Spese condominiali parti comuni

[frank70]

Ciao,
ho da poco acquistato un bilocale con un seminterrato sottostante e una piccola area cortiliva di pertinenza.
Ora gli inquilini della palazzina (ci sono 4 appartamenti e non c'è l'amministratore) mi dicono che devo pagare anche la pulizia delle scale e la manutenzione del vano scale appunto.
Ma a me non è stata consegnata la chiave per accedere al loro vano scale, in quanto assolutamente inutile per accedere alla mia casa (dovrei aprire 2 portoni chiusi a chiave) che invece è accessibile semplicemente entrando dal cancelletto esterno o dal cancello automatizzato. (e da cui si accede al giardino adibito a posto auto dagli altri condomini e in cui si trova anche la mia area cortiliva.
Ora mi chiedevo, da dove posso desumere quali sono effettivamente le parti comuni la cui manutenzione spetta anche a me? Ho guardato il rogito di provenienza, ma è molto generico e accenna alle parti comuni senza chiarire quali sono e siccome mi sembra che gli inquilini tendano molto ad "allargarsi" io vorrei potergli ribattere chiaramente i miei diritti senza farmi salassare ingiustamente. (io cerco di mantenere un rapporto amichevole, ma ultimamente si stanno facendo sempre più invadenti ed esigenti, anche relativamente all'accesso alla mia area cortiliva, dove parcheggerei l'automobile, nonostante l'ostracismo loro, che non vedono di buon occhio l'accesso di un ulteriore macchina oltre ai 4 posti auto già presenti, e mi chiedevo se c'è anche modo di controllare se questi posti auto siano effettivamente loro o se li hanno occupati abusivamente...).
Come posso fare (alla vigilia della prima riunione di condominio) per fargli capire che intendo pagare solo quello che è realmente di mia competenza senza scatenare una guerra civile?
Vi ringrazio anticipatamente, ciao!

 

[Adriano Giacomelli]

Quello che devi fare è indagare ulteriormente sulla ripartizione delle superfici condominiali:
A) le scale, potrebbero non competerti, ma deve risultare, in catasto, nell'atto di provenienza. In genere in una planimetria, si evidenzia le parti comuni con dei n° che sono quelli delle varie unità (sub) alle quali sono funzionali.
B) Se le scale fossero anche tue, comunque la ripartizione delle spese deve essere proporzionale ai piani, quindi che abita più in alto usa maggiormente le scale e paga di più.
C) in quanti siete? siete in 4 condomini o siete in 4 + te? (obbligo di amministratore)
D) cortile è ti tua pertinenza? o è condominiale?
F) Non sarà che il tuo scantinato è divenuto abitabile solo in epoca successiva?
Fai verifiche con la vecchia proprietà, in catasto, al limite in Comune con i progetti e le licenze edificatori.

 

[frank70]

Grazie Adriano, allora vado a risponderti.
Nel rogito di provenienza (che se vuoi ti posso inviare tanto sono 5/6 paginette) non si fa menzione a parti comuni specifiche. La precedente proprietà (che è sempre stata un pò in guerra col resto del condominio) dice che se io non passo dal vano scale (cosa effettivamente inutile visto che faccio prima a passare dal cortile) non sono tenuto a pagare la pulizia del suddetto vano, di cui peraltro non ho neanche la chiave) e infatti lei non ha mai pagato. Il problema è che ora ai condomini non pare vero che finalmente qualcuno paghi anche quella cosa lì. Io penso invece di dover pagare una minima parte, dal momento che usfruisco solo del cancelletto e del cortile dove si parcheggiano le macchine e dove inizia anche la mia area cortiliva che poi gira attorno alla mia casa.
Nell'edificio risultano 4 unità abitative (2 però sono dello stesso proprietario) + la mia che pur essendo attaccata come muri risulta di fatto staccata. (e per quello non usufruisce del vano scale sopra menzionato)
Quindi gli appartamenti sono 5 ma i proprietari solo 4.
Le aree del cortile sono quella dove si entra (di fronte alla casa) e il vialetto che percorro per arrivare alla parte dove tutti parcheggiano le macchine (di fronte a casa mia) dove c'è la ghiaia, e poi c'è anche un area recintata e adibita a coltivazione che sembra di pertinenza della famiglia dell'ultimo piano e poi due piccole aree cortilive attorno al retro dell'edificio, una mia e una della famiglia del primo piano.
Il mio scantinato non ha l'abitabilità perchè ha il tetto troppo basso, però dalla precedente proprietaria è stato fatto costruire un bagno e così di fatto io ci quasi vivo anche perchè così posso ospitare una cara amica della mia ragazza che mi aiuta con le spese.
Ma in catasto cosa posso chiedere? Un certificato in cui si attestano EFFETTIVAMENTE quali sono le parti comuni? E' possibile? E secondo te me la cavo con poco o è una cosa costosa che bisogna chiamare un geometra? (vorrei evitare, sono schienato!)
Grazie, sei stato gentilissimo, spero di risentirti presto.

 

[Adriano Giacomelli]

Le unità sono 5 e quindi c'è l'obbligo dell'amministratore! Ora se la tua casa non ha l'abitabilità, tu ti esponi a gravi rischi, un tuo vicino, indispettito, potrebbe fare una denuncia e tu avresti gravi conseguenze. Già mi sfugge come tu possa aver acquistato un bene così, parlo da un punto di vista di commerciabilità. Detto ciò, capendo le difficoltà e i costi, la tua proprietà diviene un bene commerciabile e quindi prezioso, a patto che tu lo regolarizzi, in qualche maniera.
Un Geometra, bravo, potrebbe darti un parere. Per quanto attiene alla tua domanda, una planimetria catastale, una cosa che puoi richiedere al Catasto della tua città, potrebbe aver evidenziato le parti comuni al complesso e la ripartizione di spettanza di ogni unità. Però da come descrivi, la situazione, par di capire, complessa. Infatti la tua pertinenza cos'era? un garage, una cantina, un vano tecnico? Se sempre stato un vano a se stante, sicuramente ha un "SUB" (un numero che lo contraddistingua) con il quale saranno evidenziate le parti comuni che servono il tuo e le altre unità

 

[frank70]

Ciao!
Sei sicuro della cosa dell'amministratore obbligatorio? E poi che io sappia le persone dell'ultimo piano credo abbiano unito i 2 appartamenti facendolo diventare in pratica uno, oppure la mia unità viene considerata staccata, non ti so dire.
Per quanto riguarda l'abilità le 2 parti sopra SONO abitabili! (e collegate)
E' solo il seminterrato che non lo è, infatti lo adibisco principalmente a studio di registrazione per registrare le mie cose (sono un musicista squattrinato) e occasionalmente ci vivo, in attesa di potermi "impossessare" anche del bilocale sopra (quando sarò in grado di pagare rata del mutuo e spese da solo).
Sì, i sub li ho visti sulla mappa del catasto in mio possesso, ma non capisco assolutamente quali invece siano le ALTRE parti comuni per cui devo pagare la manutenzione.
Comunque adesso provo a scrivere un email al catasto chiedendo se mi possono dire loro quali sono le parti di pertinenza, anche se penso che in teoria sarebbe dovuto essere un compito del notaio... mannaggia a lui, pensano solo a fare soldi e minimamente a servire i loro clienti!!
Comunque per spiegarti meglio la struttura della casa, si trova praticamente nel retro della palazzina (non è visibile dalla strada) ed è a forma di torre. Il seminterrato ha un ingresso indipendente. Poi c'è una scaletta (sempre sul cortile) che accede ai 2 locali uno sopra l'altro (collegati tra di loro da una piccola scala interna) dove al primo piano c'è l'angolo cottura/zona giorno e il bagno e sopra c'è la camera da letto.
Per un totale di circa una settantina di metri quadri tutti sviluppati in altezza. (incluso ovviamente il seminterrato)
Appena mi risponde il catasto ti faccio sapere, grazie!