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  1. arivel

    arivel Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    ciao a tutti. possiedo una vecchia cascina inagibile in campagna , per meta era adibita ad abitazione l'altra meta era un'ex stalla con fienile e portico . vorrei abbattere la meta che era abitazione e farmi una casa ex novo e quindi ho chiesto un preventivo al geometra per sapere che cifra usciva e valutarne la fattibilita o meno . in totale finita compresa di finiture è uscito 280.000 €. spese tecniche 14.000 € spese per abbattimento e discarica 15.000 € oneri comunali 12.000 € . è normale 14.000 € di spese tecniche ? gli oneri si pagano comunque essendo una casa inagibile ? so che gli oneri vengono pagati a causa dell' aggravio del carico urbanistico , ma che aggravio ci sarebbe nel mio caso ? il comune non deve ne costruire strade ne fognature ne niente perchè è in campagna e poi ho letto da qualche parte che le case abbandonate non devono pagare gli oneri , è cosi ? ciao grazie

    Fonte: Spese tecniche e preventivo prima casa | immobilio - Forum Immobiliare
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  2. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Dipende da cosa comprendono, di solito nelle spese tecniche per la realizzazione di un'immobile sono:
    • Il progetto dell'immobile
    • la Direzione lavori
    • Il progetto delle strutture in C.A
    • il collaudo del cemento armato
    • la relazione ex legge 10 per il calcolo dei fabbisogni della casa e quindi degli isolamenti
    • La sicurezza dei cantieri
    • Il riacatastamento dell'immobile in seguito alla variazione dello stesso (sia ai terreni con Pregeo visto demolisci e ricostruisci
    • Sia ai fabbricati con il Docfa

    Gli oneri non si pagano per la casa inagibile ma si pagano ogni qual volta c'è un cambio di destinazione d'uso oppure c'è un aumento di cubatura

    Se aumenti la cubatura (o la destinazione ma non sembra il tuo caso) di fatto aumenti il carico urbanistico in quanto gli standard (parcheggi ed aree verdi) si calcolano predendo a riferimento le cubature e/o superfici degli edifici.

    Non facciamo confusione, tu paghi gli oneri perchè intendi fare una demolizione con ricostruzione (forse anche ampliamento).
    Quando la casa è abbandonata o non utilizzata puoi richiedere l'inagibilità (e paghi il 50% delle imposte che dovresti versare) e facendola passare in F/2 a Catasto (con rendita catastale a 0€) non paghi più nulla, ma devi richiedere il sopralluogo del Comune.
     
  3. arivel

    arivel Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    grazie per la risposta .
    si nella ricostruzione l'aumento di volume ci sarebbe credo , ma sarebbe da verificare .

    scusa se insisto ma li il comune non deve fare ne parcheggi ne aree verdi ne niente di queste cose.

    si il comune ha gia fatto il sopralluogo e ora pago il 50% , se riaccatasto in F/2 il comune deve tornare a verificare ?

    ciao grazie
     
  4. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Lo si verifica in un attimo, poi in un Pdc con demolizione e ricostruzione segni la volumetria che abbatti (in giallo)e quella che inserisci (in rosso) per cui vedi subito la differenza. Questo sul disegno, ma su la relazione allegata ai disegni metti questi dati in forma numerica.

    Scusa se insisto io, ma i parcheggi e le aree verdi sono standard urbanistici legati alla cubatura che realizzi. Puoi scegliere se realizzarli tu (a scomputo degli oneri da versare) oppure se pagare quanto richiesto dal Comune (sarà esso a doverle realizzare).

    No, una volta che hai l'inagibilità comunale nel fare un Docfa e cambiare il classamento in F/2 è sufficiente allegare al nuovo classamento l'inagibilità del Comune (citando protocollo e data) nella relazione del Docfa.
    Senza nessun problema ti verrà riconosciuta la categoria F/2 (con rendita =0€).
    Io di queste pratiche ne ho fatte un paio quest'anno.

    Attenzione ad una cosa: l'F/2 vale dal momento in cui ottieni la variazione dell'ADE fino al momento in cui non inizi la realizzazione dell'immobile.
    In verità la classe adatta per un immobile in corso di costruzione si usa la classe F/3= 0€ (per cui con un F/2 ai fini fiscali non cambia niente). Una volta terminato l'immobile ad uso residenziale (se non di lusso) passerà automaticamente nelle categorie A/2, o A/7. Non pensare di mantenere la categoria esistente SE hai ora un A/3, A/4, o A/5, perchè sono categorie che man mano andranno a sparire.
     
  5. arivel

    arivel Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    e quanto mi puo costare cambiare al catasto in F/2 con rendita=0€
     
  6. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Nelle prestazioni del tecnico occorre aggiungere l'agibilità.
     
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  7. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    @arivel Dipende dalla pratica mediamente un Docfa con un unità immobiliare si affida intorno ai 500/600 +IVA + cassa geometri (5%) + spese catastali (50€ per unità immobiliare). Ovviamente se devi farti un rilievo dell'interno di tutto l'edificio (per censirlo) e non hai delle piantino di riferimento esistenti, il prezzo varia...aggiunci almeno un 700/800 + IVA + cassa Geometri. Comunque ti basta fare un giro tra qualche professionista della tua zona per avere un'idea dei vari preventivi a cui vai incontro.
     
  8. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Premesso che un professionista serio prende sempre le misure dell'immobile e crea autonomamente la planimetria, della cui rappresentazione si rende responsabile. A Cagliari la denuncia di una unità immobiliare urbana, costituita da un'abitazione di modesta entità, prima della crisi costava 400, 500 €, oltre al 4% per fatture emesse nel 2014 e 5% dal prossimo anno per C.I.P.A. Geom. ed al 22% per l'IVA. Queste aliquote devono essere applicate all'imponibile. Il rimorso spese documentate è escluso. Se si trattava di una villetta o di un immobile irregolare, particolarmente impegnativo nel suo rilievo, si poteva raggiungere 700, 800 €. Oggi, la concorrenza, considerata la carenza di lavoro e la presenza, fra i numerosi professionisti diplomati e laureati, di single che vivendo a casa dei genitori, senza studio professionale, con le spese ridotte all'osso, si accontentano di avere i soldi per la pizza o la discoteca del fine settimana, si accontentano di cifre attorno al 50%.
     
  9. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Confermo quanto dice @Gianco , concordo sul discorso tariffe e concordo sul fatto che ti ritrovi sempre chi ti fa il prezzaccio pur di lavorare. Nessuno di noi è nababbo, però lavorare per pagarsi la pizza e basta è pure eccessivo. Sta anche a come ci si presenta con il cliente e al tipo di servizio che si vuole offrire. Di solito, nel prezzo si fanno rientrare anche dei piccoli imprevisti che possono accadere e che se non hai un minimo di esperienza sul campo è difficile conoscere.
    Poi secondo me, essendo un incarico di fiducia, devi dimostrare di meritarteli i soldi che chiedi, seguendo ogni dettaglio senza lasciar "buchi" che potrebbero costare molto più cari al nostro Committente di una qualunque parcella.
     
    A Gianco piace questo elemento.
  10. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Hai pienamente ragione, ma il committente, generalmente non pratico del tipo di prestazione richiesta, confronta il prezzo fra i due professionisti. Più volte ho sentito la frase: "Il frazionamento lo fai tu, come lo fa lui. E se devo fare un atto, per me l'uno vale l'altro. Lui mi chiede meno di te, per cui lo faccio fare da lui". Poi dopo, sovente, il cliente ritorna per porre rimedio al lavoro fatto male perché la professionalità la si acquisisce con l'esperienza. Ovviamente, dopo sono dolori. Si stanno riscontrando molti lavori svolti con una certa approssimazione: valgono meno di quello che è stato pagato.
    Daniele, tu che operi nel campo sai di cosa stiamo parlando.
     
  11. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    @Gianco sta proprio a noi riuscire a spiegare cosa facciamo e "venderci bene" per le capacità che abbiamo. Tu mi dirai, bè come fai a vendere un qualcosa che non si può palpare come una attività professionale???
    Questo è il motivo per cui ho aperto il mio blog, dove pubblico appunto le mie esperienze, le mie capacità e gli aggiornamenti anche professionali che eseguo.
    E' un modo per farti conoscere anche per quello che sai fare (puoi ad esempio postare un'esempio di come faresti tu u Docfa, Un Pdc, una Scia, delle foto dei cantieri che hai seguito e le magagne che hai riscontrato) e dai modo al tuo lettore (papabile cliente) di "capire" anche PRIMA di fare una determinata prestazione, cosa tu stai facendo e come dovrebbe essere fatto. Ti pubblicizzi per quello che sei in grado di fare.
    Certo è un pò pesante il lavoro in sè (scrivere costantemente delle tue esperienze quotidiane, io lo faccio di sera ma ammetto che è dura) ma ti permette di avere un pò più di visibilità e in un tempo dove oltre alla mancanza di denaro c'è una totale mancanza di fiducia, pubblicando determinati contenuti hai anche la possibilità di farti apprezzare per quel che vali, oltre ad allargare un pò il tuo bacino di utenza.
     
  12. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se pensi che stassera ho appuntamento con il mio commercialista per firmare la domanda per andare in pensione, capisci che non avrei la carica necessaria per fare quello che fai. Poi aggiungi che mi limito ad usare il computer il minimo essenziale perchè non ho una grande dimestichezza. Comunque resterò iscritto e continuerò l'attività per non rincogl..nire troppo presto.
    Purtroppo quì ci sono una marea di giovani topografi che hanno acquistato un rover gps e si propongono per fare tipi d'aggiornamento a quattro soldi a clienti e colleghi. Pensa che per ripristinare i confini catastali impongono le coordinate che il catasto fornisce con la Wegis, appoggiando le misurazioni a punti trigonometrici IGM con coordinate trasformate. Uno ha contestato un confine da me tracciato con appoggio a punti trigonometrici catastale d'impianto fra i quali il più vicino dista dall'oggetto meno di 400 m. Lui si è inquadrato con punti distanti circa 30 km ed il confine secondo le sue misurazioni differiva dal mio di 4 m. Con il gps in mano sono pericolosi.
    Un altro, che ha fatto il frazionamento di una grossa lottizzazione con diversi interventi, rettificata due volte, sebbene abbia usato le stesse stazioni e gli stessi PF, ha dichiarato alcuni vertici comuni a più tipi redatti da lui stesso nei quali la posizione diferiva dallo stesso punto dell'altro libretto di circa 4, 5 m. Ed il catasto ha approvato. Potenze delle amicizie. Questa è gente alla quale viene permesso di fare, presentare e farsi accettare, bestialità inimmaginabili.
     
  13. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Guarda la scrittura su blog su forum ha anche un potere terapeutico, ti tiene ancora più occupato e vgile e permette al cervello di mantenersi in allenamento e non rinc....irsi, o almeno portare il decadimento intellettuale più in là.

    Guarda, l'abito non fa il monaco. Avere un rover GPS è importante e sicuramente un vantaggio, ma se non li sai usare è finita. Il PC, i social forum ed in genere tutti i gadget tecnologici sono molto utili, ma bisogna anche saperli usare, per farli fruttare. L'esperienza di un collega anziano unita (perché no) alla tecnologia fa fare il salto di qualità. La tecnologia da sola può fino ad un certo punto.
     
  14. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Mi trovi concorde, sarei interessato ad apprendere nel campo dei computer, ma il mio gap, credo si dica così, è talmente elevato che ogni volta che cerco di capire il meccanismo non trovo uno che abbia la pazienza di erudirmi. Per cui rubando i segreti di qua di la faccio l'autodidatta.
    Credo che abbiate notato che mi limito a scrivere senza fare ricorso a faccine o altre opzioni, tipo richiami.
     
  15. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Ed è come ho imparato anch'io, sia a fare il Geometra sia a lavorare a PC.

    :risata::p come queste vero??
     
  16. arivel

    arivel Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    ciao
    grazie per le risposte .
    ricollegandomi alle varie categorie di accatastamento .
    la meta di fabbricato costituita da ex stalla , fienile e porticato , attualmente credo ma non sono sicuro siano stati accatastati come garage o qualcosa di simile
    potevano essere accatastati in altro modo per avere una rendita piu bassa ?
     
  17. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se tu ed il tecnico dichiarate una destinazione differente da quella reale state commettendo un reato. Diverso è se la destinazione è ambigua, nel senso che non è ancora definita.
     
  18. arivel

    arivel Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    vuol dire a quale uso è adibita la costruzione ?
     
  19. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Si la destinazione d'uso sarebbe proprio la reale utilizzo del fabbricato.
     
  20. arivel

    arivel Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    non ha nessun utilizzo ne adesso che è inagibile e ne dopo se dovesse tornare agibile
     

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