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  1. signo

    signo Membro Attivo

    Buongiorno a tutti, avevo un quesito da sottoporvi: l’ anno scorso ho acquistato un appartamento in una residenza di nuova costruzione; al momento della lettura dell’ atto notarile da parte del notaio, mi sono ritrovato questa piccola (ma fastidiosa) frase (e poi ho scoperto che come me anche tutti gli altri acquirenti)


    La società venditrice resta esonerata dal pagamento delle spese ordinarie relative all’ uso ed ai consumi dei corpi e servizi condominiali, escluse pertanto le spese condominiali correlate al diritto di proprietà, relative alle quote afferenti le porzioni immobiliari non ancora vendute e non occupate, per il periodo di tempo in cui dette porzioni rimarranno in tali condizioni.

    A parte il fatto che nessuno sapeva niente, e non è stato corretto saperlo solo davanti al notaio, ma su questo non discuto xè potevo obbiettare la cosa al momento, e per mancanza di “coraggio” non l’ ho fatto, volevo chiedervi che cosa l’ impresa costruttrice è esonerata dal pagamento: è giusto che non paghi l’ amministratore, che non paghi l’ assicurazione del fabbricato, la manutenzione e i canoni dell’ antincendio??
    Ok per il non pagamento delle spese di manutenzione, dei consumi enel, delle pulizie, etc, etc, ma lo stabile è assicurato anche per le sue parti, e lo stesso vale per le manichette antincendio… se succede qualcosa servono anche per le sue porzioni… . Lo stesso dicasi per l’ amministrazione della residenza…

    Voi che dite??
    Come sempre vi ringrazio per le eventuali risposte che darete a questo mio quesito…

    Buona giornata a tutti, Signo
     
  2. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    In effetti, questa clausola è presente in tutti i rogiti delle nuove costruzioni e c'è sempre stata...

    La differenza tra ieri e oggi sta nel fatto che fino apochissimi anni fa, si vendeva tutto sulla carta e in corso di costruzione e nessuno si è mai accorto della messa in pratica di tale clausola (che è peraltro in deroga alle norme del codice civile - art. 1123 e seguenti).

    Oggi, che c'è tanto invenduto e, spesso, gli appartamenti venduti sono inferiori a quelli invenduti, i nodi stanno arrivando al pettine e bisognerebbe fare più attenzione a questa clausola...

    In merito al tuo quesito, io ritengo che non sia corretto cha l'impresa non paghi tutto quello che esula dall'occupazione vera e propria dell'immobile e quindi che tutto quello che non sia luce scale, pulizia scale, luce ascensore e dei corselli, va pagato, compresa l'assicurazione fabbricato...

    Un problema particolare, che non so come gli amministratori stiano gestendo, lo troviamo negli immobili dove sono stati approntate - come da leggi - misure per il contenimento energetico: in questo caso, dove c'è un riscaldamento centralizzato con contacalorie individuali... non so se la spesa andrebbe sostenuta anche dall'impresa, in quanto non fruitrice del sistema centralizzato...
     
  3. signo

    signo Membro Attivo

    Grazie mille per la celere risposta.
    Fortunatamente nella residenza è tutto diviso, anche l’ impianto di riscaldamento a pavimento e i pannelli solari per la produzione di acqua sanitaria…
    Alla fine le spese comuni sono poche, ma se calcoli che il compenso dell’ amministratore sommata l’ assicurazione è appena superiore al 50% delle spese totali capisci bene che non è giusto…..: gli condoni le spese di cancelleria, quelle di gestione conto corrente e delle varie tasse annesse, ma almeno quelle due voci (moltiplicate per i millesimi dei due appartamenti non ancora venduti) dovrebbero essere a suo carico.

    Per la gestione corsello, cancello elettrico e tutto ciò che ne consegue lasciamo perdere: dopo aver venduto gli appartamenti, il costruttore si è fidanzato con una ragazza che aveva comprato un appartamento nella residenza… non fa niente se dei 4 box liberi, uno lui lo usi regolarmente per posteggiare la sua auto privata quando viene a trovare la sua ragazza e quando si ferma a dormire da lei !!!!!
     
  4. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    unica soluzione possibile :
    Nella fattispecie in questione può risultare applicabile la normativa di cui agli articoli 1469 bis e seguenti del Codice civile (Cassazione, 24 luglio 2001, n. 10006), potendo i vari condomini essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attivita` imprenditoriali o professionali. Avvalendosi di tale normativa sara` pertanto possibile agire in giudizio per ottenere una pronuncia di inefficacia della clausola in questione.
     
  5. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    l'articolo citato rimanda al codice di consumo, ossia a quelle norme che non possono essere previste contrattualmente perchè creano uno squilibio a sfavore del consumatore quale è il condomino
    Parte III IL RAPPORTO DI CONSUMO
    Titolo I DEI CONTRATTI DEL CONSUMATORE IN GENERALE


    Art. 33.
    Clausole vessatorie nel contratto tra professionista e consumatore

    1. Nel contratto concluso tra il consumatore ed il professionista si considerano vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede,determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto.
    2. Si presumono vessatorie fino a prova contraria le clausole che hanno per oggetto, o per effetto, di:
    a) escludere o limitare la responsabilita' del professionista in caso di morte o ((danno)) alla persona del consumatore, risultante da un fatto o da un'omissione del professionista;
    b) escludere o limitare le azioni o i diritti del consumatore nei confronti del professionista o di un'altra parte in caso di inadempimento totale o parziale o di adempimento inesatto da parte del professionista;
    c) escludere o limitare l'opportunita' da parte del consumatore della compensazione di un debito nei confronti del professionista con un credito vantato nei confronti di quest'ultimo;
    d) prevedere un impegno definitivo del consumatore mentre l'esecuzione della prestazione del professionista e' subordinata ad una condizione il cui adempimento dipende unicamente dalla sua volonta';
    e) consentire al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal consumatore se quest'ultimo non conclude il contratto o recede da esso, senza prevedere il diritto del consumatore di esigere dal professionista il doppio della somma corrisposta se e'quest'ultimo a non concludere il contratto oppure a recedere;
    f) imporre al consumatore, in caso di inadempimento o di ritardo nell'adempimento, il pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento, clausola penale o altro titolo equivalente d'importo manifestamente eccessivo;
    g) riconoscere al solo professionista e non anche al consumatore la facolta' di recedere dal contratto, nonche' consentire al professionista di trattenere anche solo in parte la somma versata dal consumatore a titolo di corrispettivo per prestazioni non ancora adempiute, quando sia il professionista a recedere dal contratto;
    h) consentire al professionista di recedere da contratti a tempo indeterminato senza un ragionevole preavviso, tranne nel caso di giusta causa;
    i) stabilire un termine eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto per comunicare la disdetta al fine di evitare la tacita proroga o rinnovazione;
    l) prevedere l'estensione dell'adesione del consumatore a clausole che non ha avuto la possibilita' di conoscere prima della conclusione del contratto;
    m) consentire al professionista di modificare unilateralmente le clausole del contratto, ovvero le caratteristiche del prodotto o del servizio da fornire, senza un giustificato motivo indicato nel contratto stesso;
    n) stabilire che il prezzo dei beni o dei servizi sia determinato al momento della consegna o della prestazione;
    o) consentire al professionista di aumentare il prezzo del bene o del servizio senza che il consumatore possa recedere se il prezzo finale e' eccessivamente elevato rispetto a quello originariamente convenuto;
    p) riservare al professionista il potere di accertare la conformita' del bene venduto o del servizio prestato a quello previsto nel contratto o conferirgli il diritto esclusivo d'interpretare una clausola qualsiasi del contratto;
    q) limitare la responsabilita' del professionista rispetto alle obbligazioni derivanti dai contratti stipulati in suo nome dai mandatari o subordinare l'adempimento delle suddette obbligazioni al rispetto di particolari formalita';
    r) limitare o escludere l'opponibilita' dell'eccezione d'inadempimento da parte del consumatore;
    s) consentire al professionista di sostituire a se' un terzo nei rapporti derivanti dal contratto, anche nel caso di preventivo consenso del consumatore, qualora risulti diminuita la tutela dei diritti di quest'ultimo;
    t) sancire a carico del consumatore decadenze, limitazioni della facolta' di opporre eccezioni, deroghe alla competenza dell'autorita'giudiziaria, limitazioni all'adduzione di prove, inversioni o modificazioni dell'onere della prova, restrizioni alla liberta'contrattuale nei rapporti con i terzi;
    u) stabilire come sede del foro competente sulle controversie localita' diversa da quella di residenza o domicilio elettivo del consumatore;
    v) prevedere l'alienazione di un diritto o l'assunzione di un obbligo come subordinati ad una condizione sospensiva dipendente dalla mera volonta' del professionista a fronte di un'obbligazione immediatamente efficace del consumatore. E' fatto salvo il disposto dell'articolo 1355 del codice civile.
    3. Se il contratto ha ad oggetto la prestazione di servizi finanziari a tempo indeterminato il professionista puo', in deroga alle lettere h) e m) del comma 2:
    a) recedere, qualora vi sia un giustificato motivo, senza preavviso, dandone immediata comunicazione al consumatore;
    b) modificare, qualora sussista un giustificato motivo, le condizioni del contratto, preavvisando entro un congruo termine il consumatore, che ha diritto di recedere dal contratto.
    4. Se il contratto ha ad oggetto la prestazione di servizi finanziari il professionista puo' modificare, senza preavviso, sempreche' vi sia un giustificato motivo in deroga alle lettere n) e o) del comma 2, il tasso di interesse o l'importo di qualunque altro onere relativo alla prestazione finanziaria originariamente convenuti, dandone immediata comunicazione al consumatore che ha diritto di recedere dal contratto.
    5. Le lettere h), m), n) e o) del comma 2 non si applicano ai contratti aventi ad oggetto valori mobiliari, strumenti finanziari ed altri prodotti o servizi il cui prezzo e' collegato alle fluttuazioni di un corso e di un indice di borsa o di un tasso di mercato finanziario non controllato dal professionista, nonche' la compravendita di valuta estera, di assegni di viaggio o di vaglia postali internazionali emessi in valuta estera.
    6. Le lettere n) e o) del comma 2 non si applicano alle clausole di indicizzazione dei prezzi, ove consentite dalla legge, a condizione che le modalita' di variazione siano espressamente descritte.

    Art. 34.
    Accertamento della vessatorieta' delle clausole 1. La vessatorieta' di una clausola e' valutata tenendo conto della natura del bene o del servizio oggetto del contratto e facendo riferimento alle circostanze esistenti al momento della sua conclusione ed alle altre clausole del contratto medesimo o di un altro collegato o da cui dipende.
    2. La valutazione del carattere vessatorio della clausola non attiene alla determinazione dell'oggetto del contratto, ne' all'adeguatezza del corrispettivo dei beni e dei servizi, purche' tali elementi siano individuati in modo chiaro e comprensibile.
    3. Non sono vessatorie le clausole che riproducono disposizioni di legge ovvero che siano riproduttive di disposizioni o attuative di principi contenuti in convenzioni internazionali delle quali siano parti contraenti tutti gli Stati membri dell'Unione europea o l'Unione europea.
    4. Non sono vessatorie le clausole o gli elementi di clausola che siano stati oggetto di trattativa individuale.
    5. Nel contratto concluso mediante sottoscrizione di moduli o formulari predisposti per disciplinare in maniera uniforme determinati rapporti contrattuali, incombe sul professionista l'onere di provare che le clausole, o gli elementi di clausola, malgrado siano dal medesimo unilateralmente predisposti, siano stati oggetto di specifica trattativa con il consumatore.
     
  6. signo

    signo Membro Attivo

    Wou, qui l’ affare si complica… xò nel mio caso (nostro se considero tutti gli altri condomini), il punto “l” è tutto da dimostrare… alla fine è la nostra parola contro la sua, lui può sempre dire che noi eravamo a conoscenza di quella clausola….

    Ma la mia domanda è: in quella clausola (che ho riportato in corsivo nel primo mio post), le spese di amministrazione dell’ immobile e di assicurazione di fabbricato, possono essere considerate spese condominiali correlate al diritto di proprietà, e quindi escluse dalla clausola
     
  7. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Il punto 1) è il piu' pertinente


    le spese di amministrazione dell’ immobile e di assicurazione di fabbricato, possono essere considerate spese condominiali correlate al diritto di proprietà, e quindi " dovrebbero" far carico anche al costruttore
     
    A signo e bolognaprogramme piace questo messaggio.
  8. AvvocatoDauriaMichele

    AvvocatoDauriaMichele Membro Attivo

    Professionista
    La clausola in questione (che a mio avviso, se proprio dovevano inserirla, si sarebbe potuta scrivere anche un po' meglio) non esclude tutte le spese, ma unicamente quelle ordinarie che afferiscano all'uso e ai consumi di corpi e servizi condominiali.

    Di converso, restano a carico del venditore le spese condominiali relative al diritto di proprietà.

    In pratica: elettricità e combustibile per il riscaldamento non verranno pagate, perchè consumi; nemmeno verrà pagata la pulizia, perchè riguardante i servizi.

    Dovrà essere pagato invece l'Amministratore, in quanto non trattasi di mero servizio, ma di figura prevista dal Codice Civile per la gestione delle parti comuni, ovverosia della proprietà.

    Naturalmente, saranno pagate tutte le spese straordinarie.

    La clausola, per come impostata, non so fino a che punto possa ritenersi vessatoria; alla fine non fa altro che escludere il venditore da spese riguardanti consumi e servizi di cui non usufruisce, il che ha una sua logica, condivisa dal senso comune (ed in realtà sono costanti le proteste dei condomini i quali protestano perchè sono normalmente costretti a pagare spese per servizi dei quali non usufruiscono; in un certo senso è la normativa ordinaria ad essere vessatoria... )
     
  9. AvvocatoDauriaMichele

    AvvocatoDauriaMichele Membro Attivo

    Professionista
    Quoto, anche con riferimento alle spese di assicurazione, che certamente rientrano nella tutela del diritto di proprietà e perciò andranno pagate dal costruttore.
     
    A Ennio Alessandro Rossi, signo e bolognaprogramme piace questo elemento.
  10. signo

    signo Membro Attivo

    grazie mille per le risposte... era quello che io pensavo già dall' anno scorso, ma che l' amministratore non condivideva come idea. Settimana prox c'è la nuova assemblea condominiale, e mettero il quesito sul tavolo, in modo che tutti gli altri condomini ne siano al corrente, e se l' amministratore obbietta di nuovo, chiederò che sia messo nel verbale dell' assemblea sia il quesito che la risposta dell' amministratore... (anche se a questo punto non gli converrà).
    Non mi fido di questo amministratore su questa questione (e ripeto solo su questa) x il semplice fatto che è stato nominato per la prima volta dal costruttore, è un suo amico, e non vorrei che sotto questo punto non abbia fatto i calcoli giusti ;)

    grazie ancora, e se qualcuno può rafforzare ancora la mia tesi ben venga.... dopo l' assemblea vi farò sapere come è andata


    alla fine, facendo un foglio di calcolo, ho visto che se il costruttore paga la sua parte, solo sulle spese di diritto di proprietà, a tutti gli altri le spese si riducono del 15%.... direi che non è poco!!!!!!
     
  11. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    *******L’opinione espressa non deve essere assunta a rango di consulenza per la quale occorre invece la consultazione del professionista di fiducia , della documentazione tecnico- specifica ed uno studio giurisprudenziale mirato *******
     
  12. signo

    signo Membro Attivo

    si, si, lo so che non si tratta di consulenze, ma di pareri....

    grazie cmq per la precisazione
     
  13. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista

    Non è poco, ma devi anche considerare che avete tutti sottoscritto nel rogito l'assenso alla clausola... per cui io ci andrei morbida.. non con arroganza o pretesa, almeno inizialmente.
     
  14. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    se l'impresa non aderisce alle spese di pulizia, dell'ascensore e del consumo della corrente e del consumo dell'acqua non avendo l'uso può star bene, ma l'amministratore e l'assicurazione dello stabile se comprende anche le porzioni non vendute deve partecipare, in sintesi se non consuma non paga, ma se si garanrisce con la copertura della r.c. deve pagare per la sua quota, altromenti sarà esclusa dalla garanzia.:daccordo:
     
  15. signo

    signo Membro Attivo

    si, ma abbiamo firmato una clausa che letta così come è dice che resta esonerata dal pagamento delle spese ordinarie relative all’ uso ed ai consumi dei corpi e servizi condominiali, escluse pertanto le spese condominiali correlate al diritto di proprietà
    a ma va bene che non paghi i consumi, ma assicurazione, amministratore, oneri bancari, imposte di legge, etc, etc.... che sono obblighi di legge per un proprietario di casa, quelli li deve pagare (secondo me)
     
  16. signo

    signo Membro Attivo

  17. signo

    signo Membro Attivo

    Come promesso sono qui a relazionarvi su come è andata l' assemblea condominiale di ieri sera: quando abbiamo aperto la discussione sulla chiusura dell' esercizio e relative ripartizioni, ho preso la parola, ho letto davanti a tutti la porzione dell' atto notarile, rileggendo per due volte le frasi salienti, e poi l' ho consegnato all' amministratore, il quale, questa volta, ha dato ragione alla mia osservazione... gli ho spiegato quali spese secondo me erano correlate al diritto di proprietà e che quindi il costruttore doveva pagare.... alla fine ha verbalizzato che i calcoli dovevano essere rivisti calcolando di far pagare al costruttore, tutte quelle spese che gli spettano escludendo quelle relative ai consumi ed usi.

    La giustificazione dell' amministratore è stata che lui non sapeva cosa c' era scritto di preciso nell' atto, ma che il costruttore gli aveva detto che noi tutti avevamo firmato un' atto nel quale c' era scritto che lui non doveva pagare le spese condominiali. (anche se questo non è vero, xè io l' anno scorso, dopo la prima assemblea lo chiamai e gli lessi l' atto, e lui mi confermò che il costruttore non doveva pagare niente... io non sono stato li a mettere i punti sulle i e dire che già l' anno scorso avevo fatto notare la cosa... l' importante è che la questione sia stata sistemata, e che ogniuno paghi il giuto, niente di più e niente di MENO di quello che gli spetti.)

    Come sempre, vi ringrazio per il contributo che avete dato.

    Grazie a tutti e alla prossima
     
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  18. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    :daccordo::ok::idea:
     

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