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  1. reddish

    reddish Nuovo Iscritto

    siamo otto condomini e abbiamo iniziato una causa contro un esterno.

    due condomini si sono chiamati fuori dalle spese legali con un atto di notificazione.

    uno di questi due ha venduto l'appartamento.

    il nuovo proprietario, a voce e in presenza di testimoni, era stato già avvisato della causa civile: le nostre informazioni gli hanno permesso di abbassare l'importo per l'acquisto.

    io, da amministratore (non appena il vecchio inquilino me l'ha notificato tramite raccomandata), gli ho spedito tutti i verbali dell'anno 2011 al fine di illustrargli meglio la situazione attuale. in attesa di chiarimenti, invece, mi invia un atto di notificazione con cui vorrebbe tirarsi fuori dalle spese legali.

    se ben ricordo di aver letto e se nn sbaglio, il nuovo proprietario nn potrebbe chiamarsi fuori e anzi, dovrebbe partecipare a tutte le spese.
    tra l'altro, il vecchio inquilino nn ha comunicato nulla al nuovo proprietario (in forma scritta si intende).

    mi sapreste aiutare. purtroppo non riesco a ritrovare quelle norme che ora mi sarebbero molto utili.

    grazie
     
  2. AVV GIORDANO MONICA

    AVV GIORDANO MONICA Nuovo Iscritto

    generalmente, salvo diverso accordo delle parti, nei rogiti notarili è indicato che l'acquisto avviene "nello stato di fatto e di DIRITTO" in cui l'immobile si trova, per cui l'acquirente subentra in tutti i diritti e gli obblighi del vecchio proprietario, anche senza previa informazione scritta...
     
    A Antonio Azzaretto piace questo elemento.
  3. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    La regola è che le spese di soccombenza alla causa condominiale sono a suo carico, così almeno farebbero ritenere le sentenze della Cassazione più recenti per quello che attiene la ripartizione delle spese tra acquirente e venditore, in cui conta il momento in cui sorge l'obbligazione al pagamento.

    Infatti con l'acquisto dell'appartamento, il nuovo condomino ha assunto anche diritti ed obbligazioni dell'ex proprietario.

    Si potrebbe obiettare affermando che nei rogiti è spesso inserita una clausola di rito, che recita più o meno così:

    Il venditore garantisce la proprietà dei locali venduti, nonchè la loro libertà da privilegi, liti pendenti, ipoteche, ecc.

    Ma una clausola del genere sembra far riferimento a liti pendenti in merito alla titolarità dei diritti sull'appartamento da parte del venditore e non a cause condominiali in corso. E' comunque, anche se nel rogito si fosse fatto specifico riferimento a liti relative alle spese condominiali, l'acquirente dorebbe comunque pagare, salvo poi rifarsi sul venditore per la solidarietà di cui all'art.63 disp.att.cod.civ.

    Però da quello che si legge nel post di reddish sembrerebbe che il venditore si sia dissociato dalla causa, pertanto ne consegue che il nuovo condomino, salvo esppressa manifestazione di adesione alla causa, ne sia fuori in quanto subentra nella posizione del dissociato.
     
  4. reddish

    reddish Nuovo Iscritto

    quindi non paga?


    grazie a tutti per le risposte. cmq cercherò meglio e vedrò di ritrovare quel'articolo e lo presenterò online.
     
  5. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Non è esatto scrivere "non paga".

    Esattamente il punto della questione è che per il condòmino dissenziente "il pagamento è sospeso" fino al termine della causa.

    In altre parole più semplici, se ad esempio un terzo vuole dei soldi dal condominio, e il condominio resiste in causa, un condòmino può escludersi dalle spese del contenzioso fino alla sentenza del giudice.

    Ma se alla fine se il condominio perde, gli effetti negativi (ossia i soldini che deve avere il terzo e gli oneri legali dovuti dal condominio che ha perso la causa) ricadono anche sul condòmino che si è escluso.
     
  6. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Se si è dissociato formalmente dalla lite, non dovrà pagare l'aggravio delle spese legali di soccombenza, ma solo l'importo capitale, che dissociandosi avrebbe già dovuto pagare in quanto non ha condiviso la causa.
     
  7. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
    Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.
    Per altri approfondimenti su questo argomento ti lascio questo link:
    La Community AziendaCondominio; dissenso del condomino alle liti
     
  8. reddish

    reddish Nuovo Iscritto

    un attimo. nella questione delle spese ci sono circa 70 mila euro di danni (definiamoli così) che il terzo (un vicino del nostro condominio) vorrebbe che gli fossero pagati. poi ci sono le spese legali (nostro avvocato, altri avvocati, tribunale).

    da quello che ho capito dalle leggi attualmente in vigore:
    - se perdiamo, 70 mila euro vengono pagati da tutti (dissenzienti e non); le spese legali verrebbero addebitate solo a chi ha partecipato (indicando la sua volontà) alla causa e i dissenzienti saranno esclusi;

    - se vinciamo, nn dovremmo più pagare i 70 mila euro e le spese legali (nostro avvocato) qualora non ci venissero rimborsate, verrebbero pagate da tutti (dissenzienti inclusi).

    datemi questo ultimo chiarimento. controllerò il sito per altre info.

    Grazie di tutto! :applauso:
     
  9. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Per capire la questione è necessario distinguere due ipotesi:

    Se il condominio è convenuto (ossia un terzo fa causa al condominio, ed è necessario difendersi), allora i vantaggi e gli oneri della difesa andranno ripartiti su tutti i condòmini, a meno che il condominio non perda totalmente, nel senso se era meglio non difendersi perchè così, perlomeno, si risparmiavano le spese legali (Pertanto, solo se la causa è persa totalmente il condòmino dissenziente non ha alcun obbligo di contribuire alle spese legali, ma sarà tenuto a pagare quanto richiesto dal terzo).

    Se, invece, il condominio è attore (ossia inizia la causa), allora il condòmino dissenziente sarà tenuto a pagare le spese legali in caso di vittoria, e, ovviamente, godrà anche dei vantaggi per ciò che riguarda la causa vinta.
     
  10. reddish

    reddish Nuovo Iscritto

    purtroppo noi siamo stati chiamati in causa per un fatto di servitù.
    abbiamo risposto che nn intendiamo pagare e che quelle servitù erano state regolarizzate.

    a sentire altri amici amministratori, io nn dovrei chiedere alcun centesimo ai dissenzienti ma dovrei farli comunque pagare se dovessimo vincere.
    non é giusto che non paghino visto che ci stiamo difendendo e mi sembra anche giusto, come dice il terzo comma dell'art. 1132, che in caso di vittoria (e quindi di vantaggio per tutti i condomini), loro nn abbiano speso nulla.
    non è democratico.

    da quello che ho letto del 1132, l'articolo nn dice che i condomini nn devono pagare ma che sono invitati a farlo e, come segue nel secondo comma, devono chiedere un rimborso delle spese processuali in caso di soccombenza.

    mi servirebbe altro materiale sulla prima parte di quest'ultima risposta: il 27 giugno ci sarà una nuova e definitiva assemblea sulla ripartizione delle spese e vorrei poter ribadire i miei concetti, cioè che in questo caso, visto che siamo coinvolti tutti, dobbiamo pagare tutti quanti.

    spero di essere stato chiaro. non sono un perfetto conoscitore del diritto italiano.
     
  11. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    A norma dell'articolo 1132 c.c., quando l'assemblea abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda giudiziale, il condomino dissenziente può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite, per il caso di soccombenza. Se l’esito della lite è stato però favorevole al condominio, il condomino dissenziente - che ne abbia tratto vantaggio - deve concorrere nelle spese del giudizio, che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente. L’atto di dissenso deve essere notificato entro 30 giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della delibera. In caso di soccombenza, il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Come risulta anche da una semplice lettura della norma, la previsione legislativa è assai articolata, sicché si rende necessario – prima ancora di esaminarne gli effetti – di individuarne i presupposti. Anzitutto, per esprimere il proprio dissenso, il condomino deve essere in presenza di una vera e propria delibera assembleare e non di un semplice provvedimento dell’amministratore (art. 1133 c.c.). Il che significa che, se la decisione di promuovere o di resistere a una lite é atto proprio dell’amministratore, il condomino deve prima rivolgersi all’assemblea - che deciderà in merito - e solo rispetto alla delibera di quest’ultima, può manifestare il proprio dissenso. Si tenga presente che l’amministratore può promuovere ex se – senza delibera assembleare – le liti rientranti nelle proprie attribuzioni, definite dall’art. 1130 c.c. (osservanza del regolamento condominiale, esecuzione delle delibere assembleari, disciplina delle parti comuni, riscossione delle quote condominiali, pagamento delle spese, adozione degli atti conservativi). Sempre quanto ai presupposti, è opinione dominante che il dissenso possa essere espresso solo relativamente alle liti tra condominio e terzi e non anche relativamente alle liti tra condominio e condomino. In questo senso, la giurisprudenza - che solo incidentalmente si è occupata della questione – ha puntualizzato che, nell’ipotesi di lite tra condominio e condomino, “non è applicabile neppure in via analogica l’art. 1132 c.c. che disciplina l’ipotesi di lite tra un condominio e un terzo estraneo e neppure l’art. 1101, richiamato dall’art. 1139 stesso codice” (Cassazione, 25/03/1970, n. 801). Nello stesso senso, si veda tra le altre Cassazione 15/5/2006, n. 11126, per la quale “nell’ipotesi di controversie tra condomini, infatti, l’unità condominiale viene a scindersi di fronte al particolare oggetto della lite per dar vita a due gruppi di partecipanti al condominio in contrasto tra di loro, con la conseguenza che il giudice nel dirimere la contesa provvede anche definitivamente sulle spese del giudizio, sicché la parte soccombente non può essere tenuta a pagare alla parte vittoriosa, per le spese di giudizio, una somma maggiore per quella per cui ha riportato condanna”. La disposizione di cui all’art. 1132 c.c. deve peraltro applicarsi laddove sia certo che l’interesse del condominio vincitore non abbia comportato alcun vantaggio per il condomino dissenziente. E, dunque, agli effetti del dissenso del condomino rispetto alle liti, occorre tener ben distinta l’ipotesi in cui il condominio risulti soccombente rispetto alla lite, dall’ipotesi in cui il condominio risulti vittorioso e il condomino dissenziente ne tragga vantaggio. Nel primo caso, il condomino dissenziente è esonerato dalle spese di soccombenza e ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa, in forza della solidarietà passiva. Nel secondo caso, invece, il condomino dissenziente - che abbia tratto vantaggio dalla lite risultata favorevole al condominio - è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile recuperare dalla parte soccombente. In sostanza, l’esonero del condomino dissenziente dalle spese è limitato all’ipotesi di soccombenza del condominio nella lite, relativamente alle spese derivanti dalla soccombenza e cioè, alle spese del giudizio poste dal giudice a carico del condominio, oltreché alle spese di difesa (l’esonero non si estende ovviamente a quanto ha formato oggetto del merito sostanziale della vertenza). Se invece la lite ha esito favorevole per il condominio e il condomino dissenziente abbia tratto vantaggio, la separazione di responsabilità - che riguarda solo le spese di soccombenza - non produce gli stessi effetti ed il condomino dissenziente è tenuto a partecipare alle spese di lite quali, ad esempio l’eccedenza degli onorari del legale del condominio rispetto a quanto disposto dal giudice (cosiddette spese legali non ripetibili). In ogni caso, l’esonero del condomino dissenziente dalle spese, a seguito della separazione della propria responsabilità, non si applica alle spese del processo penale e la decisione di autorizzare l’amministratore - imputato per comportamenti relativi al suo incarico - a nominarsi un difensore in un procedimento penale, non può formare legittimo oggetto di delibera assembleare (Cassazione, 10/6/1997, n. 5163). In ogni caso, la notifica del dissenso non inibisce, al condomino dissenziente, la partecipazione alle successive delibere assembleari concernenti il prosieguo della controversia, non potendosi disconoscere il diritto di manifestare la propria volontà nell’assemblea e di concorrere quindi, al pari degli altri condomini, alla formazione della volontà condominiale sullo specifico argomento (per esempio, dell’abbandono della lite). Ne può dedursi al riguardo un’astratta ipotesi di conflitto di interessi, che deve essere dedotto e provato in concreto e può essere riconosciuto soltanto ove risulti dimostrata una specifica divergenza tra ragioni personali del condomino dissenziente - il cui voto abbia concorso a determinare la maggioranza assembleare - ed un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del condominio (Cassazione, 5/12/2001, n. 15360). La procedura per manifestare il dissenso dalla lite è definita dall’art. 1132, primo comma, c.c., per il quale il condomino assente deve notificare entro 30 giorni, da quello in cui ha avuto notizia della deliberazione, il proprio dissenso. E, dunque - ai fini dell’esonero da eventuali spese di soccombenza - non basta che il condomino manifesti il suo dissenso in ordine alla lite durante l’assemblea, né è necessario che egli sia stato presente e dissenziente in assemblea, posto che la separazione di responsabilità è ammessa anche per gli assenti. Occorre invece che egli notifichi all’amministratore - o a tutti i condomini se manchi l’amministratore – la sua separazione da responsabilità, entro il termine di 30 giorni dalla data dell’assemblea, se era presente, o dalla data della comunicazione del verbale, se era assente. Scaduto tale termine di decadenza, egli non potrà più esercitare il proprio diritto di dissenso (Cassazione, 15/3/1994, n. 2453). Circa l’obbligo della notifica, di cui parla l’art. 1132, primo comma, c.c., si è molto discusso se il termine “notificato” debba essere inteso nel senso proprio di una formale notifica, ai sensi del Codice di procedura civile, ovvero di una pura e semplice comunicazione. La giurisprudenza prevalente ha però da tempo puntualizzato che la manifestazione di dissenso del condomino, rispetto alla promozione di una lite deliberata dall’assemblea, può essere notificata all’amministratore, senza bisogno di forme solenni, comprese tra queste quelle previste dal Codice di procedura civile. E, dunque, per la comunicazione del dissenso, basta anche una semplice raccomandata, di cui si provi l’avvenuto ricevimento, da parte del condominio (in senso contrario, si veda però Cassazione, 15/6/1978, n. 2967).
    Silvio Rezzonico
    Appendice
    Inderogabilità dell'art. 1132 c.c.. L'art. 1138, ultimo comma, c.c., dispone espressamente che le norme del regolamento condominiale non possono in alcun modo derogare ad alcune disposizioni condominiali, tra cui quella di cui all’art. 1132 c.c.. La inderogabilità della norma implica che la sua violazione, da parte dell’assemblea, comporta la nullità della delibera assembleare che ponga le spese di lite, in proporzione della sua quota, anche a carico del condomino, che abbia ritualmente manifestato il proprio dissenso rispetto alla lite. In tal caso, infatti, l’art. 1132, primo comma, c.c., contemperando l’interesse del gruppo con quello del titolare di interessi contrastanti, riconosce al condomino dissenziente il diritto di sottrarsi agli obblighi derivanti dalle deliberazioni assunte sul punto (Cassazione, 15/5/2006, n. 11126). Sostanzialmente nello stesso senso, si vedano anche Cassazione, 8/6/1996, n. 5334 e Cassazione, 29/7/2005, n. 16092, per le quali é affetta da nullità e non da mera annullabilità ed è quindi impugnabile in ogni tempo e da chiunque ne abbia interesse, la delibera dell’assemblea condominiale che ponga le spese di lite, in proporzione della sua quota, a carico del condomino che abbia ritualmente manifestato il proprio dissenso rispetto alla lite medesima deliberata dall’assemblea, giacché solo l’unanimità dei condomini può modificare il criterio legale di ripartizione delle spese stabilito dall’art. 1132, primo comma, c.c.. Il principio vale, dunque, anche dopo gli insegnamenti giurisprudenziali più recenti, secondo cui devono qualificarsi come nulle – e non semplicemente annullabili - solo le delibere assembleari prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito o che non rientra nella competenza dell’assemblea, quelle che incidono sui diritti individuali, sulle cose e servizi comuni, sulle proprietà esclusive di ognuno dei condomini nonché le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto (Cassazione, 7/3/2005, n. 4806).

    RIFERIMENTI NORMATIVI E GIURISPRUDENZA:
    Codice civile artt. 1130-1132-1133-1138
    Cassazione, 25/3/1970, n. 801
    Cassazione, 15/6/1978, n. 2967
    Cassazione, 10/6/1997, n. 5163
    Cassazione, 15/3/1994, n. 2453
    Cassazione, 8/6/1996, n. 5334
    Cassazione, 5/12/2001, n. 15360
    Cassazione, 7/3/2005, n. 4806
    Cassazione, 29/7/2005, n. 16092
    Cassazione, 15/5/2006, n. 11126
     

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