ma abbozzo e dico che il canone non è trattabile oppure chiedo un aumento. Il problema si complica quando chiedono che anche le spese condominiali rientrino nel canone, perché così vuole il datore di lavoro ( poste italiane ) e a questo punto ricalcolo l’importo tenendo conto delle tasse che dovrò pagare su questo finto reddito ( con i ringraziamenti del ministro del tesoro ), spero che il consuntivo delle spese non si scosti molto dal preventivo ( mi prendo un margine ) e comunico il nuovo importo al potenziale inquilino. Ulteriore complicazione è se vogliono anche le utenze ( acqua, luce, gas e rifiuti ) nel canone perché mi è quasi impossibile fare un stima, tasse comprese ( e se aumenta l’IVA? E se approvano la service tax? E se l’inquilino usa il boiler come un forsennato ?) . A questo punto congedo il potenziale inquilino ma mi chiedo, e giro la domanda al forum: sarebbe possibile inserire anche le spese delle utenze nel contratto, analogamente alle condominiali, con la clausola di conguaglio a fine esercizio o ci sono anche altre forme per gestire questa partita, a parte fare intestare le utenze all’inquilino com’è giusto che sia?

    grazie
     
  2. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Potreste prevedere che una somma forfetaria mensile, pari ad euro X, venga corrisposta ogni mese a titolo di acconto per i consumi relativi a Y, Z e W, prevedendo poi un conguaglio ogni sei mesi.
    Ma ritengo che non sia una buona soluzione.
    Può creare molti problemi.
    Io penso che il principio generale, da cui non discostarsi mai, sia quello per cui il conduttore, quando prende possesso dell'immobile, intesta a sè tutte le utenze.
     
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  3. Giuseppe1975

    Giuseppe1975 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Io le utenze le faccio sempre intestare all'inquilino per le spese condominiali nel contratto indico così:

    Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della Tabella oneri accessori, allegato G al decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge n. 431/98.
    Per i predetti oneri le conduttrici si impegnano a versare nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario 12 rate eguali anticipate di euro _____ (____/00) ciascuna scadente il giorno UNO di ogni mese, a titolo di acconto e salvo conguaglio.


    Ciao
     
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  4. vitt1

    vitt1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    grazie ad entrambi,
    mi consolidate la prassi che ho sempre seguito e continuerò a seguire: concordo con l'avvocato che il conguaglio sulle utenze può creare problemi con AdE che potrebbe vedervi un canone occulto.
     
  5. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Lasciate perdere questi inquilini, altrimenti rimarrete inquilinati. Il buongiorno, anche in caso di locazioni, si vede dalla stipula.
     
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  6. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Dovresti prevedere un contratto con canone ipotetico di €. 1000 mensile di cui €. 700 per conone e €. 300 per spese condominiali e di consumo, salvo conguaglio da farsi a fine anno
     
  7. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    A mio avviso non c'è alcun vantaggio nell'indicare la somma (€ 1.000) delle due somme.
     
  8. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    è solo un tuo avviso, io nei contratti questo applico
     
  9. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Perché? Grazie.
     
  10. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Se uno nel contratto scrive che il canone è comprensivo delle spese condominiali, poi le scorpora dal calcolo dell'IRPEF e paga le tasse solo su quanto effettivamente percepito:
    pag.29 delle istruzioni dell'Unico 2013 su cosa indicare come canone: "L’ammontare indicato non deve comprendere le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili eventualmente incluse nel canone..."
    Resta il problemino che la tassa di registro va pagata sulla cifra indicata come canone (non potendo nel tuo caso fare la cedolare secca) e l'altro problemino che se ti capitano in casa degli spreconi, non ci paghi le tasse su, ma nemmeno ti rimane qualcosa di affitto. A meno di non mettere una clausola tipo: "le spese condominiali sono comprese nel canone per un importo massimo mensile (o massimo annuale...) di tot euro. Ogni eccedenza dovrà essere conguagliata entro..."
    Una volta avevo dato un appartamento per uso foresteria per due mesi. Meno male che le spese erano saldate a parte perchè l'occupante in due mesi aveva speso=sprecato 1300 euro di gas per il riscaldamento. A onor del vero andandosene aveva ammesso "Sì tenevo un po' caldino...". Fosse stato compreso nel canone, tolte le spese non restava nulla
     
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  11. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Tutti gli importi forfettari che si riferiscono agli oneri accessori ed ai consumi sono considerati dall'Agenzia delle Entrate come "appendici" del canone e quindi sottoposti a tassazione.
    Per poter scorporare tali importi dall'imponibile essi debbono rappresentare dei reali rimborsi per spese anticipate e sostenute dal locatore per conto del conduttore.
    Pertanto debbono essere spese reali e dimostrabili.
    Per questo sono ammessi "acconti salvo conguaglio", ma non "acconti forfettari".
    In effetti il fisco ragiona così: se Tizio corrisponde a Caio l'importo mensile di 100 euro oltre al canone di locazione a fronte di oneri accessori e consumi, potrebbe verificarsi il caso che Caio ne spendesse solo 80 per pagare le spese condominiali e le bollette di Tizio e quindi incasserebbe 20 euro di affitto in nero, non tassati; pertanto io gli tasso tutti i 100 euro a meno che non mi dimostri, pezze giustificative alla mano, che quei 100 euro li ha spesi tutti per pagare le spese e le bollette di Tizio, oppure che ne ha spesi 80 e che 20 glieli ha restituiti.
    Non c'è verso di far cambiare idea al fisco. In caso di accertamento si può spuntarla solo dimostrando di aver adottato la formula "salvo conguaglio" e di aver operato effettivamente i conguagli tra quanto versato in acconto e le spese effettivamente sostenute.
     
  12. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Infatti bisogna conservare tutte le bollette pagate. Il problema delle bollette è che si fa molta fatica a sapere esattamente quanto è dovuto per un determinato periodo: tra acconti, letture presunte, conguagli del passato (hanno fatto ora un conguaglio del gas per il 2011!) impossibile riuscire ad avere un calcolo esatto. Si cerca di fare il calcolo migliore possibile e si spera nella clemenza della corte
     
  13. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Semplifichiamoci la vita. Sul contratto si indichino due valori: il canone annuo e le spese condominiali di competenza dell'inquilino annue. Il tempo risparmiato spendiamolo per le cose piacevoli.
     
  14. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Si ma, a meno che tu non sia un profeta o un chiaroveggente, quello che indichi sul contratto come "spese di competenza dell'inquilino" è solo un acconto salvo conguaglio.
    L'importo esatto lo saprai solo una volta ricevuto il consuntivo e, se sono compresi i consumi, una volta ricevute anche tutte le bollette di acconti e conguagli relative al periodo di locazione (quindi magari dopo mesi e mesi dalla finita locazione).
    Per semplificarci veramente la vita bisognerebbe che le leggi tenessero conto delle reali situazioni di precarietà che esistono al giorno d'oggi. Nel caso di una locazione che dura meno di un anno è impossibile operare un reale conguaglio anche dopo anni da quando è terminata.
     
  15. vitt1

    vitt1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    tutto ciò premesso la mia prassi è:
    1) fare intestare le utenze all'inquilino e cercare di volturarle con il subentrante, quando possibile, e comunque farmi dare la delega per le chiusure, ad es. TIA, così sono sicuro che l'ultima bolletta/cartella ed eventuali conguagli andranno al nuovo indirizzo dell'inquilino; ovviamente ENEL gode perchè ogni volta icamera il diritto fisso per il nuovo contratto;
    2) subordinare il conguaglio finale delle spese condominiali all'approvazione del consuntivo da parte dell'assemblea; ciò significa farsi anticipare un rateo mensile leggermente superiore al preventivo e, anche dopo mesi dall'uscita, accreditare l'eventuale differenza all'inquilino; come ho raccontato in altro caso, solo la grande onestà dell'inquilino e la trasparenza del rapporto mi ha permesso di non perdere oltre 300 euro per un errore dell'amministratore.
    grazie a tutti per i contributi competenti.....
    P.S. ho visto un'inserzione per affittare un appartamento in un condominio in cui possiedo anche io un appartamento e conosco l'entità delle spese condominiali. quanto richiesto per le spese condominiali era superiore non solo alla quota di pertinenza dell'inquilino ma anche alla somma inquilino + proprietario, indice evidente di reddito su cui il proprietario non vuole pagare le tasse......chi evade non solo sottrae risorse alla comunità ma danneggia i proprietari onesti mettendo sul mercato un prodotto sottocosto.
     
  16. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Infatti. Per me è inconcepibile che per esempio quando un inquilino va via e lo comunica agli Enti per chiudere le utenze, non gli venga fatto il conteggio e non lo facciano pagare subito. Arriva una bolletta di chiusura un mese dopo, all'indirizzo delle utenze, ma lui è ormai chissà dove.
     
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  17. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Questo è un'altro problema, che non riguarda il locatore, ma i fornitori di servizi
     
  18. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Anche ipotizzando una forfetizzazione delle utenze (acqua, luce, gas), è INDISPENSABILE prevedere un CAP, ossia un tetto massimo: ciò che eccede tale tetto massimo verrà fatto pagare dal locatario. Altrimenti, se uno lascia per sbaglio un rubinetto aperto per 15 giorni consecutivi, e arriva una bolletta dell'acqua da 500 euro, con il criterio "a forfait" il proprietario rimane fregato.
     
    Ultima modifica: 1 Ottobre 2013
  19. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    un'altro? Siamo matti? Si scrive un altro!
     
  20. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    :risata::^^:Non tutte le capre anno le corna, qualcuna le porta ma non si vedono
     
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