maor

Nuovo Iscritto
Salve a tutti ,è la prima volta che scrivo nel vostro forum ,seguo con molto interesse gli argomenti che trattate inerenti alle compravendite immobiliari e problematiche annesse,in quanto coinvolta direttamente in questo periodo,il mio quesito riguarda appunto l'acquisto di un appartamento effettuato direttamente dal costruttore .Parliamo di appartamento e palazzo già terminati da oltre un anno ,quindi non comprato su carta,ora avrei bisogno di un chiarimento in merito a una spesa extra non menzionata ,nè a voce nè sul compromesso ,il prezzo è 250.000 più 4% di IVA più le spese di registrazione del compromesso ,ma a 15 gg dal rogito mi arriva una lettera dal costruttore col riepilogo spese , tutte le tranche da me versate e rimanente saldo ,nella lista compare una voce con spese di accatastamento quantificate in 2000 euro , sono andata a rileggermi il preliminare per capire se ci fosse qulcosa che giustificasse tale richiesta e alla voce dell'art 3 “adeguamento prezzo”riporto testuali parole si trova questa scrittura :il prezzo pattuito previsto all'art 2 si intende fisso sino alla consegna dei locali e perciò non verrà effettuato nessun adeguamento prezzo ,salvo per le pratiche necesarie al fine di rendere possibile la stipulazione del rogito che verranno forfettizzate nella misura dell'8 per mille del prezzo pattuito all'art 2 da corrispondersi “una tantum”all'atto della liquidazione dei conti “,
facendo 2 conti l'8 per mille di 250.000 sono proprio 2000 euro ,ma è giusto chiedermi tale cifra che non è mai stata fatta presente prima e soprattutto chiamarla spesa per accatastamento ?Ammetto la mia ignoranza in tutta la compravendita ,ma così è proprio approfittarsene ,già so che dovrò darglieli, ma vorrei capire se posso farmeli giustificare ,chessò da una ricevuta ,grazie e spero di essere stata chiara nella spiegazione
 

Andrea Sini

Membro dello Staff
Professionista
Questa spesa era indicata nel preliminare di vendita, pertanto è legittimo che il costruttore oggi ti chieda quei soldi.
A dire il vero con l'adeguamento dell'Italia alle nuove direttive Europee sulla tutela del consumatore, non sarebbe più possibile scorporare questi oneri, ma ricomprenderli nel prezzo di vendita.
In questo caso il costruttore li ha esplicitati nel compromesso quindi risulta come un accordo tra le parti a prescindere dalla normativa in vigore. Ancora più corretto sarebbe stato se in calce ad documento avessi fatto una seconda firma a conferma che avevi letto e compreso chiaramente questa clausola (come se fosse una clausola così detta vessatoria).
Creco che non ti resti che pagare. :rabbia:
 

maor

Nuovo Iscritto
A me ha fatto il totalone all inclusive ,cmq il mio fastdio è nato dall'omissione voluta in quanto era stato tutto messo in chiaro dall'inizio,si è vendicato perchè gli faccio dichiarare tutta l'IVA ;)
 

Pietrantonio Del Re

Membro Attivo
Proprietario Casa
Mi viene un dubbio

Per perfezionare l'atto di vendita non è indispensabile che sia stato precedentemente accatastato ? Non è necessario l'accatastamento anche per ottenere l'abitabilità ? Se è così sarebbero operazioni necessarie per chi vende e quindi di sua pertinenza.
 

maor

Nuovo Iscritto
Fino ad ora ha sempre emesso fattura....e non credo proprio che manchi di fare l'ultima(anche perchè lo obbligherei) ,comunque io avevo già in mano tutte le dichiarazioni di apertura e fine lavori con agibilità e non ha mai accennato al fatto di dover pagare la documentazione,secondo me ha taciuto la cosa perchè sapeva di prenderli comunque con la clausola che ho riportato sopra ,ho deciso di non chiedergli spiegazioni di questi 2000,anzi 2080 euro con l'IVA ,perchè volevo pareri esterni ,resto colpevole del fatto che non mi sono documentata abbastanza ,siccome ho dovuto comprare in fretta e furia a causa della vendita improvvisa della mia casa e lui mi ha concesso di entrare prima del rogito ...troppa generosità alla fine si paga ,io rogito lunedì 20 se nel frattempo arrivano altri pareri ,li terrò presenti ,si sà mai.....
 

Pietrantonio Del Re

Membro Attivo
Proprietario Casa
Mi permetto comunque di insistere nella mia convinzione che i costi di accatastamento spettano al costruttore. Il costruttore ha l'obbligo di avviare la pratica di accatastamento entro 15 gg dalla fine dei lavori, che l'immobile sia o no stato posto in vendita. Per vendere la casa è obbligatorio richiedere ed ottenere l'abitabilità, per la quale è necessario l'accatastamento. Salvo specifici accordi in deroga, al momento del rogito, il venditore deve dimostrare di aver ottenuto l'abitabilità. A questo proposito ho letto che "secondo un'opinione comunemente accettata (Cass., 26 maggio 1999 n. 5103, in Giur. it., 2000, 706) si deve ritenere che, salvo patto contrario, l'obbligo di dotare l'immobile del certificato di abitabilità gravi sul venditore".
"Il certificato (o licenza) di abitabilità, che viene rilasciato dal comune in base al D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425, ha una duplice funzione: da un lato attestare l'idoneità dell'immobile ad essere adibito ad uso abitativo, previa valutazione della sua conformità agli standards minimi di stabilità, sicurezza ed igiene degli edifici (Cass. pen., 13 dicembre 1996, n. 4311, in Dir. pen. e processo, 1998, 215 e ss.); dall'altro garantire l'idoneità dell'immobile ad «assolvere una determinata funzione economico sociale e quindi a soddisfare in concreto i bisogni che hanno indotto l'acquirente ad effettuare l'acquisto» (Cass., 10 giugno 1991, n. 6576, in Giust. civ., 1992, I, 1333 e ss.)" e altro dello stesso tenore che si trova su internet.
Il certificato di agibilità è un documento essenziale che deve materialmente esistere all’atto della sottoscrizione del rogito notarile.
Alla lentezza della procedura burocratica imputabile al Comune che ritarda a rilasciare il certificato di agibilità, deve seguire un comportamento diligente da parte del promettente venditore che deve farsi parte attiva esercitando ogni debita pressione per ottenerlo in tempi stretti. E ciò anche se oggettivamente trattasi di bene immobile di perfetta costruzione attestata dal venditore, dal progettista, dal notaio. L’assenza fisica del certificato di agibilità costituisce impedimento alla esecuzione del rogito notarile.
Fino al 26 novembre 2009 il venditore interveniva a rogito, consegnava la ricevuta di presentazione all’ufficio tecnico degli elaborati necessari ad ottenere il certificato de quo, si assumeva in atto la responsabilità del buon fine del rilascio, rilasciava ogni altra garanzia possibile. In quelle condizioni e dopo aver analizzato la attendibilità della documentazione anche il Notaio più severo si prestava ad eseguire il rogito .
Dal giorno della pubblicazione della sentenza sotto riportata non è più così. Non rileva che l'immobile sia oggettivamente in regola con le norme urbanistiche, o che a consuntivo ma dopo la data fissata per il rogito il rilascio del certificato si sia avverato regolarmente e neppure rileva che il ritardo del rilascio sia imputabile a lentezza burocratica del Comune.
Grava sempre sul venditore l'onere di attivarsi prima del rogito. ( n.d.A : in alternativa si potrebbe inserire una riserva nel preliminare per prorogare legittimamente la esecuzione del rogito fino ad una certa data sicura per la materializzazione del documento). E’ questo il senso della sentenza n. 25040 emessa dalla Corte di Cassazione - Sezione II civile – in data 27 novembre 2009
Fonte:Ennio Alessandro Rossi, commercialista in Brescia
 

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