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  1. Flaviovco

    Flaviovco Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno,
    il conduttore di un locale da me affittato ad uso bar (che è anche propietario della licenza), ha deciso di cedere l'attività ad un'altro soggetto.
    In qualità di propietario del locale devo compiere qualche passaggio anch'io oppure avviene tutto tra il vecchio conduttore ed il nuovo?
    Ovvero devo stipulare un nuovo contratto/modificare il precedente oppure fare altro?
    L'attuale conduttore è al 5° anno di un contratto 6+6.
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    La cessione di una azienda di persone (singolo o snc. sas) è cosa diversa ripsetto ad una di capitali.
    Se il tuo conduttore rientra (come presumo) fra i primi devi necessariamente considerarlo alla stregua di estinzione e rifare tutto con il nuovo.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 19 Marzo 2015
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  3. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Art. 36 della legge n. 392/1978:
    "Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della
    comunicazione. Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.
    Le indennità previste dall'articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.
    "

    N.B.: Il conduttore (qualsiasi conduttore: persona fisica, società di persone, società di capitali, ecc.) ... può cedere il contratto di locazione...
    Quindi, se ricorrono tutte le condizioni previste dalla norma, non bisogna "rifare tutto con il nuovo".
     
  4. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Flavio affitta a Tizio e quindi firma un contratto con Tizio. Se questi cede l' azienda a Caio, il subentrante ha un altro nome... e per ragioni quantomeno fiscali si provvede a variare il nominativo in contratto...salvo che Tizio non mantenga in essere la locazione.

    Flavio affitta a PicoPallino Srl. Il proprietario, Tizio socio unico cede la totalità dell' azienda a Caio. CAmbia il padorne ma l' azienda resta sempre la stessa.
    Nessuna modifica.

    Ad 1 anno dal termine direi che comunque sarebbe opportuno per tutte le parti procedere a chiusura e nuova stesura.

    Ps.
    Non và confuso il "diritto" al subentro con la necessità di adeguare i nominativi sui contratti.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 19 Marzo 2015
  5. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Non puoi far nulla.A meno che non dimostri che e'un delinquente o soggetto a procedure concorsuali.
    Questo entro 30 giorni dalla cessione del contratto,ricorso in sede giudiziali appunto per gravi motivi.
    Altrimenti ti becchi il cessionario.
    Almeno nel contratto hai scritto che il cessionario deve prestare le medesime garanzie del cedente?
    A tutti chiedo?
    E'valida una clausola nel contratto ove si obbliga il conduttore cessionario a prestare il DOPPIO della fideiussione presente nel contratto in essere stipulato con il conduttore cedente?
     
  6. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Dalla tenore di certe repliche penso sia opportuno chiarire per evitare fraintendimenti...visto che dalla rilettura delle domande si potrebbe interpretare più cose.
    Premesso che traspare tu sia il proprietario (locatore) dell' immobile e tu sia stato avvisato dal conduttore originario di cessione dell' azienda devi (salvo gravi motivi) accettare il subentro che comporterà modifiche o rifacimento del contratto.

    Io ho suggerito il rifacimento integrale per svariati motivi.
    Dubito che il cedente l' azienda abbia ben chiaro che rimarrà solidale nei tuoi confronti per le eventuali inadempienze del subentrante.
    Serve una tua "liberatoria" in tal senso e non aver già inserito una clausola nel contratto.
    Al contempo tu puoi trattenere il deposito cauzionale fino a fine contratto (che si proroga)
    Vista la relativa imminente scadenza del primo periodo sarebbe opportuno per tutti una riscrittura ex novo.
    Non hai comunque chiarito se tu sei "contrario" al nuovo conduttore.
     
  7. Flaviovco

    Flaviovco Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ringrazio per le sollecite risposte e cerco di chiarire.
    Si io sono il propietario dei locali, ed il conduttore (singolo) mi ha avvisato (solo verbalmente) della sua intenzione di cedere l'attività. Non sono contrario a priori al nuovo conduttore ma vorrei venissero fatti tutti i passaggi necessari affinche avvenisse in modo corretto.
    Quindi mi pare di capire che la soluzione migliore sia quella di rifare tutto ex novo (quindi costi di chiusura del contratto in capo al cedente e costi di registrazione del nuovo a meta tra me e il subentrante) , ma se per qualche ragione il nuovo conduttore non volesse? Quali sono i passaggi da effettuare per effettuare le variazioni sul contratto per essere in regola.
     
  8. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    L' avviso verbale è meglio sia comprovato da una Raccomandata RR (questo a tutela dell' attuale conduttore/cedente).

    Se non hai obiezioni (gravi) da eccepire non mi risultano incombenze a tuo carico...ritengo che qualcosa a livello documentazione fiscale vada effettuata visto che percepirai l' affitto da un' altro soggetto (senti il tuo commercialista).
    Spetta a Cedente e Cessionario la "comunicazione di variazione/regolarizzazione" con l' AdE.
     
  9. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    se il conduttore cede lazienda cede anche il contratto di locazione alle stesse condizioni, e poteva anche non dirti nulla
     
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  10. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Come vedete c'è la legge che regola la "sostanza" ma non la "FORMA" del procedimento. Probabilmente vi sarà in giro qualche circolare interpretativa...e per questo credo che formulare
    direttamente e personalmente all'ADE possa risolvere il quesito.
    A mia cognata è accaduto nel 2010 che aveva affittato un locale uso circolo ricreativo (..fasullo...)...dopo un anno è stata costretta ad accettare il subentro da cessione autorizzazione comunale ad un altro conduttore col quale ha concordato un nuovo contratto.
    Io credo che la comunicazione di subentro nel contratto locativo con o senza la cessione d'azienda sia un fatto privato dove il fisco
    è testimone passivo al quale risulterà indifferente sia un modo sia l'altro...è soltanto un libera scelta dei tre attori...E che ad un attento vaglio potrà far pendere la scelta per un nuovo contratto per una serie di aspetti evidenziati da Dimaraz. Fra l'altro credo che con un nuovo contratto si azzererebbe un articolo inverocondo (non ricordo quale...) che concede al proprietario una rivalsa a caduta
    (tipo girata sulle cambiali...) sulle inadempienze di tutti i locatari
    succedutesi nel tempo contrattuale. In realtà è il solito espediente per aumentare le possibilità di liti per il nostro nutritissimo corpo
    forense. Porcheria più...porcheria meno...Chi, come e quando ne casserà qualcuna???
    Non certo Quiproquo. (...non ne ha più l'età...)
     
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  11. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Se cede anche l azienda il povero locatore puo fare ben poco.
    E'valida ka clausola che prevede che il cessionario presti le medesime garanzie del cedente.
    Anche la comunicazione scritta al locatore e'un optional e non invalida la cessione del contratto,ripeto purche'insieme venga ceduta l'azienda.
     
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  12. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Grave errore ritenere "optional o facoltativo" un preciso obbligo di Legge.
    Se mai foste nell' opportunità di cedere un contratto o subentrare ad altri farete bene a non mettere in pratica tale "leggerezza".

    Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 16 dicembre 2013 – 20 febbraio 2014, n. 4067
     
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  13. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Confermo...salvo esplicito "solelvamento" da parte del locatore.
     
  14. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Così è...E siamo tutti d'accordo. Il nuovo futuro cessionario locatario se non è uno sprovveduto pretenderà "vot' vot' e senza lamient'" l'azzeramento di tutte le pendenze dei predecessori...
    Non c'ha mica in fronte: " E ccchè c'ho scritto Giocondo???"
    E di questi tempi vorrei vedere un Propretario-Locatore irrigidirsi su tale richiesta. Chiaramente sto pensando alla media di negozi non grandi e alla massa di essi nel suo insieme. Eventuali eccezioni
    restano tali. Quiproquo.
     
  15. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Bravissimo Dimaraz
    Io mi riferivo ad una precedente sentenza della cassazione che sentenziava che la cessione del contrattto,compresa l'azienda,e'valida pur senza che il locatore sia stato informato...
    Finalmente la cassaziine ha cambiato idea...
     
  16. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    La Legge era chiara...ma capita che anche gli ermellini sbaglino...basti pensare a quella volta che: "non è stupro se la sedicente vittima indossava i jeans"!!!
     
  17. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    jeans di marca però, altrimenti è stupro
     

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