1. propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. Marziodf

    Marziodf Nuovo Iscritto

    Salve, complimenti per questo sito utile e ben organizzato, ho visto varie risposte riguardanti il rogito "il mio problema attuale" ma mi rimangono ancora dei dubbi.
    Provo a riassumere i fatti: sono l'acquirente di un immobile a Milano.
    Tramite agenzia è stato fatto il compromesso e versata una caparra.

    Ora i fatti:
    1) Data rogito spostata a due giorni dalla scadenza e sono stato avvisato solo dall'agenzia.

    2) Il mio notaio si accorse un mese fa della mancanza di una concessione del 1987, a seguito richiesta di condono regolarmente depositata in comune a Milano e avvisò l'agenzia e la venditrice del problema.
    Naturalmente io ne rimasi all'oscuro fino a tre giorni fa e ci vorrà almeno un mese per risolvere questa pratica spero solo burocratica.

    Domande:
    C'è un termine di scadenza del contratto di acquisto a causa rinvio del rogito?
    Posso rivalermi e in che modo sull'agenzia per questa inadempienza nel controllo dei documenti?
    E' plausibile chiedere una penale oltre ai danni materiali (affitti, problemi con mobiliere, imbianchino, ecc.)?
    Se il documento non arrivasse mai, ho diritto a ricevere il doppio della caparra versata?

    In ogni caso la mia intenzione è di conciliare il tutto ed avere il possesso delle chiavi anche prima del rogito, non versando altro s'intende.

    Saluti e grazie,

    Marzio (Belluno)
     
  2. iaragos

    iaragos Membro Junior

    se non c'è regolarità edilizia il notaio non può rogitare e le conseguenze ricadono sul promittente venditore.
    lei procederà ad inviare al venditore una racc. a.r. di messa in mora, nella quale darà atto che il rogito non ha potuto aver luogo alla data stabilita e già trascorsa a causa di questo vizio che le è stato taciuto al momento della sottoscrizione del preliminare. gli concederà un termine massimo per sanare la situazione, spirato il quale il contratto s'intenderà risolto con restituzione del doppio della caparra, oltre al risarcimento del danno (le eventuali spese che indico sotto).
    se il ritardo comporta per lei spese documentate (costi di deposito del mobilio, maggiori spese notarili, eventuali contratti già stipulati con imprese per l'eventuale ristrutturazione, che prevedano una penale in caso di ritardo nell'inizio dei lavori ecc....) avviserà il promittente venditore dell'intenzione di riceverne in ogni caso il rimborso, anche sotto forma di riduzione del prezzo.
    meglio di tutto sarebbe formare un contrattino integrativo della promessa di compravendita, in cui dare atto di tutto ciò e sottoscriverlo. In questo caso potrebbe prevedersi una penale forfettaria per il ristoro dei danni (spese) di cui sopra. Questo avrebbe il vantaggio di rendere il "rimborso" automatico (la penale richiede la sola dimostrazione dell'inadempimento e non anche dell'effettivo ammontare dei danni) e di vincolare alle nuove pattuizioni il promittente venditore che, sottoscrivendo, accetta il contenuto.
    La leva per indurre il promittente venditore a sottoscrivere tale integrazione, è la prospettiva di convocarlo a rogito subito (se conforme al termine apposto nel preliminare) con la conseguenza dell'immediata risoluzione con restituzione del doppio della caparra.
    Più lei vuole conciliare (come dice) più dovrà "ammorbidire" il tutto.
    L'immissione anticipata nel possesso dell'immobile, in questo caso, può solo intralciare. se non ha un buon grado di certezza che la questione sarà risolta, eviti di chiedere le chiavi (e tanto meno di portare dentro la sua roba).
    Per l'immissione anticipata nel possesso, inoltre, il promissario venditore potrebbe chiederle un corrispettivo e la voltura delle utenze oltre, eventualmente, alla stipula di un'assicurazione per i danni eventualmente arrecati all'immobile (ognuno è padrone della sua roba). Potreste anche convenire di compensare l'immissione anticipata con le sue spese ulteriori di cui sopra.
    Insomma, le possibilità sono molte. Ne parli con il suo notaio e si faccia consigliare.
     
  3. Marziodf

    Marziodf Nuovo Iscritto

    Grazie della risposta concisa e chiara, devo assolutamente valutare le difficoltà di reperimento dei documenti mancanti, la gravità è relativa, hanno solo tolto una parete.

    Marzio.
     
  4. Marziodf

    Marziodf Nuovo Iscritto

    Salve rieccomi, le difficoltà sono aumentate, sembra manchino degli elaborati planimetrici del 1952 che attestino l'esecuzione di un sopralzo di un piano, peraltro previsto nella licenza edilizia del palazzo. Ora il tecnico del notaio se ne sta incaricando.
    Come le dicevo l'interesse all'acquisto rimane e il notaio mi ha consigliato di redigere il conto delle spese che sosterrò da richiedere al venditore; fin qui tutto chiaro, ma l'agenzia non risponde di questi inconvenienti? non dovrebbero essere loro a garantire la transazione verificando in anticipo la documentazione? a questo tratto ancora con l'agenzia o mi affido al notaio. In questi casi si considerano le spese vive oppure si conteggiano anche le spese del disagio causato. Grazie e speremo ben.
     
  5. iaragos

    iaragos Membro Junior

    E' obiettivamente impensabile che le indagini dell'agenzia immobiliare si spingano così a fondo: loro devono assicurarsi che chi vende sia a ciò titolato e il loro compito si esaurisce nel mettere in contatto venditore e compratore; la provvigione scatta con il preliminare, per cui se uno fa svolgere le indagini di cui lei parla prima del contratto e non lo conclude, allora niente provvigione. Diversamente sì.
    Le spese che le possono venire riconosciute sono solo quelle dimostrabili e di cui ho parlato nel messaggio precedente (per cui sono esclusi "danni esistenziali" e consimili)
     
  6. Marziodf

    Marziodf Nuovo Iscritto

    Grazie ancora dei chiarimenti, la fretta e la troppa fiducia non sono buone consigliere.
    D'altra parte il tecnico del notaio mi ha detto che abitualmente non si fanno indagini preventive così approfondite, visti anche gli atti stipulati in precedenza sull'immobile (1 vendita e 1 condono) senza problemi.
    Anche un mio amico geometra ha visto la documentazione e fatto ricerche sullo storico telematico senza trovare problemi.
    Solo questo notaio scrupoloso è andato a fondo della questione e, visto il problema, ha ora consigliato all'agenzia di portargli la documentazione dei contratti che hanno in essere con casi di condoni precedenti.
     
  7. Marziodf

    Marziodf Nuovo Iscritto

    Riborso penali

    Ciao, ho seguito il tuo consiglio e sono riuscito a concordare con la venditrice una quota mensile di risarcimento, per i soli danni economici che mi sta creando, fino a chiusura della pratica che ora sembra più vicina.

    Ma la veditrice che colpa ha per un atto stipulato da un pubblico ufficiale, che lei tecnicamente non può valutare, non dovrebbe a questo punto rivalersi con il notaio precedente? anche visto che l'agenzia se ne lava proprio le mani.

    Grazie, Marzio.
     
  8. iaragos

    iaragos Membro Junior

    :risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata: ehm...scusa, mi ricompongo:).

    ovviamente la risata non era riferita alla tua osservazione, che è corretta e pertinente:daccordo:.
    tralasciando la teoria e parlando con la realtà dei fatti, il successo di un'azione di rivalsa o di responsabilità nei confronti del notaio susciterebbe in me più stupore dell'apparizione della Madonna su un set di Siffredi :-o...:rabbia:

    che poi, a pensar male...la venditrice avrebbe potuto a suo tempo aver 'barattato' l'accettazione dello stato di fatto con uno sconto sul prezzo d'acquisto o altro vantaggio :fico:

    o anche: le allegazioni obbligatorie da parte del notaio non erano le medesime allora ed oggi (sparo lì eh, ma sono intervenute diverse modifiche alla legge notarile e comunque il notaio non sbaglia MAI: stai certa che proprio in quel momento è sceso l'arcangelo gabriele che ha rivelato al solo Consiglio Notarile verità di Fede insondabili a noi mortali).

    Insomma, lascia alla venditrice ogni considerazione, tu attendi che tutto si concluda e goditi la tua casetta!:fiore:
     
  9. Marziodf

    Marziodf Nuovo Iscritto

    Insomma, lascia alla venditrice ogni considerazione, tu attendi che tutto si concluda e goditi la tua casetta!:fiore:[/QUOTE]

    Bhe almeno ti ho fatto divertire :D, anch'io spero si concluda tutto in fretta e senza altri casini.

    Marzio.
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina