1. propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. giacoesposito

    giacoesposito Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Salve, sono un dentista sannita e ho appena sottoscritto un contratto di locazione 6+6 per studio medico per aprire un secondo studio odontoiatrico in un Comune al di fuori di quello dove solitamente vivo e svolgo la mia professione. Al momento di sottoscrivere il contratto, mea culpa, non ho verificato la categoria catastale in cui rientra l'appartamento nel quale vorrei svolgere la mia attività, e il dirigente comunale mi ha ovviamente negato l'autorizzazione per operare in quel determinato Comune. Il proprietario dell'immobile, da me interpellato, mi ha detto che non vuole cambiare categoria catastale da A3 ad A10 e che, se non mi sta bene, posso lasciargli senza problemi l'appartamento, nel quale però ho già effettuato alcuni lavori.
    Il mio dubbio è il seguente: avendo già firmato il contratto da ambo le parti, se decidessi comunque di non risolverlo e di non andare via, è possibile in qualche modo "costringere" il proprietario ad effettuare il cambio di destinazione d'uso senza adire le vie legali? Il Comune di pertinenza o il Fisco non possono intervenire obbligando o sanzionando il proprietario?
    Grazie anticipate per le eventuali risposte
     
  2. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Nel contratto non è trascritto per quale uso viene dato in locazione?
     
  3. giacoesposito

    giacoesposito Membro Junior

    Proprietario di Casa
    L'ho scritto sopra, contratto di locazione 6+6 per studio medico.
    Grazie anticipate per la risposta
     
  4. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Come proprietaria mi sono trovata in una situazione simile: avevo affittato un piccolo appartamento cat. catastale A 3 uso abitazione ad un inquilino, che dopo qualche anno ha disdetto il contratto ed è andato ad abitare in una casa più grande.
    Ha voluto stipulare con me un altro contratto di locazione uso studio professionale per svolgere nel mio appartamento la sua attività di architetto.
    Gli ho fatto notare che gli uffici sono cat. A 10 e io non avevo intenzione di cambiarla.
    Il suo commercialista ha detto che è possibile stipulare un contratto ad uso NON abitativo in un appartamento accatastato uso abitazione. Il conduttore può comunque dedurre il costo (canone di locazione e spese) purché l'attività sia effettivamente esercitata in quel locale, essendo fiscalmente rilevante l'utilizzo effettivo piuttosto che la classificazione catastale. E il proprietario non è tenuto a cambiare la cat. catastale.
    Quindi abbiamo stipulato un contratto uso ufficio anche se l'appartamento è rimasto accatastato come A 3.
    Però nel mio caso il conduttore non necessitava di nessuna autorizzazione (dell'ASL o del Comune) per svolgere la sua attività.
    Nel caso di @giacoesposito il proprietario è in difetto perché avrebbe dovuto prima cambiare la cat. catastale da A 3 ad A 10 per permettere al conduttore di ottenere le autorizzazioni per svolgere l'attività (studio medico) oggetto del contratto di locazione.
    Però non so se e chi lo possa obbligare a fare ciò. Sicuramente il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno (spese sostenute e impossibilità di svolgere la propria attività).
     
  5. giacoesposito

    giacoesposito Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Grazie della risposta uva, a giudicare dal post che ti riporto in basso, i Comuni hanno tutti gli strumenti "coercitivi" per obbligare i proprietari di immobili a cambiare categoria catastale e ad allinearla al tipo di contratto di locazione che hanno sottoscritto.
    Qualcuno sa dirmi qualcosa di più in merito? Grazie anticipate
    Ecco il post a cui mi riferivo: Cambio categoria catastale | propit.it - Forum per la Casa
     
  6. JERRY48

    JERRY48 Ospite

  7. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Veramente è il contrario: è il contratto di locazione che si deve adeguare alla tipologia dell'immobile!
    Ed è strano che l'ADE abbia registrato un 6+6 per un A3 senza battere ciglio. Il contratto per un A3 può essere un 3+2 o un 4+4 o un transitorio, non certo un 6+6 (locazione commerciale).
     
  8. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    L'ADE non verifica la coerenza della categoria catastale con la tipologia di contratto e la relativa destinazione d'uso, quindi registra ogni contratto senza evidenziare le eventuali criticità conseguenti. Nel caso in esame, potrebbe essere il locatore ad essere in difetto, perchè ha ceduto in affitto un immobile privo dei necessari requisiti. Come ha precisto la sentenza della Corte di Cassazione 5 novembre 2002, numero 15489, il conduttore, se dimostra di non essere stato adeguatamente informato, può richiedere la soluzione del contratto ed il risarcimento dei danni.
     
  9. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Se il Comune nega al dentista l'autorizzazione, che c'entra il locatore dell'immobile? Perché il dentista (l'inquilino) non ha verificato se l'immobile era adeguato al suo lavoro? Se la deve prendere con sé stesso.
     
  10. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Il Comune nega l'autorizzazione perché necessita da una autorizzazione ASL, per altre attività direzionali si possono fare anche con un A/3
     
  11. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Infatti, sono problemi dell'inquilino.
     
  12. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Mi sembra strano che il Comune possa obbligare il proprietario a cambiare la cat. catastale dell'immobile.
    A parte il costo della pratica, riclassificare un appartamento da A 3 ad A 10 comporta un aumento (a volte non indifferente) della rendita catastale, quindi il proprietario pagherebbe più IMU. E se finita la locazione commerciale decidesse di affittarlo uso abitazione, dovrebbe rifare la pratica per tornare alla cat. catastale originaria?!?
    Né ritengo che l'AdE si occupi di verificare la coerenza tra la cat. catastale e il tipo di contratto di locazione stipulato (nel mio caso l'AdE di Torino non lo ha fatto).
    Quindi mi pare sia opportuno risolvere il contratto di locazione chiedendo al proprietario il risarcimento delle spese già sostenute dal conduttore.
     
  13. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Perché il locatore ha qualche colpa? Quale, in concreto?
     
  14. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Art. 1575 Codice Civile: il locatore ha l'onere di mantenere la cosa locata in "stato da servire all'uso convenuto".
    Nel caso in esame l'uso convenuto è l'esercizio di un'attività in campo sanitario che necessita di autorizzazione dell'ASL.
    L' ASL non concede l'autorizzazione in base alla cat. catastale dell'immobile.
    Io ne deduco che il locatore è in difetto perché non permette al conduttore (che ha già eseguito dei lavori a sue spese) "il pacifico godimento durante la locazione".
     
  15. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    In caso mancata presentazione della variazione catastale, il Comune può richiederla ai sensi della legge 311/2004, art. 1, comma 336, indicando anche la data di decorrenza fiscale con recupero di tributi pregressi, applicazione di sanzioni, interessi di mora. In caso di mancato adempimento provvede all’accertamento, con addebito degli oneri, l’Ufficio provinciale dell’Agenzia del Territorio (ora AdE). Anche questo ultimo Ufficio può richiedere la variazione catastale ai sensi dell’articolo 1, comma 277 della legge 244 (finanziaria per il 2008).
     
  16. giacoesposito

    giacoesposito Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Ho trovato un interessante passaggio sul web che, ahimé, non è rassicurante per la mia situazione:
    Obblighi del locatore nel caso di locali inidonei ad attività commerciale
    "Secondo la giurisprudenza assolutamente maggioritaria, non è onere del locatore, salvo patto contrario, ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l'uso del bene locato. Pertanto, nel caso in cui il conduttore non ottenga la suddetta autorizzazione, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene dato in locazione.
    Inoltre, la destinazione particolare dell'immobile locato, tale da richiedere che l'immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento della idoneità dell'immobile da parte del conduttore.
     
  17. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Infatti, che ne sapeva il locatore delle intenzioni del locatario?
     
  18. giacoesposito

    giacoesposito Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Nel mio caso il locatore le conosceva bene, tant'è vero che nel contratto è chiaramente specificato "per uso studio medico"
     
  19. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    "Studio medico" è una dizione generica. Lo psicoterapeuta medico è un medico ma non necessita di attrezzature particolari. Quindi per lui un immobile A3 va bene.
     
  20. giacoesposito

    giacoesposito Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Allora, ho appena consultato il mio legale di fiducia e mi ha suggerito di giocarmela ugualmente in tribunale dal punto di vista civilistico, ovviamente dopo aver invitato tramite raccomandato a/r il locatore ad adeguare la categoria catastale dell'appartamento, riportando magari anche il testo inserito da @peopeo nel messaggio #15. Vi terrò aggiornati, un caro saluto e grazie anticipate!
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina