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  1. arcolella

    arcolella Membro Junior

    Buon giorno a tutti.
    Finalmente dopo molto tribolare ho acquistato un appartamento con rogito il 28 luglio.
    Ieri mi e' arrivata la comunicazione dell'amministratore di condominio nella quale comunicava a tutti i condomini le quote da pagare per un lavoro da effettuare al terrazzo per danni provocati all'appartamento dell'ultimo piano.
    Queste spese erano state deliberate il 20 maggio (data quindi antecedente il mio acquisto).
    Chi deve pagare queste spese? Io o il vecchio proprietario?
    Grazie mille

    Aggiunto dopo 11 minuti ....

    E poi un'altra domanda: i "lavori di ripristino dell'appartamento della signora XXX oggetto di danni provocati da infiltrazioni del lastico solare" sono lavori di manutenzione straordinaria?

    ancora grazie
     
  2. Massimiliano Lusetti

    Massimiliano Lusetti Membro dello Staff

    Devi pagare tu (il condominio fa riferimento al proprietario che in quel momento ha il diritto sull'unità immobiliare...Se le spese erano già state deliberate bene avrebbe fatto il precedente proprietario a rendertelo noto o se non erano ancora chiarite quantomeno dire che ci sarebbero state.
    Al limite puoi rivalerti sul vecchio proprietario ma penso che non ne valga la pena se l'importo non è particolarmente gravoso .
    E' una spesa di manutenzione straordinaria sicuramente.
     
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  3. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Io penso che se nel rogito notarile di acquisto la parte venditrice non ha espressamente dichiarato l'inesistenza di spese straordinarie, i debiti seguono l'immobile, perciò paga l'attuale proprietario.

    Quando ho comprato un box, a settembre 1999, nel mio rogito c'erano le seguenti indicazioni che mi tutelavano in questo senso:

    Dichiara inoltre:
    a)che nessuna opera condominale di straordinaria manutenzione é stata approvata dall'assemblea dei condomini e non ancora eseguita;
    b)che nessuna opera condominale di straordinaria manutenzione é attualmente in corso;
    c)che non esistono conti in sospeso con la amministrazione del condominio né per spese di straordinaria manutenzione né per spese di ordinaria manutenzione, né per spese ordinarie in generale;
    d)che tutti i tributi afferenti l'immobile in oggetto sono stati regolarmente pagati;
    e)che gli impianti sono funzionanti;
    f)che non esistono controversie e/o vertenze in fase giudiziale e/o stragiudiziale, con terzi e/o con confinanti in relazione ad eventuali danni derivanti dall'immobile e/o dalle parti comuni e loro pertinenze .

    Se nel rogito sono completamente assenti clausole del genere, ogni spesa (e ogni controversia pendente!) afferisce sicuramente al nuovo proprietario.
     
  4. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ci sono delle Sentenze a proposito delle spese deliberate prima del rogito, comunque sono d'accordo con Massimiliano Lusetti riguardo la spesa nel caso non sia alta, per cui non vale la pena di agire;

    La deliberazione dell'assemblea condominiale riguardante l'esecuzione di opere straordinarie all'edificio, precedente di qualche giorno la vendita di unità immobiliari, determina che gli acquirenti debbono pagare le spese relative, trattandosi di obligationes propter rem. Non esclude il debito degli aventi causa verso il condominio la mancanza di informativa tra le parti circa la deliberazione stessa e gli acquirenti sono chiamati a rispondere delle spese solidalmente con l'alienante, non al suo posto. E,dal momento che la buona fede avrebbe voluto che l'obbligazione fosse dichiarata nelle trattative e indicata nei contratti, poichè rilevanti nel sinallagma, la parte venditrice è tenuta alla manleva per tali spese. (Trib. civ. Milano, sez. VIII, 14 settembre 2006, n. 10141)

    In caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante e acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell’assemblea. Ne consegue che, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasferimento dell’unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 delle disp. att. c.c. (Cass. Civ., Sez. II, n. 24654 del 3 dicembre 2010)
     
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  5. Dante De Simoni

    Dante De Simoni Nuovo Iscritto

    Prendete buona nota, è cambiato qualcosa:
    Cassazione n.24654 del 3 dicembre 2010 II Sezione Civile
    La sezione seconda della Corte di Cassazione civile ha definito con la sentenza n. 24654 del 03/12/2010 come devono essere ripartite le spese di condominio nei rapporti interni tra venditore ed acquirente in caso che il criterio non sia stato stabilito nel contratto di vendita: le spese ordinarie in proporzione al periodo di rispettivo possesso, quelle relative ad innovazioni o straordinarie, invece, in relazione a quando sia stata espressa la decisione d'assemblea anche se l'esecuzione é stata poi differita.
    Resta ferma in ogni caso la solidarietà tra chi ha venduto e comprato secondo quanto stabilito dall'art.63 delle Disp.Att. Codice Civile nei confronti del condominio.
     
  6. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non mi sembra sia cambiato il criterio, le spese straordinarie deliberate prima del rogito spettano al venditore, ovvero come nelle sentenze che avevo postato in precedenza, tra l'altro la stessa sentenza l'avevo anche citata, questa invece proviene dal Sito della Suprema Corte di Cassazione;

    In caso di vendita di unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazione sulle parti comuni, qualora venditore ed acquirente non si siano accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi colui che era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi. Pertanto, ove le spese in questione siano state deliberate prima della stipula del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi nei confronti del suo dante causa di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. cod.civ.. (Sentenza n. 24654 del 3 dicembre 2010) Corte Suprema di Cassazione

    ma nella realtà cosa succede spesso? Il venditore si "dimentica" di avvisare l'acquirente e l'amministratore invia i bollettini al nuovo condomino il quale spesso non sa cosa fare.
     
  7. arcolella

    arcolella Membro Junior

    Grazie a tutti per le risposte.
    Mio marito ha chiamato l'amministratore che gli ha confermato che le spese toccavano al vecchio propietario ma che essendo noi i nuovi proprietari doveva mandare a noi la richiesta del pagamento della quota.
    Abbiamo chiamato il vecchio proprietario e ci ha detto che provvedera' a pagare lui.
    Ciao e ancora grazie
     
  8. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Infatti, normalmente l'amministratore, non conoscendo il nuovo indirizzo dell'ex proprietario, invia i bollettini al nuovo condomino, il quale è in solido debitore con il precedente per il disposto dell’art. 63 disp. att. cod.civ.
    Tra le altre cose, l'amministratore non ha nessun potere per richiedere eventuali debiti e/o Decreti Ingiuntivi al ex condomino, non essendo più legato al condominio.
     
  9. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E se l'ex condomino è in realtà un ex condomino al 50%, ossia se inizialmente aveva 2 appartamenti, e ne ha venduto 1 soltanto? In questo caso l'amministratore ha potere per richiedere eventuali debiti e/o decreti ingiuntivi all'ex condomino, con riferimento all'appartamento VENDUTO?

    A me è successo così! Mi spiego. Una società termoidraulica era proprietaria di 2 box nello stesso stabile, e a me ne ha venduto 1. Peccato che erano anni che non pagava l'amministrazione condominiale, e così ho dovuto pagare 106 € di debiti pregressi, questo nonostante nel rogito fosse scritto che la parte venditrice dichiarava di non avere conti in sospeso con l'amministrazione condominiale. Quando ho presentato le mie rimostranze all'amministratore, dicendogli che poteva comunque addebitare questi 106 € visto che la società termoidraulica restava comunque proprietaria di 1 box nello stesso stabile, mi sono sentito rispondere che "i debiti seguono l'immobile". Secondo me l'amministratore poteva eccome rivalersi sulla società termoidraulica per avere questi 106 €, ma siccome sapeva che tanto la società non pagava, ha preferito inventarsi questa cosa che "i debiti seguono l'immobile", visto che io pago! Che ne pensate?
     

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