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  1. marco20

    marco20 Nuovo Iscritto

    Salve.
    Volevo sapere le spese di registrazione di un preliminare in cui è indicato che il prezzo totale della casa che è stato/sarà pagato in questo modo;
    -Una parte è stata pagata prima della registrazione con descrizione "acconto prezzo";
    -Una parte con caparra confirmatoria a vari step;
    -Saldo a rogito mentre;
    Grazie anticipamente
     
  2. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    registrazione del Preliminare, è indifferente se trattasi di acquisto prima casa o imposta ordinaria:

    Descrizione Imposta Valore Imposta
    Quietanza su caparra 0,50 % della caparra
    Quietanza su acconto 3 % sull'acconto
    Registro (fissa) € 168,00
    Tributi Speciali (fissi) € 3,72
    Bolli (almeno 2) € 14,62 cad

    ATTENZIONE la registrazione del preliminare è obbligatoria già dal 1986, quindi il suggerimento che diamo è che anche se non si è acquistato tramite Agenzia Immobiliare, è necessario registrare il preliminare onde incappare nella sanzione dell'evasione dell'imposta, che può arrivare fino al 240 % del dovuto.

    Esempio di registrazione preliminare o compromesso:

    Costo dell'immobile € 200.000,00, preliminare con una somma di € 40.000,00 i cui € 20.000,00 come caparra ed € 20.000,00 come acconto prezzo. Il calcolo è bello e fatto:

    Imposta di quietanza su caparra 20.000,00 x 0,50% = € 100,00 (codice agenzia delle entrate 104T)

    Imposta di quietanza su acconto prezzo 20.000,00 x 3 % = € 600,00 (codice agenzia delle entrate 104T)

    Per una somma di euro 700,00, a questa va aggiunta l'imposta di registro € 168,00 (codice 109T) e i tributi speciali € 3,72 (codice 964T), per un totale di € 871,72. I due bolli vanno attaccati sulle copie del preliminare, un po' come succede per i contratti di locazione, almeno due, perchè almeno due devono essere le copie originali del preliminare, perché una rimane all'Agenzia delle entrate e l'altra è l'originale che può essere detenuta sia dall'acquirente che dal venditore, se invece le parti (acquirente e venditore) ognuna volesse la sua copia registrata, allora per ogni copia originale va applicato un bollo. Per completezza del ragionamento, c'è da dire, che alcune di queste imposte, cioè quelle proporzionali, si detraggono dalle imposte dell'atto definitivo.

    Un bollo per ogni copia originale composta da non più di quattro facciate per un massimo di 100 righe totali. Ad ogni eccedenza un bollo in più

    In caso di acquisto dal costruttore, vanno pagate solo le imposte fisse, in quanto le somme versate come anticipo o come caparra sono già soggette ad IVA.

    In caso di acquisto tramite Agenzia Immobiliare, le spese dovute per la registrazione del preliminare vanno consegnate all'Agente che le inserirà in fattura. Ovviamente tali spese sono esenti da IVA in quanto aticipazioni del cliente, ai sensi dell'art. 15 del DPR 633/72
     
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  3. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Oltre all'ottimo post di raflomb c'è da stare attenti a cosa si scrive per la parte a saldo.
    Riprendo uno degli esempi di raflomb:
    se nell'esempio citato scriverò che il saldo sarà di euro 160.000,00 purtroppo l'AdE (Agenzia delle Entrate) mi applicherà il 3% anche sui 20.000,00 di caparra poichè mi considera questi 20.000 anche come acconto prezzo (ed è vero).
    Fino a poco tempo fa si usava l'escamotage di scrivere ...20.000 a titolo di caparra confirmatoria da imputare in contoprezzo al momento del rogito definitivo di vendita. In questa maniera si riusciva a farci applicare solo lo 0,50 per la caparra. Purtroppo una recente circolare dell'AdE ha reso impossibile questa procedura.
    Quindi sempre nell'esempio si dovrebbe mettere come saldo 180.000 e che la caparra di 20.000 verrà restituita.
    In fase di rogito poi si imputerà la caparra a prezzo (questo è possibile in quel momento in maniera legale).

    C'è da dire anche che stranamente a volte diversi uffici dell'AdE si comportano diversamente.

    Quanto sopra riportato mi è capitato proprio un mese fa con il Notaio Raffaele Lenzi di Montecatini Terme che me ne ha ato conferma.
     
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  4. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Premesso che per caparra e acconto si applica l'imposta di registro del 0,50 e 3%, (come gia detto) è da rilevare che la somma di tale imposta viene detratta all'atto del rogito definitivo.

    Invece se l'atto è soggetto
    sugli acconti si applica l'IVA del 4 o 10
    La caparra è soggetta allo 0,50 che non è recuperabile

    Le varie fisse di 168 euro non sono somunque recuperabili
     
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  5. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Concordo con il nostro saggio Ennio Alessandro Rossi del quale ho grande stima.

    La mia precisazione aveva il fine di evidenziare l'entità delle imposte proporzionali che si andranno a pagare e che come già ricordato sia da raflomb che da Ennio si potranno dedurre da quanto ci sarà da pagare in sede di atto definitivo ma con il limite di queste ultime. nel senso che se ho pagato ad esempio 4.300 euro di imposte proporzionali e le definitive sono 3.000, 1.300 li perdo.

    Il caso si può verificare di frequente in caso di acquisto tra privati o da società che hanno terminato i lavori di costruzione da più di 5 anni (ex 4 anni) in virtù della facoltà dell'acquirente di pagare le imposte definitive sul valore catastale rivalutato anzichè sul valore reale e nel caso di acquisto prima casa (3%) potrebbe accadere che gli acconti siano in misura superiore al valore catastale rivalutato.

    Almeno qui a Viareggio e Versilia i valori catastali sono molto distanti da quelli reali (circa 1/4 1/3).
     

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