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  1. Mario Ligorio

    Mario Ligorio Membro Ordinario

    Salve, avrei un quesito da porre al quale qualcuno forse saprà darmi una risposta. Abito in un condominio (un palazzo di cinque piani) dove sono in corso i lavori di rifacimento dei frontalini e dei sottobalconi.

    Le spese sono state ovviamente suddivise in base alle tabelle millesimali e risulta che noi inquilini (dal primo al quinto piano) paghiamo lo stesso importo, mentre i negozianti del piano terra pagano di meno! Fin qui tutto normale.

    Il problema è che il primo piano del palazzo (il mio per intenderci!) è concepito in modo totalmente diverso dai restanti piani. Infatti la profondità del balcone è di un metro scarso contro i 2,5 m degli altri balconi. Questo fatto ha comportato che i ponteggi non arrivano al mio balcone, ma rimangono esterni ad esso, tanto è vero che i lavori per i restanti balconi sono quasi completati, mentre per il mio è tutto ancora da fare!

    Idem a lato del palazzo..io metterò a disposizione la terrazza per i ponteggi, ma i lavori in realtà riguarderanno esclusivamente i balconcini laterali degli altri piani del palazzo (dal secondo al quinto piano).

    La mia domanda è questa:
    visto che probabilmente per arrivare al mio balcone principale utilizzeranno le scale e altresì, visto che metto a disposizione la terrazza (nella quale non verranno effettuati interventi di sorta) per effettuare i lavori sui balconcini laterali degli altri piani, è giusto che io paghi come gli inquilini proprietari dei piani sovrastanti il mio e non invece come i commercianti? Non dovrei pagare una via di mezzo?
    Ringrazio in anticipo a chi sarà cosi gentile da darmi una risposta. Buona giornata Mario Ligorio
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Da ben principio è sbagliata la ripartizione delle spese, se i balconi sono aggettanti, cioè sporgenti la facciata, per effettuare questi lavori ognuno pagherà la propria quota per il suo balcone e SUO sottobalcone, cioè ciò che sta sotto il calpestio, perchè i balconi aggettanti sono privati cioè il condominio non c'entra assolutamente nulla.
    Se invece sono a castello o loggia, cioè incassati il celino che ognuno si trova guardando in su è proprio e ognuno lo manterrà a proprie spese, mentre la muratura esterna (se di muratura si tratta, è condominiale da cui se si usa l'impalcatura per le parti comuni, la spesa sarà in proporzione all'altezza dal suolo, questo il principio in generale salvo altre convenzioni;

    Balconi a castello: Si definiscono così quei balconi incassati nel perimetro dei muri portanti dell'edificio.
    Il fondo di ogni balcone va mantenuto a cura del proprietario del balcone di sotto, a cui fa da soffitto.
    Inoltre, la struttura portante del piano di un balcone a castello è parte integrante di quella dell'edificio.
    La sua manutenzione è a carico di tutto il condominio. Le spese per la pavimentazione e per la ringhiera sono a carico del proprietario del balcone, quelle delle travi portanti vanno sopportate dalla comunità condominiale e quelle del sottofondo sono a carico del proprietario del balcone di sotto.

    Balconi sporgenti: Ogni balcone sporgente appartiene al proprietario dell'appartamento che serve. Quindi tutte le spese per la sua manutenzione e ricostruzione ricadono interamente su di lui e, in caso di danni a persone o cose derivanti dal distacco di intonaco o addirittura pezzi di cemento, lui é il solo responsabile.
    Eventuali eccezioni li abbiamo quando il frontalino corre lungo tutta la facciata e segue anche il perimetro dei balconi sporgenti, quando lungo la facciata vi sono decorazioni o stucchi che vanno a coprire in parte o in tutto i balconi singoli e quando una fila di balconi sporgenti é stata costruita in modo tale che il fondo del balcone di sopra faccia da soffitto a quello di sotto.
    In quest'ultimo caso la manutenzione dell'intonaco o della copertura del sottofondo di ogni balcone va a carico del proprietario del balcone di sotto, applicando l'articolo 1125 del codice civile.
     
    A Alessia Buschi piace questo elemento.
  3. Mario Ligorio

    Mario Ligorio Membro Ordinario

    Salve, grazie per la risposta. I balconi sono aggettanti..le spese dei ponteggi come vanno divise? i ponteggi non verranno utilizzati per il mio balcone, si utilizzeranno probabilmente le scale. In questo caso è giusto che io paghi i ponteggi come gli inquilini che concretamente ne sfruttano i benefici (dal secondo al quinto piano)?
     
  4. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    In questo caso ognuno si paga la propria quota anche per i ponteggi, per cui se questo viene utilizzato da tutti la spesa si ripartirà in proporzione all'altezza dal suolo, salvo altri accordi all'unanimità. (1000/1000)
    In pratica se tu non usufruisci dell'impalcatura, non dovrai nulla.
     
  5. Mario Ligorio

    Mario Ligorio Membro Ordinario

    Grazie di nuovo per la cortese risposta, andrò a parlare con l'amministratore per chiedere chiarimenti. Un saluto!
     
  6. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    Quoto in pieno.:stretta_di_mano:

    O.T. @condobip...anche tu hai raggiunto quota 3000 (e più): complimenti!:festa: :festa:
     
  7. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Allora secondo te i proprietari degli appartamenti del piano rialzato di un edificio, che non hanno balconi, non devono partecipare alle spese per i ponteggi installati per il rifacimento dei frontalini dei balconi, dei sottobalconi e dei marcapiani?
    Mi puoi dare un riferimento del c.c.?
     
  8. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    E chi paga il sottofondo del balcone del primo piano se sotto c'é l'ingresso del condominio?
     
  9. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non solo secondo me, ma anche il Codice Civile lo dice all'art. 1123 3° comma;

    - Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
    Le spese saranno a carico del proprietario del balcone del 1° piano;

    I balconi "aggettanti", i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno ne' di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprieta' comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non puo' applicarsi il disposto dell'art. 1125 cod. civ.: i balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprieta' esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
    Nella sentenza si legge:

    "il balcone dell'attrice, essendo ubicato a piano terra, non svolge alcuna funzione di copertura neppure della sottostante proprieta' condominiale, dovendo percio' escludersi che il bene sia destinato al servizio o al godimento collettivo: qui e' appena il caso di ricordare che la c.d. presunzione di condominialita' di cui all'art. 1117 cod. civ. si basa sul carattere strumentale ed accessorio dei beni ivi indicati rispetto alle unita' di proprieta' esclusiva dei condomini. Del tutto fuori luogo e', altresi', il riferimento alla presunzione di cui all'art. 1125 cod. civ., atteso che tale norma prevede la comunione del solaio divisorio fra l'appartamento sovrastante e quello sottostante, ipotesi che evidentemente non ricorre nella specie." --- Corte di Cassazione, Sez. II Civ., sentenza n. 218 del 5 gennaio 2011
     
  10. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    ma allora lui paga il sotto del suo balcone ed il sotto di quello del piano di sopra?
     
  11. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    No paga solo il suo, essendo il balcone aggettate proprietà privata, compreso il proprio sottobalcone, ma non quello del piano sovrastante

    Con la sentenza numero 14576 del 30 luglio 2004 , la Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa;
    soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti. --- Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576

    In pratica il sottobalcone aggettante del proprietario sovrastante sarà acura di chi calpesta il balcone, cioè il proprietario del piano di sopa
     
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  12. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    Se il balcone è aggettante (ovvero del tipo sporgente dalla facciata) pagherà SOLO il suo sotto balcone, ovvero la spesa è carico del proprietario del balcone stesso. Quindi il proprietario del piano di sopra pagherà il suo.
    Mentre nel caso di balcone a castello (ovvero del tipo incassato nel perimetro dell'edificio) il fondo del balcone va mantenuto a carico del balcone sottostante a cui fa da soffitto.
     
    A Alessia Buschi piace questo elemento.
  13. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    :ok: infatti come avevo già scritto nel mio 1° messaggio (nr. 2 della discussione)
     
  14. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    ed infatti avevo "quotato in pieno"...:stretta_di_mano: :ok:
     
  15. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Un esempio fotografico :fiore:
     

    Files Allegati:

  16. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non riesco ad aprire il file :)
     
  17. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    mannaggia come si fa ? ho usato la funzione (carica documenti o immagini) ma vorrei attaccare le foto semplicemente qui.:fiore:
     
  18. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Devi prima postare la foto su un sito dove sia possibile la visione, p.es. Flickr ;
    http://www.flickr.com/photos/tags/frick
    e poi effettuare un collegamento ipertestuale e collegare l'URL tra le parentesi quadre (non tonde) così;
    (img)url foto(/img)
    Purtroppo non è possibile scrivere le parentesi [] quadre altrimenti l'esempio non si potrebbe vedere
     
  19. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    balconi condominiali.GIF balconi aggett..GIF
    Balconi non condominiali

    :applauso: evviva ci sono riuscito ho copiato le foto su paint salvate con gif ed eccole qua grazie comunque condobip :fiore:
     
  20. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    comunque io le avevo aperte senza problemi anche prima.
     

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