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  1. ROCNAT

    ROCNAT Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Dovrei vendere un terreno a un tot x mq ed essendoci una differenza di 100 mq fra la visura catastale e quella riportata come misura effettiva nel mio atto di proprietà (misura che a suo tempo, prima del mio acquisto feci fare ad un tecnico di mia fiducia), vorrei sapere quale è la superficie che vale ai fini della vendita.
    Grazie e cordiali saluti.
     
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  2. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non che sia molto importante, ma non specifici se i 100 metri quadrati sono in piu' o in meno. Sono di piu' al catasto o nella realta'?[DOUBLEPOST=1369395494,1369395377][/DOUBLEPOST]P.S.: Oggigiorno si fanno le vendite "A CORPO" e mai "A MISURA", proprio per evitare che l'acquirente, una volta uscito dalla sala del rogito notarile, prenda il metro, inizi a prendere le misure, e ti denunci perché c'è un centimetro quadrato in meno.

    La clausola "A CORPO" deve essere espressamente indicata nel testo del rogito notarile.

    Pensa piuttosto a definire con esattezza i CONFINI, in quanto la descrizione dei confini a parole, sul rogito notarile, prevale sulla descrizione dei confini rappresentata nella planimetria catastale, in quanto il rogito notarile rappresenta la volontà di ambo le parti.
     
  3. ROCNAT

    ROCNAT Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    I 100 metri sono in più nella visura catastale.
     
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  4. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Strano... Quantomeno fai la vendita a corpo e non a misura...! Scrivi espressamente che la vendita è "a corpo", nel testo del rogito notarile di compravendita!

    Io proverei a far rettificare questo dato all'Agenzia delle Entrate o Agenzia del Territorio... Normalmente accade il contrario... Io per esempio ho un box di 25 mq che al catasto sono 23...

    ATTENDO ALTRI AUTOREVOLI PARERI SUL DA FARSI ;)
     
  5. ROCNAT

    ROCNAT Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Mi par quindi di capire che prevale la misura fatta a suo tempo e riportata nel rogito. Stando così le cose, chiederò che nel compromesso e poi nell'atto venga riportata la clausola "a corpo e non a misura". Vi ringrazio perciò per avermi evidenziato questo particolare che ormai avevo dimenticato.
     
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  6. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Preciso che oggigiorno qualunque notaio dotato di un briciolo di buon senso evita accuratamente le vendite "a misura", che per loro natura sono portate a generare contenziosi post-rogito. Quindi opta tranquillamente per la vendita "a corpo", e che ciò sia scritto in chiaro nel testo del rogito notarile.

    Chiedi anche al notaio, o meglio ad almeno due notai, se tale discrepanza può generare contenziosi pur specificando la vendita "a corpo".
     
  7. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Devi mettere nel compromesso E NEL ROGITO NOTARILE DI COMPRAVENDITA una frase simile alla seguente:

    [... omissis... ] che il prezzo è stato convenuto a corpo in Euro 100.000,00
    (centomila/00) oltre IVA per euro 10.000,00 (diecimila/00) per un totale di euro 110.000, 00 (centodiecimila/00) ed è stato corrisposto come segue: [... omissis ...]

    Questo ovviamente nel caso in cui l'IVA competente sia del 10% e non del 4%.
     
  8. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Visto che la visura recita una superficie superiore alla realta occorre verificare i confini, che in ogni caso devi renderli noti all'acquirente, prima del rogito.
     
  9. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    A dir la verità il valore delle aree fabbricabili è a mq. Se ci sono 100 mq in più o in meno cambia l'imponibile ai fini IMU e quindi l'imponibile minimo della tassazione sulla compravendita.......se il terreno citato è edificabile, farei i dovuti accertamenti onde evitare di pagare in più. Saluti.
     
  10. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Sia che i 100 mq sia in più o in meno, puoi far fare un tipo frazionamento (tanto il rilievo già lo hai fatto) e scorporare in 2 particelle, una quella reale l'altra con la differenza dei 100 mq. Puoi vendere così la parte effettiva e tenerti la restante o puoi anche vendere tutto sta a te.
     
  11. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Credo che qunto da te detto non sia legalmente ralizzabile, in ogni caso devi andare a materializzare nei luoghi questa particella creata andando ulteriormente a diminuire sempre di 100 mq la particella rimantente.
     
  12. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Salves, qui il nostro utente dice che ha già fatto fare una misura a suo tempo, presumo che sia un rilievo e con un rilievo tu hai la possibilità di fare un frazionamento
    Nessuno si preoccupa mai ,una volta che si trova dalla parte del venditore, di porsi questo problema, ma semplicemente di vendere così come rappresentato in mappa anche perchè un rilievo topografico di un terreno un migliaio d'euro ti viene richiesto poi dipende anche dall'estensione ma di norma...siam su quelle cifre.

    Siccome non esiste un terreno (ho fatto diversi rilievi con il mio collega) il cui rilievo coincida con lo stato indicato in mappa, queste problematiche sono all'ordine del giorno.

    Comunque con un rilievo delle zona puoi fare il benedetto frazionamento, è legale (anzi rendi preciso quello che preciso non è), il Catasto non può non approvarlo, anche perché riporti in mappa una situazione corrispondente alla realtà.
     
  13. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Visto che i 100 metri sono in più nella visura e quindi non nela reale superficie della particella occorre prima far correggere dove sono andati a finire questi 100 metri quadri nominali.
    Sono andati realmente in particelle limitrofe?
    Sono inesisteni realmente?
    Quindi non si deve procedere a frazionamento per una superficie di cui non si sa dove sia.
     
  14. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Fidati, si sa dove vanno se fai un rilievo del terreno, logicamente (ma credo tu lo sappia) il rilievo appoggiandosi a tre vertici trigonomentrici di coordinate note (che ti li da il catasto) e prendendo gli allineamenti con gli edifici del circondario, lo scopri dove vanno a finire i metri in più od in meno. Mi è capitato di vedere strade pubbliche "traslate" ossia fatte sul terreno di privati dove poi ci si doveva fare muri di recinzione (a loro volta distanti dal ciglio strada) oppure terreni lungo corso di torrenti che in seguito ad alluvioni o a piene avevano eroso parte del terreno. Non esiste terreno che poco o tanto abbia i confini completamente a posto e coincidenti con la situazione in mappa ( i 100mq dell'utente sono ancora pochi) ecco perchè si possono e si dovrebbero correggere.

    Ovviamente dopo 20 anni che i confini sono consolidati non puoi pretendere magari che il tuo vicino demolisca il muro di confine (perchè magari tutto sul tuo terreno) però proprio perchè l'ha fatto in quel modo le distanze dei fabbricati le consideri in modo differente.

    Il vicino che si opponesse a ciò comunque, in presenza di un rilievo topografico, dovrebbe dimostrare (con un 'altro rilievo fatto da un suo professionista) che la situazione è diversa.

    Tuttavia alla fine per evitare tante discussioni si cerca sempre di mediare, ma tant'è quello scritto sopra rimane.
     
  15. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Quello a cui mi riferisco io è che non puoi procedere ad un frazionamento se prima non regolarizzi la discordanza dei 100 mq.
     
  16. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Per regolarizzare la discordanza per forza devi fare un rilievo sennò a che titolo ti presenti da qualcuno (magari il tuo vicino) facendoli notare che il confine reale non corrisponde a quello in mappa e che magari il suo muro di cinta è tutto o in parte sul tuo terreno??? Comunque tanto di cappello a chi si è preoccupato in fase di vendita di fare il rilievo e preoccuparsi per un eventuale frazionamento.

    Di solito è sempre chi compra (lo fa sempre dopo atto notarile) fa un rilievo quando
    1) o intende costruirci lui stesso
    2) è un caso particolare tipo i terreni contigui a torrenti, qui per l'elevata erosione del terreno(specialmente dopo alluvione), quindi sei interessato a sapere quanto ti rimane.

    Insomma devi avere delle prove solide su quello che vai ad affermare, l'unica che hai è il rilievo che se fatto bene ti svela ogni cosa.
     

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