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  1. alessandro dettori

    alessandro dettori Nuovo Iscritto

    Professionista
    buongiorno,
    devo procedere alla stima del valore di un fabbricato al grezzo, che sarà oggetto di compravendita. Nello specifico devo calcolare l'effettivo prezzo di vendita dell'immobile.
    La mia idea è quella di utilizzare il valore di trasformazione:
    Vtr = Vmp - K tr
    dove
    V tr = valore di trasformazione
    Vmp = valore di mercato dopo trasformazione
    Ktr = costi di trasformazione
    Nei costi di trasformazione, oltre alle opere edilizie, inserirei le spese riferite agli onorari dei tecnici e gli oneri concessori.Fino a questo momento non credo ci siano dubbi.
    Mi chiedo però come sia più corretto valutare il valore di mercato dell'immoobile finito se lo stesso di fatto non lo è. Mi spiego meglio:
    pensavo di valutare il valore di mercato dell'immobile finito utilizzando i valori unitari indicati dall' OMI oppure, sempre tenendo conto di detti valori unitari, potrei calcolare il valore normale dell'immobile (come indicato dal provvedimento direttoriale 2007/120811 del 27 luglio 2007).


    Pertanto l'operazione finale sarebbe la seguente:
    Vtr= Vn - Ktr
    dove
    V tr = valore di trasformazione
    Vn = valore normale del fabbricato finito
    Ktr = costi di trasformazione
    che ne pensate??
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    E tutta questa dissertazione algebrica per chiedere cosa?

    Un parere su una operazione matematica...o se la "teoria" risponda sempre alla "pratica"?

    In un momento del mercato dove trovare compratori è spesso un miraggio...l'unica domanda che si deve porre il venditore è quella : qual'è il prezzo minimo a cui sono disposto a cedere.
     
  3. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Più giusto sarebbe sommare il costi dell'area al costo di costruzione sopportato, considerando tutti gli oneri corrisposti e caricando il guadagno la cui percentuale è in funzione della crisi di mercato e della necessità che uno ha di vendere.
     
  4. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Trattandosi di una compravendita, il valore di mercato è sempre il parametro più attendibile, sempre che vi siano rierimenti validi, puoi anche fare delle ipotesi diverse e vedere quale ti quadra di più,
     
  5. alessandro dettori

    alessandro dettori Nuovo Iscritto

    Professionista
    Il mio è un discorso meramente tecnico. Peraltro, di fronte ad un accertamento fiscale il venditore può inventarsi qualsiasi scusa, ma vendere un immobile al di sotto del valore normale, come stabilito dalle normative summenzionate, non è contemplabile dall'Agenzia delle Entrate.
     
  6. alessandro dettori

    alessandro dettori Nuovo Iscritto

    Professionista
    Il valore di mercato di un immobile al grezzo è molto difficile da trovare. Mentre il valore di mercato ipotetico del medesimo fabbricato, ipotizzando che lo stesso sia finito, è altrettanto difficile da calcolare, in quanto non sono in grado di valutare una serie di variabili, cominciando dalla tipologia di finiture, dal numero di vani e così via.
     
  7. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    mi riferivo ovviamente al valore di mercato dell'immobile finito, se vi sono state compravendite in zona per immobili simili potrai trovare dei riferimenti attendibili, le finiture ai fini della tua stima non sono importanti, stai su una media, il valore delle opere a finire è la cosa più semplice da stabilire
     
  8. alessandro dettori

    alessandro dettori Nuovo Iscritto

    Professionista
    Ma nel caso non trovassi valori di mercato di immobili simili compravenduti di recente, trovi corretto il ragionamento fatto inizialmente?
     
  9. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    FAI LA DOMANDA E POI TI DAI LE RISPOSTE boh
     
  10. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    scusa ma ti sai mai chiesto perché certe persone anziché comprare le case già costruite comprano le case su progetto? solo per il mero gusto di farle a loro misura? oppure per controllare i costi e spendere di meno?
    Tu devi calcolare il costo di costruzione al livello dello stato in cui si trova l'edificio.
     
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  11. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    il ragionamento fila perfettamente ma se non trovi i valori di riferimento, come fai a stabilire il probabile valore di mercato?
    puoi anche stimare il valore di ricostruzione partendo dalla compravendita dell'area edificabile
     
  12. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    a parte il fatto che basta navigare in internet e trovi i costi di costruzione degli edifici. Se invece vuoi fare da solo devi applicare i costi delle lavorazioni eseguite seguendo i prezzari delle OO. PP. della regione nella quale si trova l'immobile ed arrivi ugualmente ad un costo di costruzione.
     
  13. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Tutti i consigli seguono il mio. E' così lapalissiano!
     
  14. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    dipende dalla precisione secondo la quale vuoi operare, i costi che trovi in internet sono da ritenere indicativi
     
  15. alessandro dettori

    alessandro dettori Nuovo Iscritto

    Professionista
    Non ritengo utilizzabile questo ragionamento per le seguenti motivazioni:
    1- non ho un costo dell'area, in quanto la costruzione è stata realizzata demolendo e ricostruendo un fabbricato, tra l'altro ereditato da decenni dagli attuali proprietari dell'immobile;
    2- non ritengo valido il mero costo di costruzione dell'immobile al fine di una compravendita;
    3- non mi è chiaro come suggerisce di valutare la percentuale di guadagno.
     
  16. alessandro dettori

    alessandro dettori Nuovo Iscritto

    Professionista
    io ho proposto una conversazione, credo sia lecito in un forum
     
  17. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Certamente il prezzo dell'area edificabile lo puoi riscontrare sul mercato. Non credo che il tuo terreno sia l'unico edificabile.
    Il costo di costruzione ti permette di conoscere la spesa sopportata che sommata al valore del terreno ti da il valore di base dell'immobile. A questo aggiungi il 25, 30%, corrispondente al guadagno dell'impresa in tempi normali ed ottieni il prezzo di mercato. Ovviamente questa è un'ipotesi in libero mercato in tempi normali. Ma come ti sarai accorto non si possono più richiedere guadagni di quella portata visto la crisi di mercato e la notevole concorrenza.
     
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  18. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    proporre una conversazione è più che logico, ma scartare a priori tutte le risposte che ricevi mi sembra un po illogico (convieni)
     
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  19. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    per quanto riguardo il prezzo di un'area a costruire ognuna porta il suo valore tutto dipende da cosa si può costruire e dove è posizionata urbanisticamente
     
  20. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    si torna sempre alo stesso punto: chi stima un valore che deve essere riferito al mercato, deve rilevare ed interpretare quanto il mercato stesso suggerisce, è estimo e non è una cosa facile :)
     

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