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tornado 1

Membro Junior
Proprietario Casa
sto acquistando appartamento - il Construttore DEVE darmi anche le planimetrie ESATTE come quelle in Catasto ? altrimenti, il contratto è NULLO ?
in questo, se la banca non concede mutuo, cosa devo fare ?
ho già versato una caparra: come eventualmente riaverla ?
grazie èer le delucidazioni
Elio
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Non esiste alcun obbligo legale che vincola il costruttore a darti le planimetrie ESATTE.

Parli di costruttore, e le planimetrie ESATTE - se l'appartamento è in costruzione - non sono nemmeno state depositate al catasto. O magari il palazzo esiste già, e il costruttore sta ultimando le vendite: anche in questo caso, il costruttore non è obbligato legalmente a darti le planimetrie esatte.

Quando comprai casa, mi diedero una planimetria che era conforme, ma non era quella esatta depositata al catasto. Io non comprai "sulla carta", ma il palazzo era già costruito dal 1995 (mi sono presentato nel 1999 quando iniziarono le prime vendite).

Se fai una proposta versando caparra, e il costrutture accetta la proposta, la caparra diviene confirmatoria e non potrai più riaverla indietro se rinunci all'acquisto dell'immobile: la caparra ti verrà scontata dal prezzo complessivo solo se vai al rogito, e null'altro ti è dovuto.

Esistono tuttavia dei casi in cui i costruttori, per pura bontà d'animo, decidono di restituire la caparra al promissario acquirente pentito dell'acquisto, e senza penali: sono casi particolari, tale comportamento è DEL TUTTO DISCREZIONALE e nulla ti è dovuto.

Dal momento in cui versi la caparra, solitamente hai un tempo limitatissimo (ad esempio 15 giorni convenzionali) per mandare una RACCOMANDATA CON AVVISO DI RICEVIMENTO al costruttore, rinunciando all'acquisto e chiedendo indietro la caparra. Questo naturalmente se NEL FRATTEMPO, e cioè prima dei 15 giorni, il costruttore non ha deciso di ACCETTARE LA TUA PROPOSTA, nel qual caso la caparra diviene CONFIRMATORIA e sei vincolato o a concludere fino al rogito, o a perdere la caparra se rinunci a rogare.

Quando dico "15 giorni" faccio un esempio, ogni venditore fissa un tempo convenzionale per rinunciare alla proposta di acquisto, FATTO SALVO il fatto che nel frattempo il venditore può comunque ACCETTARE "bruciandoti" questi 15 giorni convenzionali per il tuo ripensamento.
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
se la banca non concede mutuo, cosa devo fare ?
Il rischio della MANCATA CONCESSIONE DEL MUTUO è - ahimé - completamente a tuo carico.

Le banche si divertono in tanti casi a prendere per la gola i promissari acquirenti offrendo mutui fondiari a condizioni al limite dello strozzinaggio, ma giusto un pelino sotto per non farsi denunciare per usura.

Nel mio caso particolare, nel 1999 sono stato un incosciente in quanto ho presentato una proposta di acquisto con accollo del mutuo (ancora da frazionare) sull'immobile, senza rendermi conto che non avevo sufficienti fondi (la pubblicità dell'immobildream prometteva mutui fino all'80%, ma di fatto mi trovai a poter mutuare un massimo di Lire 150.000.000 su un immobile - casa più box auto - che valeva Lire 280.000.000: a te le ovvie conclusioni).

Mi salvò mia nonna buon'anima che aveva i fondi necessari e che non si fece pregare regalandomi Lire 121.300.000 che mi mancavano (considerando anche l'IVA al 4% pari a Lire 11.200.000, il notaio Lire 4.500.000, l'immobildream che si prese Lire 6.720.000, l'anticipo spese condominiali Lire 450.000), ma devo confessarvi che senza la nonna avrei dovuto rinunciare all'acquisto perdendo la consistente caparra di circa Lire 30.000.000 che avevo versato.

Anni dopo, ho chiesto un prestito a una banca per comperarmi un box pertinenziale (volevo Euro 32.000) e se non fosse stato per una zia deceduta, e conseguente eredità, starei ancora ad aspettare che la Banca di Credito Cooperativo di Roma emetta la delibera. Volevano tutti i mesi copia della busta paga, sapevano che non avevo mutui in essere (avevo estinto quello sulla prima casa nel frattempo), ero già proprietario di una casa e 2 box e volevo acquistare il terzo box, ma per loro non era sufficiente, è chiaro che stavano attuando la pratica dello strozzinaggio facendomi arrivare fino al giorno prima del rogito, giorno nel quale sarei dovuto andare disperato da loro chiedendo la delibera in ginocchio, e Dio solo sa quali strozzine condizioni mi avrebbero proposto.

Dispiace sottolineare che senza i "vecchi" di casa, sarei andato incontro a due falliti acquisti immobiliari, perdendo le rispettive caparre.

Sulle banche non si può contare, oggi meno che mai. Danno i soldi solo a chi può dimostrare di non averne bisogno perché li ha già.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Se il fabbricato è in corso di costruzione la tua unità immobiliare può essere accatastata come F/3, in corso di costruzione. Se invece è terminata la sua planimetria realizzata deve corrispondere a quella del progetto ed a quella presentata in catasto. In alternativa l'atto di compravendita è nullo e comunque se chiederai un mutuo, la banca non lo autorizzerà fintanto che non sia regolarizzato.
 

griz

Membro Storico
Professionista
se il costruttore ti vende la casa finita, in atto deve dichiarare le conformità e deve alloegare la planimetria catastale al momento vigente al catasto
mentre scrivevo ho visto il post di Gianco che dice lo stasso
 

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