Su stesso lotto di terreno sono state costruite due palazzine con una unica amministrazione ......

buon giorno,

Sullo stesso lotto di terreno sono state costruite due palazzine indipendenti l'una dall'altra o meglio non hanno niente in comune, nemmeno il cancello. Però gli appartamenti hanno lo stesso mappale con diverso solo il sub di ogni appartamento.
-Attualmente la gestione è fatta da un unico amministratore con unica riunione di condominio.
-Siccome una di queste palazzine è piena di problemi strutturali e quindi di contenstazioni verso il costruttore e l'amministratore nel fare i calcoli di ripartizione delle spese fa spesso errori di assegnazione dei costi imputando costi ai condomini dell'altra palazzina.
- E' facile immaginare cosa succede durante le riunioni di condominio ( discussioni, liti, correzioni, verbali ecc. ecc.)
Domanda:
-E' possibile fare due gestioni separate per le singole palazzine?
-E' possibile fare riunioni di condominio separate ?

Attendo qualche risposta. Grazie.
Ciao, Merlo

 

Da come descrivi sembra sia il caso di supercondominio, e si può dividere ricorrendo ai disposti delle Disp. Att. cc;

61. Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.

62. La disposizione del primo comma dell’articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 del codice.
Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’articolo 1136 del codice stesso.

Dopo questo ogni palazzina potrà nominare un proprio amministratore e ci saranno di conseguenza due distinte assemblee, due amministratori nominati dai condomini di ogni palazzina (anche se potrebbe rimanere lo stesso per entrambi), due Codici Fiscali e se ci saranno parti in comune, p.es. caldaia del riscaldamento, parcheggio, giardino ecc ecc sarà necessario un altro CF e amministratore solo per questo (potrebbe rimanere lo stesso se i condomini lo nominano) e ovviamente un'altra assemblea annuale.

 

ciao, Condobip
grazie della risposta, abuso della tua gentilezza per chiederti :
Come dicevo, le palazzine sono ben distinte ( 13 mt una dall'altra) e non c'è nulla di comune.
Quella piena di problemi ha 12 proprietari i quali vorrebbero stare tutti uniti mentre l'altra ne ha 16 appartamenti e vorrebbero dividersi, di quale maggioranza assembleare abbiamo bisogno per farcela?
Azzardo una mia risposta, passa, se 16 votano si e 12 votano no? (a parte i 1000 esimi).
Merlo

 

Le norme e maggioranze sono ben indicate nell'art. 61 Disp. att. cc per la divisione;

- Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.

 

Altra domanda:
Il fatto che le due palazzine abbiano lo stesso mappale e solo il sub diverso puo' essere un obbligo a stare uniti? perchè questo sostiene l'amministratore, il quale dice che per dividere l'amministrazione delle due palazzine bisogna riaccatastare i due fabbricati in modo che abbiano mappali diversi. A me sembra strana la cosa. Cosa dici?
ciao, grazie
Merlo

 

Infatti non c'entra un accidente il fatto che abbiano lo stesso numero di mappale. Gli appartamenti della palazzina A saranno contraddistinti dal numero di particella e subalterno. Idem dicasi per la palazzina B. Ammesso che, trattandosi di due palazzine, quindi due ingressi, quindi, a naso direi anche, due numeri civici. O no?

 

ciao,
si le due palazzine hanno il n° civico diverso.
grazie.
Merlo

 

Allora il problema di identificazione è già risolto in partenza. Appartamento sito in via alfa, numero civico 2 piano k interno x.
Appartamento sito in via beta ecc. ecc. A cosa sta mirando l'amministratore?.
Se da una Assemblea generale non si ricava la volontà di scindere il condominio in due entità separate, basteranno 6 condomini della palazzina di 16 per chiedere ad un avocato di iniziare la richiesta di scioglimento del super condominio in due entità-due amministratori-due c.f. ecc.

 

L'amministratore sta mirando a mantenere il compenso su tutto

 

La sensazione che ho è proprio questa. Separando rischia di perdere un condominio se non tutti e due.
ciao. grazie

 

Visto che prima (od almeno: fino ad ora) si confondeva nonostante i palazzi e di conseguenza gli appartamenti fossero identificabili facilmente attraverso il numero civico, fategli un favore: levategli l'incarico. Almeno potrà andarsi a curare.....

 

Ottimo intervento, non posso che condividere.

Ci sarebbe comunque una questione da chiarire: chi è il proprietario del piazzale? perchè se si tratta di piazzale comune ai due fabbricati sarà effettivamente necessario procedere ad un frazionamento se si vuole separare sul serio e definitivamente ogni aspetto giuridico dei due fabbricati.

Saluti.

 

ciao,
In effetti il piazzale esterno asfaltato è in comune, però ognuno ha il suo parcheggio assegnato, dove si fa la propria pulizia, non c'è verde da manutentare.L'illuminazione dei parcheggi esterni è distinta, quella che illumina attorno alla palazzina A è già a carico di A e quella che illumina attorno alla palazzina B è a carico di B.
saluti.
Merlo

 

Penso di aver capito (almeno dal punto di vista catastale il problema) è stato fatto un unico tipo mappale con tutta l'area dove sono sorti i 2 condomini. Sulla mappa terreni non troverete mai i confini (recinzioni se ci sono) tra i 2 condomini poiché trattasi di unico mappale ai terreni. Diverso sarebbe stato con 2 mappali ai terreni, verrebbero evidenziati i confini essendo 2 particelle appunto distinte. Con la vostra situazione avete un mappale unico con più di 30 subalterni almeno (12 unità immobiliari in una, 16 nell'altra) più i rispettivi garage (penso lì abbiate) più eventuali parcheggi esterni.Detto questo per la parte amministrativa @condobip è stato più che eloquente. Saluti.

 

Il problema allora esiste, e non è semplicemente catastale ma proprio formale, nel senso che attiene al titolo di proprietà; se il piazzale è di un solo proprietario "collettivo" (cioè il condominio) costituisce per sua natura una parte comune, allo stesso modo in cui un qualsiasi terreno indiviso appartenente a due proprietari è un terreno comune.

Ciò ovviamente non significa che non si possa procedere a divisione; con un po' di lavoro e di buona volontà si potrà fare tutto, se i condomini sono d'accordo.

Saluti.

 

Scusatemi, ma credevo di aver capito che la divisione amministrativa fosse possibile, senza fare pratiche di riaccatastamento, poi l'avv. Michele mi ha scombinato la convinzione.
Ma ora che avete inquadrato il condominio nel suo complesso, cosa si dovrebbe fare per avere due amministrazioni separate? ( il percorso piu' semplice).
Considerate che è solo amministrazione di condominio che si deve fare e non è vendita di condominio.
Grazie. Merlo

 

In effetti avendo un unico mappale ai terreni, tutte le parti comuni, non sono del condominio A e B ma sono dell'area intera nel suo complesso (ossia la somma dei due condomini).
Il catasto è vero che non è probante per legge mentre lo è l'atto, tuttavia non conosco notaio che rediga un'atto senza essere edotto della situazione catastale e dello stato di fatto proprio per non creare confusione sulle effettive proprietà tra i vari documenti.

A mio parere (ed in effetti è così quando gli identificativi ai terreni corrispondono all'urbano) per risolverla dovrebbe essere eseguito un frazionamento dell'area totale in 2 parti con Pregeo, che comporta come conseguenza l'aggiornamento dei Docfa di tutte le unità (dovendo riprendere per forza l'aggiornamento che ha subito la mappa terreni), non so quanto vi convenga a parer mio.
@merlo per evitare tante spese inutili non riuscite a mettervi d'accordo in altro modo???

 

Scusa Daniele 78 , quale altro modo mi consigli?
Merlo

 

Di evitare di frazionare il mappale. Vi risparmiereste noie e costi inutili evitabili. Ovvio che se non trovate un accordo sul pagamento delle spese vi aspetta una bella trafila...

 

Ma è quello che noi non vogliamo fare ( il riaccatastamento).
Le parti comuni dello scoperto non hanno nessuna spesa condominiale, l'unica spesa che ci sarà un giorno, sarà la manutenzione, ma la ripartizione è semplice da farsi infatti basterà dividere la spesa tra tutti i condomini che abitano nella palazzina oggetto della manutenzione.
Vi aggiornero' su come andrà a finire.

Grazie a tutti colloro che hanno collaborato con consigli e pareri di alto valore professionale.
Siete degli amici.
Ciao a tutti.
Merlo