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  1. paomora

    paomora Membro Attivo

    Salve a tutti sono nuovo del forum e complimenti per questo eccellente servizio.
    Ecco la mia storia e ringrazio sin d'ora chi mi vorrà rispondere.
    Sono proprietario di un negozio dato in locazione dal 1/4/2007. Tutto bene finchè la conduttrice 8 mesi fa decide di andarsene. Mi avvisa a voce, mi spedisce lettera raccomandata di risoluzione anticipata come previsto dal contratto ricevuta in data 24/11/10 (obbligo di lasciare libero il negozio in data 25/5/11) Nel frattempo mi avvisa che vuol vendere la sua licenza di cartoleria e mi terrà informato circa gli sviluppi della situazione. Trova l'acquirente che mi contatta per la locazione col quale decido di fare un contratto ex novo di 6 anni uguale al precedente che firmiamo in data 1/6/11 (31/5/11 finisce lei e il 1/6/11 entra lui) . Tutto Ok senonchè il nuovo conduttore durante la lettura del contratto (gli avevo già fornito copia 5 giorni prima) scopre l’ art 6 "la parte conduttrice dichiara che l'immobile è adatto ..... esente da vizi ... e di accettarlo nello stato di fatto in cui attualmente si trova impegnandosi a riconsegnarlo alla scadenza del contratto ritinteggiato e nel medesimo stato di manutenzione." (della cosa noi tre non ne avevamo mai parlato ed in buona fede ero convinto che ne avessero parlato loro in sede di cessione attività). Firmiamo comunque con l'impegno mio di contattare la vecchia conduttrice per avere almeno qualcosa in tal senso visto che stessa non aveva proceduto alla tinteggiatura. Ora la precedente conduttrice non vuol scendere a patti con me e con il nuovo conduttore in quanto pensava si trattasse solo di un subentro di attività e non di un nuovo contratto e mi accusa di non averla avvertita in tempo del fatto che noi abbiamo fatto nuovo contratto e non un subentro con il vecchio contratto "se lo avessi saputo io avrei fatto imbiancare tutto da mio cognato a costo 0" mi dice. Il nuovo conduttore pretende, da me, il soldi per la tinteggiatura non eseguita e che da contratto spetta a me e di conseguenza a lui. Chi ha ragione?

    A) Sono in regola se mi trattengo parte del deposito cauzionale per la tinteggiatura su preventivo fornito da mio imbianchino per poi cederla al nuovo conduttore?
    B) può la vecchia conduttrice impuntarsi su questa mia imputata “svista” o era comunque tenuta a risperrare i patti anche in caso di risoluzione anticipata senza subentro del vecchio contratto?
    Preciso
    - che vorrei chiudere la cosa in modo amichevole e conveniente per tutti (i rapporti sono stati finora buoni)
    - che ho ancora in tarsca il deposito cauzionale della vecchia conduttrice
    - che ... non corre buon sangue tra i due conduttori in questione. Ed io sono in mezzo.

    Spero di essere stato chiaro anche se un pò prolisso. Grazie per chi mi risponderà visto che tra circa 15 gg dovrò restituire il deposito.
    Saluti Paolo
     
  2. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    ma la precedente conduttrice.....

    Dunque vi è stata una risoluzione del contratto richiesta dalla conduttrice con tutti gli obblighi che il contratto imponeva.
    E' stato fatto il verbale di riconsegna ? Certo non può affermare che vi sia stato un subentro.
    Proporrei una transazione :daccordo:
     
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  3. paomora

    paomora Membro Attivo

    Grazie infinite per la sollecitarisposta. Ottimo, veramente,:p servzio!
    Di fatto c'è stata la risoluzione del contratto: la raccomandata in data 23 /11/10 parla chiaro " io sottoscritta *** in data 23/11/10 intendo recedere dal contratto di affitto con voi stiplulato in data 30//03/07 come scritto sul contratto vi mando disdetta, potendo poi usufruire di 6 mesi prima dela risoluzione. Ringrazio ***". Io ho permesso tacitamente (con canone da lei pagato e contratto regolarmente rinnovato come da scadenza annuale nel mese di aprile 11) di rimanere oltre il 23/5/11 fino al 31/5/11 per reciproca convenienza di noi 3:
    - mio vantaggio: non avrei perso un giorno di affitto;
    - vantaggio vecchia conduttrice (che poi non è "vecchia" ma giovane ed ... incinta :amore:): una gestione migliore nel passaggio al nuovo esercizio senza tanti rompicapi di conteggi vari.
    - vantaggio nuovo conduttore: vedi sopra.
    Io, a dir il vero, avevo in primis detto a C (= precedente conduttrice) secondo quanto riferitomi dal mio commercialista che ha poi seguito sia il primo che il secondo attuale contratto che si sarebbe trattato di un subentro nel vecchio contratto a seguito di cessione attività (in sostanza sarebbe cambiato solo il nome del conduttore). In base alle insistenze di A (= nuovo conduttore) ed anche per agevolarlo (il vecchio contratto sarebbe scaduto di lì a 2 anni) ho deciso di fare un nuovo contratto da 6 anni., senza come ho detto, dare avviso a C.
    Ora chiedo nello specifico: qualora A avesse accettato il vecchio contratto con il solo cambio di intestazione era comunque dovere di C rispettare l'obbligo di cui all' art 6 già citato in virtù di questa sua lettera di risoluzione anticipata?
    Credo di essre un tipo preciso e non mi vanno le ingiustizie sia mio pro che a mio contro ed è chiaro che sto cercando una soluzione vantaggiosa per tutti:daccordo: : se ho sbagliato io non ne faccio certo una questione di stupido orgoglio :affermazione::affermazione: se ho ragione, la pretendo :cool
    Non so cosa sia di preciso.
    So solo che a lei spetta la denuncia di cessazionedi attività che spero ( mi accerterò) abbia fatto tramite il suo commercialista.
    Io ho fatto tutto ciò che è necessario per il subentro del nuovo conduttore.
    Ciao Paolo
     
  4. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Essendoci stata formale disdetta contrattuale, e se nel contratto era previsto l'obbligo di ritinteggiare al momento del rilascio, essa deve provvedervi.
    Inviale a mezzo racc. il preventivo dell'imbiamchino, facendole presente che ove non provveda lei medesima entro 5 gg. dal ricevimento dell racc. provvederai tu detraendo il quantum dal deposito cauzionale, così facendo può darsi che essa provveda a mezzo il cognato, altrimenti agirai di conseguenza.
     
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