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  1. gillo

    gillo Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Rifacimento facciate
    Sei appartamenti con tre lati esposti (NORD-SUD-OVEST), scale, sei con due lati (NORD-SUD) perché confinano con un altro stabile.
    Sono in uso tabelle contrattuali (varie tabelle + tabella A proprietà)
    Per dividere le spese si doveva ricorrere alla tabella A, ma un condomino della parte con due lati, si è opposto sostenendo che chi ha tre lati dovrà pagare di più. Egli afferma che quella tabella dovrà essere rivista come millesimi, perché non tiene conto del terzo lato e che tale sua conoscenza deriva dall’aver partecipato alla stesura delle stesse. Fin’ora non è stato prodotto alcun documento a sostegno. Altri condomini si sono poi accodati per convenienza, raggiungendo così la maggioranza. Io sostengo che la tabella A sia valida e debba essere utlizzata; se verranno prodotti documenti a sostegno si potrà modificarla, ma solo all’unanimità.
    Gradirei conoscere i vostri pareri.
    Grazie.
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    cc Art. 1117 - Parti comuni dell'edificio
    Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
    1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
    ...


    da cui;

    cc Art. 1123 - Ripartizione delle spese
    Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio , per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
    ...


    ovvero salvo titoli contrari e/o convenzioni, la spesa per le facciate si divide per millesimi di proprietà.
    Ovviamente all'unanimità (1000/1000) si può decidere una diversa ripartizione.
     
  3. gillo

    gillo Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Grazie per la tua risposta: in assemblea non mi ero ricordato dell’articolo 1117 CC da portare a sostegno della mia posizione, che vedo sostanzialmente condivisa. A breve faremo una nuova assemblea in cui, citando i due articoli del CC, ribadirò ciò che ho scritto; vi terrò informati sull’esito finale.
    Alla prossima
     
  4. AvvocatoDauriaMichele

    AvvocatoDauriaMichele Membro Ordinario

    Professionista
    La questione mi sembra più sottile. Il condomino di cui riferisce non ha messo in discussione la validità dell'art. 1117 CC, ma ha sollevato il problema dell'erroneità delle tabelle millesimali, che è cosa diversa. In base all'ultimo orientamento giurisprudenziale, qualora il condomino in questione riesca a raggiungere la maggioranza necessaria, potrà far mettere all'ordine del giorno la revisione della tabella millesimale e la sua votazione, dopo di che dovrà essere il resto del condominio a porre in essere tutte le azioni volte a dimostrare la illegittimità di tale deliberato. Saluti.
     
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  5. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    In tutti i casi se la delibera di rifacimento delle facciate venga adottata prima della modifica delle tabelle di proprietà (tab. "A") le ripartizioni verranno eseguite con l'attuale tabella, perchè si sa che l'eventuale revisione non è retro attiva, ovvero vale solo dal momento della sua approvazione.
     
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  6. AvvocatoDauriaMichele

    AvvocatoDauriaMichele Membro Ordinario

    Professionista
    Ciò è corretto. Però in caso di effettivo errore delle tabelle resterebbe aperta la successiva strada della richiesta di rimborso per arricchimento senza causa. In ogni caso, quindi, converrebbe chiarire l'effettiva situazione, per evitare futuri contenziosi. Saluti.
     
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  7. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    infatti e bisogna dimostrare l'effettiva necessità di modificare le tabelle di proprietà a norma dell'art. 69 delle disposizioni di attuazione del c.c. (inderogabile)

    Art. 69
    I valori proporzionali dei vari piani o di porzione di piani possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
    1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
    2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, e' notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano
     
  8. AvvocatoDauriaMichele

    AvvocatoDauriaMichele Membro Ordinario

    Professionista
    Giusto.
    Molti, basandosi sulla recente giurisprudenza della Corte di Cassazione, ritengono che basti la maggioranza per modificare le tabelle millesimali.

    Ciò è vero solo fino ad un certo punto.

    Le tabelle potranno infatti essere si modificate, ma in sede di opposizione, qualora risulti che tale modifica non era necessaria, chi ha incautamente votato per l'eventuale approvazione di tabelle che risultassero contrastanti con il disposto dell'art. 69 C.C. sarà esposto ad azione di risarcimento per i danni provocati. In passato tale eventualità non si presentava perchè, essendo richiesta l'unanimità, c'era l'accettazione di tutti; oggi non è più così. Quindi occorre essere cauti nell'approvare tabelle millesimali nuove, a meno che le vecchie non siano palesemente errate.

    Saluti.
     
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  9. AvvocatoDauriaMichele

    AvvocatoDauriaMichele Membro Ordinario

    Professionista
    ...dimenticavo: ovviamente, qualora le vecchie tabelle fossero già perfette, il Giudice annullerà le nuove, incautamente approvate.

    Saluti.
     
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  10. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Perfettamente d'accordo :daccordo:
     
  11. gillo

    gillo Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Interessante il vostro scambio di opinioni; dalle cose scritte rilevo che:
    le tabelle contrattuali si potrebbero modificare a maggioranza, ma vorrei conferma;
    dovrò riportare in dettaglio quanto avete illustrato, cosicché si senta l’obbligo di documentare l’errore, evitando così di incorrere in controversie legali.
    Saluto tutti
     
  12. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Secondo il mio personale parere è molto difficile modificare le tabelle millesimali che da anni sono in vigore, salvo non ricorrano i motivi del art. 69 Dis. Att del cc, in special modo se queste sono Contrattuali come nel tuo caso, comunque se vuoi dare una lettura, questa è una tra le ultime sentenze;

    Cassazione, Sezioni Unite civili, sentenza n.18477-2010: l’assemblea del condominio può approvare i millesimi a maggioranza | Immobili & Condominio
     
  13. AvvocatoDauriaMichele

    AvvocatoDauriaMichele Membro Ordinario

    Professionista
    Il problema fondamentale è che le tabelle millesimali non si possono modificare a piacimento, ma solo secondo le previsioni dell'art. 69 Disp. Att. Cod. Civ.

    La recente giurisprudenza della Cassazione ha illuso un bel po' di persone che fosse ora possibile cambiare le tabelle a maggioranza.

    Si, certo, è possibile.

    Però se non ricorrevano gli estremi di legge, si tratta di una vittoria di Pirro, in quando la minoranza dissenziente impugnerà il deliberato assembleare, assumendo che il cambio dei millesimi è stato operato in maniera illegittima, perchè non ricorrevano i presupposti di legge per farlo.

    Tutto sommato, forse era meglio prima; o si raggiungeva l'unanimità, e allora non c'erano più problemi, perchè tutti avevano accettato le tabelle.

    Oppure non si raggiungeva l'unanimità; ma in caso di tabelle effettivamente sbagliate, era sempre possibilie il ricorso per farle modificare in sede giudiziaria.

    Saluti.
     
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  14. gillo

    gillo Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Vi ringrazio per le precisazioni; ormai ben preparato non mi resta che attendere la prossima assemblea per vedere come il tutto si concluderà.
    Grazie
     

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