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IvanoP

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buongiorno, chiedo una delucidazione.
Sto per affittare ad una studentessa un appartamento.
Mi ha chiesto di poter sub affittare una stanza per dividere le spese...cosa che io ho concesso.
Ha trovato una studentessa che condividerà l'appartamento, che io ho conosciuto ed approvato.
Vorrei vincolare il contratto alla sublocazione a questa sola studentessa.
E' possibile e cosa devo scrivere nel contratto principale?
Oppure devo scrivere che "è fatto divieto di sublocazione, sia totale sia parziale salvo espresso patto scritto contrario " e poi autorizzare per iscritto in un secondo momento?
Grazie
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
La tua è una domanda particolare, che non mi sono mai posta, ed interessante.

Premesso che il contratto di locazione per studenti universitari deve essere redatto in conformità al modello ministeriale (allegato C al D.M. 16/01/2017) il locatore può sicuramente autorizzare lo studente/conduttore a subaffittare specificandolo nel contratto, in deroga all'art. 8 che vieta subaffitto e comodato salvo patto contrario.

Non so se il locatore può limitare la possibilità di subaffitto alla scelta di un singolo subconduttore di proprio gradimento: a me pare una limitazione eccessiva. Perché se quel subconduttore (nel tuo caso la seconda studentessa) in futuro presenta disdetta al conduttore e se ne va, il conduttore potrebbe subaffittare solo se trova un'altra persona che sia gradita al locatore. E se non la trova, la possibilità di subaffittare (per dividere le spese, come hai scritto tu) viene meno.

Quindi la risposta alla tua domanda secondo me è negativa, ma aspettiamo altre opinioni magari più qualificate e motivate della mia!

Per risolvere concretamente la situazione (accettare solo studenti a lui graditi) il locatore può affittare singole stanze con uso comune di cucina e bagno. Così sceglie personalmente i conduttori ogni volta che deve cercarne uno nuovo.
 

IvanoP

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Ti ringrazio della risposta.
Il contratto, sempre redatto in conformità al modello ministeriale, prevede normalmente il divieto di Subaffitto salvo patto scritto contrario quindi in questo caso il conduttore deve sempre chiedere permesso al locatore. Nel caso che ho descritto il conduttore dovrebbe chiedere in un secondo momento il permesso a sublocare, ma avendomi presentato una persona a me gradita volevo sapere se potevo dare il consenso per quella persona direttamente nel contratto. E' chiaro che se questa se ne va e vuole trovarne un'altra deve chiedere un ulteriore permesso....ma lo avrebbe dovuto fare in ogni caso.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
salvo patto scritto contrario
Si tratta di chiarire cosa significa "salvo patto scritto contrario".

L'art. 2 della l. 392/1978 (non abrogato dalla successiva l. 431/1998) recita:
Il conduttore non puo' sublocare totalmente l'immobile, ne' puo'
cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore.
Salvo patto contrario il conduttore ha la facolta' di sublocare parzialmente l'immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.


Il conduttore deve preavvisare il locatore, ma non è richiesto che quest'ultimo esprima il proprio gradimento circa la persona scelta dal conduttore.

Neppure l'art. 8 dell'Allegato C - D.M. 16/01/2017 (modello ministeriale) fa riferimento all'autorizzazione/gradimento specifico da parte del locatore che approvi la scelta fatta dal conduttore.

Quindi non si tratta, secondo me, di singoli "patti" che autorizzano o vietano la sublocazione parziale ogni volta che il conduttore desidera subaffittare e presenta l'aspirante subconduttore al locatore sperando gli sia gradito.

Ragionando da proprietario/locatore quale sono, capisco il tuo desiderio di "approvare" chi abiterà nel tuo appartamento. Ma trovo anomalo e troppo restrittivo nei confronti dell'inquilino (che desidera condividere le spese) poter subaffittare solo se trova un subconduttore che piaccia al proprietario.

Quindi i casi sono due:

1) Si autorizza la sublocazione senza ulteriori vincoli. Naturalmente il conduttore è responsabile se il subconduttore danneggia l'immobile o crea problemi.
(Io in tutti i contratti vieto espressamente sublocazione e comodato totale e parziale, perché preferisco scegliere personalmente gli inquilini).

2) Non si autorizza la sublocazione, e
a) si scelgono e si intesta il contratto a due o più conduttori, che sono obbligati in solido ai pagamenti e al rispetto delle clausole contrattuali;
oppure
b) si affittano singole stanze (con uso comune di cucina e bagno) con singoli contratti ognuno dei quali intestato ad un solo studente.
 

IvanoP

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Non ne sono ancora convinto. Mi spiego con un esempio:
Faccio contratto di locazione secondo l'art. 2 della l. 392/1978 quindi senza l'autorizzazione alla sublocazione. Questo è molto restrittivo: se il locatore mi chiede la sublocazione io posso rifiutare; io ho già a lui affittato l'appartamento, se vuole è così altrimenti può darmi disdetta ed io ne trovo un'altro (fra l'altro è lui che mi ha chiesto di avere il contratto di locazione intestato solo a lui); è una mia cortesia dare la sub locazione.
Inoltre. qual'è la legge che mi impedisce di dare subito autorizzazione sul contratto ad una specifica persona? non autorizzando, se non con patto scritto, ad altri? Sicuramente è restrittiva...ma perché non è possibile...che legge me lo impedisce?
Aspettiamo altre opinioni prima di giungere ad una conclusione
 
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uva

Membro Storico
Proprietario Casa
se il locatore mi chiede la sublocazione
Il locatore è il proprietario.

Intendi dire il conduttore/inquilino/locatario.
Che prima di firmare il contratto può chiedere l'autorizzazione alla sublocazione, e rinunciare alla stipula se il locatore non gliela concede.

Supponiamo che durante la locazione (ossia dopo la stipula del contratto) il conduttore presenta disdetta perché il locatore gli nega la possibilità di subaffittare.
Il locatore può ritenere immotivata questa disdetta se nel contratto di locazione c'è la clausola per la quale "il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi" (art. 3, c. 6 l. 431/1998).
In pratica: non penso che un giudice (a cui spetta la valutazione dei "gravi motivi" per i quali non esiste un elenco esaustivo) riterrebbe "grave motivo" l'impossibilità di sublocare stabilita fin dall'inizio della locazione quando le parti hanno sottoscritto il contratto.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
qual'è la legge
La legge, a quanto ne so io, non prevede che (pur essendo concessa al conduttore la facoltà di sublocare) il subconduttore debba ottenere il gradimento del locatore.
Semplicemente la legge non prevede ciò che vorresti (giustamente) fare tu: autorizzare la sublocazione solo se il tuo conduttore sceglie una specifica persona a te gradita.
Forse potrebbe essere una clausola vessatoria in quanto particolarmente restrittiva, da approvare con doppia firma.
O potrebbe essere una clausola nulla.

Sarebbe opportuno, prima di procedere, sentire il parere di un avvocato esperto in locazioni.
Nel caso tu lo chieda, poi gentilmente scrivi qui la sua risposta. L'argomento è interessante e potrebbe essere utile ad altri locatori!
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Semplicemente la legge non prevede ciò che vorresti (giustamente) fare tu: autorizzare la sublocazione solo se il tuo conduttore sceglie una specifica persona a te gradita.
Ma non lo vieta nemmeno.

Secondo me , il “patto contrario” che può escludere la facoltà di sublocazione “generica” può autorizzare la sublocazione a persona specifica, come vorrebbe fare @IvanoP.

Se è possibile proibire di non sublocare, inserire il permesso di sublocare a persona specifica sarebbe una clausola più vantaggiosa per l’inquilino.

Se invece l’inquilino non prende in affitto la casa, senza la possibilità di sublocare liberamente, evidentemente @IvanoP dovrà rivedere le sue posizioni .
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
il conduttore dovrebbe chiedere in un secondo momento il permesso a sublocare, ma avendomi presentato una persona a me gradita volevo sapere se potevo dare il consenso per quella persona direttamente nel contratto. E' chiaro che se questa se ne va e vuole trovarne un'altra deve chiedere un ulteriore permesso.
Riprendo questa discussione, anche se probabilmente @IvanoP ha già risolto il suo caso, perché avevo posto il quesito alla rubrica L'Esperto risponde del Sole in quanto è una situazione che interessa altri locatori miei conoscenti.

Contrariamente a quanto pensavo, la risposta dell'Esperto alle domande di @IvanoP è affermativa:


L'autorizzazione al subaffitto può essere concessa sia per l'intera durata del contratto che di volta in volta; e la necessità del gradimento del locatore non costituisce clausola vessatoria.
Così ha deciso la Cassazione con sent. n. 1757/1970. affermando che non costituisce condizione meramente potestativa la clausola secondo la quale l'alienazione di un diritto o l'assunzione di un obbligo è subordinata al gradimento, per l'alienante o per il debitore, di cose o persone cui il contratto si riferisce, sempre quando quest'ultimo abbia un apprezzabile interesse a riservarsi la scelta relativa.
È pertanto efficace la dichiarazione del locatore di consentire la sublocazione soltanto a persona a lui ben visa.
Il divieto di sublocazione non può farsi rientrare nelle clausole particolarmente onerose, per la cui validità l'art. 1341 c. c. richiede la specifica approvazione per iscritto.
 

IvanoP

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Riprendo questa discussione, anche se probabilmente @IvanoP ha già risolto il suo caso, perché avevo posto il quesito alla rubrica L'Esperto risponde del Sole in quanto è una situazione che interessa altri locatori miei conoscenti.

Contrariamente a quanto pensavo, la risposta dell'Esperto alle domande di @IvanoP è affermativa:


L'autorizzazione al subaffitto può essere concessa sia per l'intera durata del contratto che di volta in volta; e la necessità del gradimento del locatore non costituisce clausola vessatoria.
Così ha deciso la Cassazione con sent. n. 1757/1970. affermando che non costituisce condizione meramente potestativa la clausola secondo la quale l'alienazione di un diritto o l'assunzione di un obbligo è subordinata al gradimento, per l'alienante o per il debitore, di cose o persone cui il contratto si riferisce, sempre quando quest'ultimo abbia un apprezzabile interesse a riservarsi la scelta relativa.
È pertanto efficace la dichiarazione del locatore di consentire la sublocazione soltanto a persona a lui ben visa.
Il divieto di sublocazione non può farsi rientrare nelle clausole particolarmente onerose, per la cui validità l'art. 1341 c. c. richiede la specifica approvazione per iscritto.
Mi ha anticipato di qualche giorno,.
Anch'io avevo sottoposto il quesito ad un avvocato di un patronato e....mi ha dato la stessa risposta. Inoltre mi ha informato che chi sub affitta deve stare attento perché non sempre può applicare la cedolare secca.
 
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