etma

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buongiorno a tutti, vi sottopongo un quesito: sono proprietario di un locale adibito a bar.
L'attuale conduttore mi ha comunicato di volere cedere l'attività e mi ha presentato il futuro gestore.
Dal punto di vista burocratico dovrò chiudere il contratto di affitto in essere e registrare un nuovo contratto?
Dovrò mantenere le stesse condizioni?
Grazie a chi mi vorrà rispondere
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
sono proprietario di un locale adibito a bar.
L'attuale conduttore mi ha comunicato di volere cedere l'attività e mi ha presentato il futuro gestore.
Dal punto di vista burocratico dovrò chiudere il contratto di affitto in essere e registrare un nuovo contratto?
L'art. 36 della legge n. 392/1978 prevede che il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.
Pertanto, se il conduttore cede anche il contratto di locazione (insieme con la cessione o locazione della sua azienda), l'attuale rapporto di locazione prosegue inalterato.
È quindi necessario comunicare entro 30 giorni la cessione all'Agenzia delle Entrate, soggetta all'imposta di registro.
 

etma

Membro Attivo
Proprietario Casa
Grazie mille per la risposta . Dal punto di vista pratico la pratica di chiudere un contratto e registrarne uno nuovo è sbagliata o solo inutile?
 

etma

Membro Attivo
Proprietario Casa
Nel caso di subentro, come ci si regola per la cauzione? Attualmente è costituita da più libretti al portatore di valore inferiore ai 1000€. Il nuovo conduttore invece mi fornirebbe una fideiussione bancaria.
 

key

Membro Assiduo
Professionista
Chi subentra presta le medesime garanzie.Altrimenti resta il cedente a garantire.
Quindi ridai i libretti al portatore al cedente e prendi in mano la fideiussione che ti da il cessionario.
 

ing. Fachinat

Membro Junior
Professionista
Chi subentra presta le medesime garanzie.Altrimenti resta il cedente a garantire.
Quindi ridai i libretti al portatore al cedente e prendi in mano la fideiussione che ti da il cessionario.
meglio viceversa: prendi in mano la fideiussione (di primario istituto bancario, con l'opportuna durata) e poi ridai i libretti al cedente, previa comunque verifica (e verbalizzazione da parte delle 3 parti coinvolte) dello stato dei locali al momento del subentro
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Riprendo questa discussione visto che mi si presenta il caso.
Il conduttore di un locale di mia proprieta' ha ceduto l'attivita' e mi ha regolarmente inviato raccomandata A.R. notificandomi l'avvenuto e comunicandomi i dati del nuovo conduttore del locale che subentra come da art. 36 della legge n. 392/1978 .
Nei riguardi dell'agenzia delle entrate trovo dalla stessa indicato al link :
Agenzia delle Entrate - Adempimenti successivi - Cessione
ovvero :
"Subentro ex lege

La cessione del contratto di locazione avviene ex lege se, ad esempio, l’immobile è trasferito per atto tra vivi o per causa di morte di una delle parti.
In tali situazioni, dal punto di vista fiscale nessun adempimento è richiesto e non è dovuta imposta. E’ opportuno, però, che i nuovi intestatari provvedano a inviare all’ufficio dove è stato registrato il contratto una comunicazione del loro subentro.
Se a subentrare è nuovo locatore, questi può optare per la cedolare secca presentando la richiesta con il modello RLI, all’ufficio dove è stato registrato il contratto, entro 30 giorni dalla data del subentro."

quindi nulla va fatto ai fini fiscali salvo il consiglio di comunicare il subentro all'ufficio da parte del nuovo intestatario. Nessun versamento di imposte di registro.
Per vs esperienza questa comunicazione e' sufficiente inviarla via PEC ? Quel che e' strano e' che nelle istruzioni del modello RLI si parla anche di subentro ....
 

Clematide

Membro Attivo
Proprietario Casa
Riprendo questa discussione visto che mi si presenta il caso.
Il conduttore di un locale di mia proprieta' ha ceduto l'attivita' e mi ha regolarmente inviato raccomandata A.R. notificandomi l'avvenuto e comunicandomi i dati del nuovo conduttore del locale che subentra come da art. 36 della legge n. 392/1978 .
Nei riguardi dell'agenzia delle entrate trovo dalla stessa indicato al link :
Agenzia delle Entrate - Adempimenti successivi - Cessione
ovvero :
"Subentro ex lege

La cessione del contratto di locazione avviene ex lege se, ad esempio, l’immobile è trasferito per atto tra vivi o per causa di morte di una delle parti.
In tali situazioni, dal punto di vista fiscale nessun adempimento è richiesto e non è dovuta imposta. E’ opportuno, però, che i nuovi intestatari provvedano a inviare all’ufficio dove è stato registrato il contratto una comunicazione del loro subentro.
Se a subentrare è nuovo locatore, questi può optare per la cedolare secca presentando la richiesta con il modello RLI, all’ufficio dove è stato registrato il contratto, entro 30 giorni dalla data del subentro."

quindi nulla va fatto ai fini fiscali salvo il consiglio di comunicare il subentro all'ufficio da parte del nuovo intestatario. Nessun versamento di imposte di registro.
Per vs esperienza questa comunicazione e' sufficiente inviarla via PEC ? Quel che e' strano e' che nelle istruzioni del modello RLI si parla anche di subentro ....


La fattispecie in questione configura una CESSIONE (mod.RLI, TIPOLOGIA DI ADEMPIMENTO = 3) , non un SUBENTRO ex lege (mod.RLI, TIPOLOGIA DI ADEMPIMENTO = 6, TIPOLOGIA DI SUBENTRO = 2) , in quanto la cessione dell’azienda e la contestuale cessione del contratto di locazione non determina il trasferimento immobiliare del bene già locato, ma il subentro del cessionario nel contratto stipulato dal cedente dell’azienda (che non è automatico: il conduttore può cedere o locare l’azienda, ma non cedere il contratto di locazione), ossia un cambio di titolarità del contratto di locazione in “Atti Registro” senza soluzione dello stesso.
 

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