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jack3d

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Professionista
Buonasera, ho iniziato i lavori di ristrutturazione di un appartamento di 40mq al piano rialzato di un edificio costruito negli anni 50, di proprietà di famiglia, per utilizzarlo come istruttore di disciplina olistica/personal trainer su appuntamento.

Quando andai qualche mese fa al centro nazionale artigianto, mi dissero che potevo tranquillamente svolgere l'attività come libero professionista, anche in una unità immobiliare ad uso abitativo.

Volevo sapere se al momento io possa avviare l'attività in regola, in quanto so che ad esempio estetiste, medici, e altre figure professionali lavorano in appartamenti. Il contratto tra me e il mio familiare sarebbe comodato d'uso gratuito (se cosi si chiama)

Quando andai qualche mese fa al centro nazionale artigianato, mi dissero che potevo tranquillamente svolgere l'attività come libero professionista, anche in una unità immobiliare ad uso abitativo. Ora però mi sorge il dubbio perchè ho letto su altre discussioni che l'unica categoria che preveda questa possibilità sia la categoria A10, alla quale sicuramente l'appartamento non appartiene.
 

Dimaraz

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Proprietario Casa
Devi verificare presso il Comune ... e/o il Regolamento di Condominio (se inserito in tale contesto).
 

jack3d

Nuovo Iscritto
Professionista
Certamente mi informerò di persona presso l'ufficio del territorio.

Intanto aggiungo che la palazzina possiede delle barriere architettoniche non rimovibili, e che vista la piccola metratura, sia impossibile installare un bagno per diversamente abili. Sarebbero queste modifiche obbligatorie al fine di passaggio ad A10? oppure esistono situazioni in cui non siano necessarie? Ad esempio io svolgendo attività su appuntamento, e solamente con persone senza disabilità, e non essendo appunto aperto al pubblico, potrei non avere questa incombenza?

La palazzina e gli alloggi sono tutti di proprietà, quindi il regolamento condominiale non penso sia un problema.

Nel frattempo l'architetto mi dice di stare tranquillo cosi come stanno le cose, ma gli ho richiesto di approfondire la questione e informarsi sul cambio di destinazione.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
La Cat A/10 è propria degli studi professionali: non ha nulla di più di una unità immobiliare residenziale, semmai di meno non dovendo essere presente la cucina e la vasca da bagno. È un problema essenzialmente fiscale, visto che per A10 la rendita catastale è molto più alta di un A2 o A3. Ed il cambio d'uso va autorizzato dal comune, prima che comunicato al catasto.
Vero invece che si possa utilizzare la propria abitazione in modo promiscuo (residenza e studio): se però la residenza è altrove il cambio di destinazione fiscalmente sarebbe corretto. Non tutti i comuni sono però particolarmente solerti nel pretenderlo, salvo che in fase di apertura della attività, dove potrebbe essere richiesta una sede accatastata in una categoria di tipo commerciale/professionale (C1-C3-A10)
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
La palazzina e gli alloggi sono tutti di proprietà, quindi il regolamento condominiale non penso sia un problema.
Se intendi che tutto l'edificio appartiene ad una sola persona (non importa se alcune parti siano date in locazione) allora non è un Condominio e non si pone il problema di un eventuale Regolamento dello stesso.
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Se intendi che tutto l'edificio appartiene ad una sola persona (non importa se alcune parti siano date in locazione) allora non è un Condominio e non si pone il problema di un eventuale Regolamento dello stesso.
OK con riserva. Il fatto che ora il palazzo appartenga tutto ad un'unica famiglia, non significa che non ci sia un regolamento di condominio da rispettare.

Voglio dire: anni fa, quando il costruttore realizzò il palazzo, la prima cosa che fece, fu quella di depositare presso uno studio notarile il regolamento di condominio, affinché venisse regolarmente registrato e fosse possibile chiederne la produzione di copie per i promissari acquirenti.

Anche se ora il palazzo appartiene a una sola famiglia, ci possono comunque essere dei vincoli contrattuali che il costruttore pose a suo tempo, e tali vincoli sicuramente saranno stati dichiarati come comunque validi anche se non richiamati espressamente nei successivi atti di trasferimento.

Quindi, al fine di evitare contestazioni da TERZE PARTI ESTRANEE AL CONDOMINIO per qualsivoglia ragione, io un'occhiatina al regolamento di condominio, gliela darei!

Per il resto concordo con quanto da te scritto, nel senso che INTERNAMENTE al condominio - appartenendo a un solo ceppo familiare - NON DOVREBBERO esserci conflitti.
 

griz

Membro Storico
Professionista
solitamente si opera come professionisti in unità destinate ad abitazione quando vi si abita anche, se si lavora solamente è possibile che un giorno l'agenzia delle entrate valuti il cambio di destinazione e chieda di ratificarlo, cosa non semplice in quanto le unità commerciali hanno necessità urbanistiche di parcheggio differenti e spesso non realizzabili. Questo comunque non dovrebbe avvenire in tempi brevi e potenzialmente anche mai
 

jack3d

Nuovo Iscritto
Professionista
solitamente si opera come professionisti in unità destinate ad abitazione quando vi si abita anche, se si lavora solamente è possibile che un giorno l'agenzia delle entrate valuti il cambio di destinazione e chieda di ratificarlo, cosa non semplice in quanto le unità commerciali hanno necessità urbanistiche di parcheggio differenti e spesso non realizzabili. Questo comunque non dovrebbe avvenire in tempi brevi e potenzialmente anche mai
Eventualmente la a casa ha un giardino in cui già vi parcheggiamo le auto (3). Ma non so se questi pochi posti auto siano sufficienti o se il giardino sia considerato consono all'uso anche commerciale
 

jack3d

Nuovo Iscritto
Professionista
OK con riserva. Il fatto che ora il palazzo appartenga tutto ad un'unica famiglia, non significa che non ci sia un regolamento di condominio da rispettare.

Voglio dire: anni fa, quando il costruttore realizzò il palazzo, la prima cosa che fece, fu quella di depositare presso uno studio notarile il regolamento di condominio, affinché venisse regolarmente registrato e fosse possibile chiederne la produzione di copie per i promissari acquirenti.

Anche se ora il palazzo appartiene a una sola famiglia, ci possono comunque essere dei vincoli contrattuali che il costruttore pose a suo tempo, e tali vincoli sicuramente saranno stati dichiarati come comunque validi anche se non richiamati espressamente nei successivi atti di trasferimento.

Quindi, al fine di evitare contestazioni da TERZE PARTI ESTRANEE AL CONDOMINIO per qualsivoglia ragione, io un'occhiatina al regolamento di condominio, gliela darei!

Per il resto concordo con quanto da te scritto, nel senso che INTERNAMENTE al condominio - appartenendo a un solo ceppo familiare - NON DOVREBBERO esserci conflitti.
Ok, innanzitutto grazie.

Eventualmente a chi mi posso rivolgere per avere una copia del regolamento? Perchè mia madre dice che non ne ha mai visto uno e non sapreppe a chi rivolgersi. Poichè la casa è stat costruita 70 anni fa, probabilmente il notaio non sarà in vita immagino, nè saprei come risalire a questo regolamento.
 

jack3d

Nuovo Iscritto
Professionista
La Cat A/10 è propria degli studi professionali: non ha nulla di più di una unità immobiliare residenziale, semmai di meno non dovendo essere presente la cucina e la vasca da bagno. È un problema essenzialmente fiscale, visto che per A10 la rendita catastale è molto più alta di un A2 o A3. Ed il cambio d'uso va autorizzato dal comune, prima che comunicato al catasto.
Vero invece che si possa utilizzare la propria abitazione in modo promiscuo (residenza e studio): se però la residenza è altrove il cambio di destinazione fiscalmente sarebbe corretto. Non tutti i comuni sono però particolarmente solerti nel pretenderlo, salvo che in fase di apertura della attività, dove potrebbe essere richiesta una sede accatastata in una categoria di tipo commerciale/professionale (C1-C3-A10)
Io ho la residenza allo stesso civico, ma abito al piano secondo. L'unità allestita a studio è al piano rialzato, e sarà interamente dedicata all'attività che svolgero. Nonostante sia stato reso un open space, abbiamo lasciato nei muri i collegamenti per il gas e acqua dove prima vi era la cucina.

Come partita IVA sarò libero professionista, potrò anche operare a domicilio del cliente ad esempio. Quondi non saprei a cosa io vada in contro in caso di controlli presso lo studio finchè è accatastato come A2
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Eventualmente a chi mi posso rivolgere per avere una copia del regolamento?
Archivio notarile. Parti dall'atto di acquisto della prima casa, e verifica se si sono ricordati di richiamare il regolamento di condominio, del quale conta il numero di repertorio perché è il numerello che ti permette di ritrovare il regolamento di condominio.

Essendo ormai il notaio passato nel mondo dei più, tutti i suoi rogiti sono depositati presso l'Archivio Notarile.

Credo si possano estrarre documenti anche on line dall'archivio notarile, ma la cosa ha comunque un costo, non irrisorio ma nemmeno insormontabile.
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Se contatti siti on line che forniscono copie atti notarili, ti consiglio di chattare con gli operatori o comunque chiamare i numeri verdi predisposti per l'assistenza, in quanto A TE NON SERVE LA COPIA CARTACEA IN BOLLO, ma SOLO LA COPIA DIGITALE.

Io per esempio ieri ho chiesto on line la copia di un atto notarile pagando on line 128 Euro con consegna il 7 Giugno. Sono stato contattato via email dall'assistenza che mi ha chiesto se volevo "il cartaceo in bollo" o solo la "copia digitale in formato pdf", specificando che in questo secondo caso avrei pagato solo 34 Euro + IVA 22%, e mi sarebbe stata riaccreditata la differenza tra 128 Euro e 34 Euro + IVA.
Chiaramente ho chiesto la semplice copia digitale (che mi hanno mandato subito anziché farmi aspettare sino al 7 giugno) perché a me interessava solo conoscere il prezzo di vendita e il nome dell'agenzia immobiliare, non devo farne uso legale rivendicatorio o chissà cosa. Era solo curiosità perché è stato compravenduto un appartamento identico al mio, che anziché il box ha il posto auto esterno, e volevo sapere in pratica quanto vale casa mia.
 
Ultima modifica:

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Eventualmente a chi mi posso rivolgere per avere una copia del regolamento?
Prima di iniziare a navigare su internet (www.pratiche.it , www.catastoinrete.it , e così via), visto che il vostro palazzo è di un solo ceppo familiare, prima chiedi a tutti se qualcuno ha le copie dei rogiti notarili di compravendita.

Non farli spaventare, di' chiaramente che stai solo cercando il regolamento di condominio che è richiamato (dovrebbe essere richiamato!) sull'atto notarile di compravendita.

Questo per capire se ci sono divieti imposti 70 anni fa, e ancora validi perché non cancellati all'unanimità da tutti i comproprietari con atto notarile e nuovo regolamento di condominio.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Voglio dire: anni fa, quando il costruttore realizzò il palazzo, la prima cosa che fece, fu quella di depositare presso uno studio notarile il regolamento di condominio, affinché venisse regolarmente registrato e fosse possibile chiederne la produzione di copie per i promissari acquirenti.
Intanto, parlando per ipotesi, dovresti premettere un SE visto che il Regolamento di Condominio non è obbligatorio venga fornito dal costruttore (proprietario originario) ne che esista nei Condomini se non supera le 10 unità.
In ogni caso vale solo per quanti fanno parte del Condominio... e i locatari non sono condòmini.

Se poi ti riferivi ad un Regolamento del Locatore...diventa ovvio che se chiedi in locazione con un certo intento il placet sia implicito.
 
Ultima modifica:

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Intanto, parlando per ipotesi, dovresti premettere un SE visto che il Regolamento di Condominio non è obbligatorio venga fornito dal costruttore (proprietario originario) ne che esista nei Condomini se supera le 10 unità.
Giusto. E aggiungo però che ci possono essere anche dei semplici PATTI CONTRATTUALI che fanno parte del rogito notarile di compravendita, a titolo esemplificativo ma non esaustivo i seguenti patti contrattuali che io ho in un rogito che mi riguarda:
- Vietato lavare le auto nell'autorimessa;
- Vietato fare soste lunghe con l'auto nell'autorimessa, ad eccezione delle fermate brevi per carico/scarico generi alimentari;
- Vietato usare l'ascensore (ho acquistato un box ma non l'uso dell'ascensore)
e così via.

E' bene verificare anche eventuali patti contrattuali nel rogito, che sono comunque vincolanti.

Premettendo - come giustamente hai precisato - che il regolamento di condominio poteva anche NON ESISTERE, 70 anni fa.
A questi impicci, quella volta non ci si pensava! :)
 

jack3d

Nuovo Iscritto
Professionista
Grazie a tutti per gli interventi, intanto ho chiesto a mio padre che mi conferma che a sua conoscenza, non esista un regolamento di condomino, se non per il divieto degli inquilini di ospitare animali domestici (che in realtà, nessuno ha mai preteso fosse rispettato).
 

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