• propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

anna p.

Membro Attivo
Proprietario Casa
Salve a tutti.
Sono locatore in un contratto a canone concordato del 2016.
Il primo gennaio 2021,in accordo col cedente, c'è stato il subentro di un nuovo conduttore, regolarmente registrato con rli web e pagamento di €67 con F24.
Pensavo di essere a posto ma il referente preposto al Comune mi dice (con arroganza e senza troppa convinzione) "che non si può fare con i 3+2, che bisogna necessariamente stipulare un contratto ex novo", consigliandomi comunque di porre un quesito al funzionario responsabile IMU....e di girargli poi la risposta (evidentemente è troppo impegnato per farlo in prima persona).

Ora io sono abbastanza certa di aver ragione ma, prima di scrivere al funzionario, vorrei che qualche illuminato mi suggerisse un riferimento legislativo
in cui si specifica che la procedura di subentro sia questa anche per i contratti a c.c.
oppure
che semplicemente non escluda i contratti a c.c. da questa procedura.

Perdonatemi il gioco di parole.

L'unico articolo che ho trovato sullo specifico è il seguente
ma senza riferimenti normativi.

Grazie in anticipo, Anna
 
Ultima modifica di un moderatore:

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Non ho capito quale sia il tuo problema: puoi gentilmente spiegare cos’è l’oggetto del contendere?
- nell’articolo postato si discute della necessità di asseverazione di una associazione sindacale
- nel tuo post fai riferimento alla IMU (visto il richiamo al funzionario che tratta tali tributi)
- accenni anche alla possibilità di subentro in alternativa a contratto ex-novo.
- il contratto è un 3+2 ordinario o è del tipo per studenti o tipo transitorio? Per l’intera U. I. O per stanze?

Provo ad immaginare che il comune contesti la applicazione della riduzione speciale IMU.

- Che anche per il contratto concordato sia possibile il subentro non avrei dubbi: la L. 431/98 non lo esclude ed infatti la Agenzia delle Entrate ha accettato la cessione.
- Repubblica esclude la nuova asseverazione in caso di subentro: che questo controllo riguardi la correttezza del canone e la conformità del contratto all’accordo territoriale è fuori discussione. Ma se si trattasse di contratto transitorio o per studenti, credo che dovrebbe essere nuovamente verificata la valida ragione per stipulare un transitorio o la qualifica dello studente.
Da ultimo bisogna conoscere il regolamento comunale riguardante la concessione di agevolazioni IMU comunali.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
porre un quesito al funzionario responsabile IMU.
Io capisco che il quesito di @anna p. riguarda la possibilità di usufruire dell'aliquota IMU agevolata prevista per i contratti concordati 3 + 2.
Se quel Comune ha deliberato un'aliquota ridotta applicabile solo a condizione che l'immobile sia abitazione principale del conduttore dimostrabile con la residenza anagrafica, allora è necessario che il subentrante vi registri la residenza.

E' comunque possibile il subentro, e non occorre rifare un nuovo contratto.

Forse il funzionario pensa che, essendo necessaria l'asseverazione del contratto concordato da parte di un Sindacato proprietari o inquilini, se cambia il conduttore occorre una nuova asseverazione.
A me non risulta, ma per chiarirlo occorre leggere l'Accordo Territoriale di quel Comune e magari informarsi presso un Sindacato (Uppi, ecc.)
 

anna p.

Membro Attivo
Proprietario Casa
Grazie per le risposte e scusatemi per la poca chiarezza. Provo a spiegarmi meglio.

Il contratto in essere, del 2016, è un 3+2 ordinario per l'intera U.I.
Il subentro, concordato con scrittura privata tra cedente, cessionario e me locatore, decorre dal 1 gennaio 2021, e l'ho registrato con rli web ed F24.

Telefono in Comune per dissipare un mio dubbio sul calcolo dell'IMU 2020 e contestualmente, senza un motivo particolare, dico anche che c'è stato il subentro.
L'impiegata referente canoni concordati mi dice in maniera concitata che non posso "far entrare e uscire le persone come e quando mi pare" e che la procedura corretta è fare il nuovo contratto. Poi mi "consiglia" di chiedere al funzionario responsabile IMU.

Non c'è stato un esplicito riferimento all'asseverazione, di cui io sono sprovvista perchè nel 2016 non era richiesta, ma credo che lì volesse arrivare : niente contratto nuovo con relativo attestato di una Associazione, niente riduzione IMU.

Voglio precisare che:
- il Comune in questione prevede un'aliquota ridotta all'8,3 per mille e non prevede l'obbligo di residenza
- l'Accordo Territoriale del Comune non fa menzione del caso di subentro
- non ci sono terzi fini da parte mia nel non voler stipulare un nuovo contratto, tipo evitare l'Asseverazione, ora obbligatoria. Il canone applicato è vicinissimo al minimo indicato per la relativa fascia di appartenenza. L'unico mio intento è solo quello di evitare la complicata trafila necessaria per fare un contratto a c. c. , visto che abito anche in un'altra città.

Io penso che la cessione è un contratto modificativo di un precedente rapporto contrattuale, il quale continua ad esistere e ad esplicare i suoi effetti nei confronti delle Entrate e del Comune con il solo mutamento di una delle parti.
Inoltre ogni modifica contrattuale, recita il contratto all’art.15, non può essere provata se non con atto scritto, cosa che abbiamo fatto.
Non vorrei, però, in caso il Comune volesse ritenerlo non valido per le agevolazioni fiscali, trovarmi dalla parte del torto.

E' per questo che chiedo qui il supporto di chi ne sa più di me.

Grazie ancora
 
  • Mi Piace
Reazioni: uva

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
asseverazione, di cui io sono sprovvista perchè nel 2016 non era richiesta, ma credo che lì volesse arrivare : niente contratto nuovo con relativo attestato di una Associazione, niente riduzione IMU.
Quindi quel Comune ha rinnovato l'Accordo Territoriale e ha recepito il D.M. 16/01/2017 che prevede l'asseverazione dei contratti concordati per usufruire delle agevolazioni fiscali.

Penso che hai ragione tu a mantenere in essere il contratto stipulato nel 2016, avendo ora regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate il subentro.
Ma per maggior sicurezza io ne farei uno nuovo, sottoponendolo all'asseverazione. Così se in futuro ci saranno altri subentri non avrai obiezioni da parte dell'Ufficio tributi comunale per l'IMU agevolata.

Se il contratto è in cedolare secca, risolverlo e stipularne uno nuovo non comporta spese (no imposte di registro e bollo).
Capisco però che se abiti in un'altra città può non essere agevole per te occupartene.
Magari prima aspetta una risposta "ufficiale" dal funzionario comunale responsabile IMU.
 

Aidualc

Membro Attivo
Professionista
Penso che hai ragione tu a mantenere in essere il contratto stipulato nel 2016, avendo ora regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate il subentro.
Anch'io sono di questo avviso.
Certo con i tributi tocca sempre andare coi piedi di piombo.
Io mi munirei di documentazione alla mano (contratto, registrazione, asseverazione, tabella coi calcoli fatta ai tempi...) e andrei con quella all'ufficio tributi, o li produrrei via mail a suffragare la tua testimonianza.

L'obiezione che ti è stata fatta mi pare tanto il classico mettere il becco di una persona non competente su una questione su cui non ha abituali mani in pasta.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
asseverazione,
Il contratto attualmente in essere non è asseverato. Perché fu stipulato nel 2016, quando l'asseverazione non era richiesta:

asseverazione, di cui io sono sprovvista perchè nel 2016 non era richiesta,
Dopo evidentemente quel Comune ha aggiornato l'Accordo Territoriale e recepito il D.M. 16/01/2017.
A mio parere l'Ufficio tributi comunale non dovrebbe chiedere l'asseverazione dei contratti precedenti al recepimento del suddetto D.M.
Ma se proprio la esige, forse adesso è meglio stipulare un nuovo contratto in occasione del subentro del nuovo conduttore.
 

Aidualc

Membro Attivo
Professionista
Il contratto attualmente in essere non è asseverato. Perché fu stipulato nel 2016, quando l'asseverazione non era richiesta:
Sì, errore mio, mi ero persa il passaggio.

Spese zero non sono, però. L'asseverazione in primis. Tempo suo o di qualcuno da mandare/pagare.
Ma un altro aspetto importante è legato alla durata stessa. Facendo un nuovo contratto si allungano per @anna p. i tempi per un'eventuale disdetta per riottenere l'alloggio.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Sì, è vero @Aidualc : l'asseverazione è a pagamento. Ma se è l'unico sistema per usufruire tranquillamente dell'aliquota IMU agevolata, è un costo motivato.

un altro aspetto importante è legato alla durata stessa
L'ho pensato anch'io, e credo ne sia consapevole anche @anna p. avendo scritto
non ci sono terzi fini da parte mia nel non voler stipulare un nuovo contratto,
Può essere problematico doversi spostare dal suo Comune di residenza a quello in cui si trova l'immobile. A parte la scomodità, se si tratta di zone arancioni occorre viaggiare muniti dell'autodichiarazione.
 

anna p.

Membro Attivo
Proprietario Casa
Infatti, la durata non è un problema, e neanche il controllo da parte di un' Associazione firmataria dell' Accordo Territoriale lo è.
Il punto è proprio questo

Può essere problematico doversi spostare dal suo Comune di residenza a quello in cui si trova l'immobile. A parte la scomodità, se si tratta di zone arancioni occorre viaggiare muniti dell'autodichiarazione.
oltre al costo da sostenere.
Ma, al di là di tutto,
per usufruire tranquillamente dell'aliquota IMU agevolata
credo che la "tranquillità" me la dovrebbe garantire il rispetto della Normativa, le cui direttive non sono a discrezione dell' impiegato di turno.

Mah, vediamo che dice il funzionario, vi farò sapere.
Io mi sento anche supportata da voi e quindi, per principio, il contratto non lo rifaccio.
 
  • Mi Piace
Reazioni: uva

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
credo che la "tranquillità" me la dovrebbe garantire il rispetto della Normativa, le cui direttive non sono a discrezione dell' impiegato di turno.
Concordo in pieno!
Probabilmente l'impiegata che ti ha dato la prima informazione non è ferrata sull'argomento. Il suo collega preposto all'IMU saprà risponderti con più precisione.

vediamo che dice il funzionario, vi farò sapere.
Sì, grazie.
E' un argomento interessante, riporta qui la sua risposta.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Nella discussione si da per scontato che dopo il 2016, sia stato sottoscritto un nuovo accordo territoriale che recepisce il decreto del 2017 e conseguentemente pone l’obbligo della asseverazione.
Probabile, ma Anna ha solo detto che il suo contratto è del 2016: e se l’accordo t. Non fosse cambiato, anche oggi nessuna asseverazione sarebbe necessaria. È corretto?
 

anna p.

Membro Attivo
Proprietario Casa
Nella discussione si da per scontato che dopo il 2016, sia stato sottoscritto un nuovo accordo territoriale che recepisce il decreto del 2017 e conseguentemente pone l’obbligo della asseverazione.
Ed in effetti è così. Il Comune in questione è quello di Salerno, dove in data 15 luglio 2019 è stato sottoscritto un nuovo Accordo Territoriale ai sensi della L. 09/12/1998 n. 431 e D.M. 16/01/2017.

1612036096760.png

e, per l'esattezza, il D.M. 16/01/2017 art.7 comma 4 cita

"Fino all'adozione degli accordi
basati sul presente decreto restano in vigore, in ogni loro parte,
gli accordi precedenti."

Tutto ciò potrebbe interpretarsi come : tutti i contratti prima e dopo il 2017, fino al 15/07/2019, si stipulano secondo il vecchio Accordo. Quelli successivi, secondo il nuovo.

Quindi la domanda che mi (vi) pongo è :
possono gli effetti del nuovo accordo ricadere sui contratti redatti anteriormente alla data di stipula dello stesso?
- se SI, allora TUTTI i contratti a c.c. ante 2017 devono essere rifatti, prescindendo dalla questione Cessione
- se NO, i contratti ante 2017 sono validi fino alla loro eventuale risoluzione e non si invalidano per una Cessione.

Come funziona? E' questo il mio nodo da sciogliere!
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Se i contratti antecedenti non vengono risolti, non è richiesta la asseverazione. Mi pare lo abbia confermato @uva allegando un articolo del Sole24ore.

La asseverazione si rende obbligatoria solo per i nuovi contratti.

Qualche dubbio (non ho letto l'articolo del sole) potrei averlo solo per le cessioni/subentri nel contratto: non dovrebbero però rappresentare una modifica significativa (almeno sul piano fiscale) delle condizioni contrattuali, per cui non mi aspetto venga richiesta.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Come funziona?
Avendo stipulato dei contratti concordati in base ad un Accordo Territoriale precedente al 2017, posso dire quanto segue (informazioni confermate dal Comune di Torino).

1) Se il contratto concordato è stato stipulato con riferimento ad un Accordo Territoriale precedente al D.M. 16/01/2017 oppure che NON lo ha recepito, non occorre l'asseverazione.
2) Non occorre neppure in sede di successive proroghe. Suppongo ciò valga anche in caso di subentri, ma non ho esperienza in merito e non ho mai posto il quesito al mio Comune.
3) I contratti concordati stipulati con riferimento ad un Accordo Territoriale che ha recepito il D.M. 16/01/2017 necessitano di asseverazione.

Molti Comuni hanno rinnovato gli Accordi per recepire il D.M. Ma se non stabiliscono esplicitamente che i contratti concordati precedenti debbano essere asseverati, secondo me non c'è l'obbligo.
 

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Le Ultime Discussioni

Ultimi Messaggi sui Profili

Buongiorno, con un contratto di locazione con cedolare secca e a canone concordato è possibile inserire la possibilità di sublocazione per avere poi la possibilità di aprire un'unità ufficio amministrativo?
Ed inoltre, è possibile ridurre le motivazione e il tempo di recesso? L'articolo 8 "recesso del conduttore" parla di gravi motivi e 6 mesi di preavviso. Grazie per una Vostra gentile risposta.
Buonasera, sono nuova di qui, e devo capire come entrare nel Forum
Alto