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  1. mattescu

    mattescu Membro Attivo

    Buonasera,
    sono in trattativa per stipulare un contratto di affitto con cedolare secca 4+4
    L'inquilino vorrebbe pagare assieme all'importo dell'affitto pure una quota delle spese condominiali La quota di spese condominiali annua è di circa € 1800 (una parte so' che rimane a mio carico come proprietario)
    La sua richiesta è per evitare alle scadenze di dover sborsare 3 rate di importo elevato
    Ammiro il buon proposito del possibile inquilino ma mi sorgono questi dubbi
    -le spese condominiali dovrei versarle io per conto dell'inquilino e non so' se sia regolare/corretto...
    - in caso di mancato pagamento da parte dell'inquilino l'amministratore potrebbe chiamarmi in causa come responsabile ( i bonifici proverrebbero sempre dal mio conto)

    Cosa ne dite?

    Grazie dei preziosi consigli

    Mattescu
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    E' giusto ciò che dice l'inquilino, cioè senza accordi a tre tu, l'inquilino e l'amministratore, le spese condominiali arrivano al proprietario e non all'inquilino, prova ne è, poniamo il caso l'inquilino non paga la quota, sarai tu proprietario a dover pagare;

    In tema di spese condominiali non pagate, il debitore è sempre il condomino locatore il quale può comunque rivalersi sul conduttore. L'amministratore del Condominio, infatti, è legittimato solo nei confronti del proprietario, che è il soggetto tenuto a corrispondere i contributi concernenti i beni e i servizi comuni; il proprietario può pretendere il versamento dall'inquilino che non vi abbia provveduto direttamente, secondo gli accordi convenuti con il contratto di locazione. --- Cassazione civile, Sezione II, 9 dicembre 2009, N. 25781
     
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  3. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E' giusto che l'inquilino paghi a lei la quota condominiale di sua (di lui) competenza. Tuttavia detta quota non deve stare nella rata di affitto (in realtà, di locazione), ma ad essa aggiunta e tenuta separata, anche nel contratto di locazione. Se così non fosse, l'ADE esigerebbe da lei locatore di pagare le imposte su un reddito, non reale, pari alla somma delle due voci, anziché sul reddito da locazione: infatti la quota di condominio lei non la trattiene, ma la conferisce all'amministrazione sommata alla quota di sua (di lei) competenza.
     
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  4. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Corretto ( as usual) quanto riportato da Jaco, ma aggiungerei, per correttezza di prevedere un conguaglio della quota di spese condominiali a carico del conduttore e di considerare i versamenti mensili quali acconti.
    Esempio: se le spese previste sono 1800 Euro è giusto che per evitare imprevisti esborsi, all'inquilino sia concesso di pagare 150€ mensili. Ma se a fconsuntivo le spese risulteranno di 1700 (documentate dal Bilancio approvato dall'Assemblea ) è giusto rimborsare al conduttore 100€. Tale comportamento contribuirà a creare un clima di fiducia reciproca tra locatore e conduttore.
    In questo periodo di crisi ci sono moltissimi Condomini (come del resto tantissime famiglie ) che risparmiano tantissimo ottenendo dei consuntivi inferiori ai preventivi.
     
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  5. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    As inusual, infatti quando parlo ex cathedra sono proprio infallibile :pollice_verso:!
    Va poi ribadito che non è opportuno che l'amministratore intrattenga rapporti economici con i conduttori: una somma condominiale dovuta da un conduttore deve essere pagata al locatore, il quale la versa all'amministratore dopo avervi aggiunto la somma di sua (del locatore) competenza.
    Come corollario, è inopportuno che nelle tabelle di ripartizione figurino, per qualche u.i., due righe, quella del locatore e quella del conduttore. Queste non sarebbero tabelle, ma tabrutte.
     
  6. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
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  7. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non aveva la e-praecox:
    "amor dammi quel mazzo lentino..."
     
  8. happysmileone

    happysmileone Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ... se puo' servirti a seguire una traccia per il contratto, ci sono anche i diritti per l'inquilino che mensilizza le spese per il condominio e le anticipa al conduttore.
    In questo caso l'acqua potabile viene anch'essa pagata dall'amministratore e ripartita ai condomini secondo la lettura del contatore individuale.
    "Gli oneri accessori vengono individuati per il primo anno ed ai soli fini fiscali in xxx (in lettere)Euro comprensive di un anticipo consumo acqua, da pagarsi con le stesse modalita’ del canone di locazione ovvero mediante il versamento di dodici acconti di xx(in lettere)Euro contestualmente al pagamento delle mensilita’ locatizie ed un saldo finale, in sede di consuntivo, da versarsi entro 2 mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il saldo il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione presso l'amministratore condominiale dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Per gli anni successivi, le spese saranno anticipate sulla base del rendiconto condominiale dell’anno precedente, sempre salvo il conguaglio alla fine dell’esercizio condominiale.
     
  9. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Che c'entrano gli oneri accessori con il fisco, non capisco.
     
  10. happysmileone

    happysmileone Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ... gli oneri accessori sono le spese condominiali che vengono evidenziate in contratto , non costituiscono reddito e quindi non vanno tassate dal fisco.
     
  11. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Infatti, mi sembrava.
     
  12. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E' un aspetto che riguarda esclusivamente il locatore. Per il conduttore ( salvo casi eccezionali) è del tutto indifferente; sono costi indeducibili come lo è il canone pagato.
     
  13. happysmileone

    happysmileone Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ...nel testo ci sono anche esplicitati i diritti del locatario :
    "Prima di effettuare il saldo il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione presso l'amministratore condominiale dei documenti giustificativi delle spese effettuate."
     
  14. Carlo27

    Carlo27 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Mmh, però in un’altra discussione (Ricevute affitto) era stato detto che il conduttore poteva pagare il canone mensile e 1/12 delle spese preventivate a suo carico, nello stesso bonifico, indicando nella casuale: “canone di locazione + acconto spese”.
    Avrebbe fatto fede il contratto, dove bisognava obbligatoriamente indicare che le spese andranno conguagliate in sede di consuntivo.
     
  15. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    un bonifico deve avere una causale di questo genere (ad esempio):
    canone mensile = 800 € + spese condominiali = 100 €, tot = 900 €
    Tanto sono soldi che vanno solo al locatore.
    Gli 800 € vanno in tasca al locatore, i 100 € vanno girati dal locatore all'amministratore.
    I primi fanno reddito, i secondi no.
     
  16. happysmileone

    happysmileone Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ... se vuoi semplificare nella causale :
    "quanto dovuto per locazione mese di ...... o dal ... al ... ( in caso di locazione che non parta da inizio mese)"[DOUBLEPOST=1372434784,1372434661][/DOUBLEPOST]... lo spazio per la causale nei bonifici fatti via home banking non e' molto.
    Semplificare poi non fa mai male quando si puo' !
     
  17. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E' opportuno dare i due addendi e, eventualmente, la loro somma.
     

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