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  1. locatario

    locatario Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Nell'immobile in cui possiedo la nuda proprietà di un appartamento sono stati effettuati lavori di manutenzione riguardanti il ripristino dei frontalini dei balconi, la sostituzione della caldaia dell'impianto di riscaldamento, la pulizia della colonna verticale e la messa in opera di una rastrelliera per le antenne televisive.
    Le spese relative sono state attribuite e me e non all'usufruttuario, con la motivazione che si sarebbe trattato di riparazioni straordinarie. Gli articoli 1004 e 1005 del C.C., che trattano la materia, pongono a carico del proprietario le riparazioni straordinarie, specificando che con tale termine si intendono gli interventi necessari ad assicurare la stabilità delle strutture (sostituzione travi, rinnovamento del tetto, etc.); tutti gli altri interventi, relativi alla custodia amministrazione e manutenzione ordinaria sono a carico dell'usufruttuario, ivi comprese le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
    Secondo quanto detto, le riparazioni effettuate devono intendersi come straordinarie, e quindi a carico del proprietario, o ordinarie, e quindi a carico dell'usufruttuario ?
    Esiste un testo normativo che fornisca una risposta chiara a questo quesito ?
     
  2. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    non possono essere ordinarie le spese che hai evidenziato (mica) non cambi la caldaia o il ripristino dei frontali annualmente, ma solo in caso di straordinaria necessità, pertanto se queste spese non sono usuali devono intendersi straordinarie e a carico del proprietario
     
  3. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    X Locatario
    A parte gli articoli del Codice Civile che hai citato, non ci sono, che io sappia, altre norme attuative e/o nomenclature particolareggiate, esistono peraltro numerose Sentenze al riguardo, qui una piccola panoramica;
    http://www.condomini.altervista.org/Usufrutt.htm
    Posso azzardare una mia personale opinione su quanto hai elencato, secondo me sono tutte spese straordinarie, ossia a carico del nudo proprietario, in sintonia su quanto affermato in questo link;
    http://www.tutelati.it/usufrutto.htm
     
  4. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    Sono d'accordo tranne che sulla spesa di pulizia della colonna verticale, che riterrei di ordinaria manutenzione e quindi a carico dell'usufruttuario.
     
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  5. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Giustamente come dici, la pulizia è spesa ordinaria :ok:
     
  6. locatario

    locatario Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Grazie a tutti, anche se penso che la materia non sia affatto chiara.
    L'amministratore, ad esempio, sostiene che le spese in questione sarebbero a carico dell'usufruttuario perché il proprietario deve sostenere soltanto le spese per riparazioni straordinarie che, come dice l'art. 1005 c.c. "sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta".
    Tutte le spese sostenute riguarderebbero la manutenzione ordinaria del bene..
     
  7. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Mi sa che stai facendo un po di confusione tra usufruttuario e nudo proprietario, per cui riporto i due articoli previsti dal Codice Civile;

    Art. 1004.
    Spese a carico dell'usufruttuario.
    Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario.
    Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
    Art. 1005.
    Riparazioni straordinarie.
    Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario.
    Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.
    L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.

    Per cui quelle che hai elencato, scritto da te - (come dice l'art. 1005 c.c. "sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta"), se leggi bene, sono spese straordinarie, ovvero a carico del nudo proprietario
     
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  8. locatario

    locatario Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Si, appunto. Ma il consolidamento dei frontalini o la sostituzione della caldaia sono assimilabili alle opere necessarie ad assicurare la stabilità dei muri ? O sono piuttosto opere di manutenzione, e quindi di pertinenza dell'usufruttuario ?
    Questa è l'interpretazione dell'amministratore.
    Tra l'altro, seguendo questa interpretazione, l'amministratore non mi ha convocato alle assemblee dove si decideva della spesa. E ora devo pagare senza aver votato ?
     
  9. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    E chi allora avrebbe convocato? l'usufruttuario?
    L'amministratore avrebbe dovuto far riferimento all'art. 67 delle disp.att. c.c., che prevede che in assemblea l'usufruttuario voti su cose relative alla ordinaria amministrazione ed il nudo proprietario su quelle relative alla straordinaria nonché alle innovazioni.

    Art. 67 disp.att.c.c. III e IV comma:
    [SIZE=13px][FONT=Verdana][COLOR=#212121]L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono alla ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
    Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario. (art. 72 d.a.c.c.)[/COLOR][/FONT][/SIZE]
     
  10. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista

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