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  1. amianto

    amianto Nuovo Iscritto

    Buongiorno a tutti, mi è arrivata comunicazione di vendita con riserva di proprietà, (certificato firmato dal notaio con decorrenza dal 21 giugno 2012), dell'impresa individuale sita in un locale commerciale di mia proprietà.
    Il subentrante sarebbe una persona straniera da me non conosciuta, inoltre dovrebbe usare il locale per confezionare pasticcini, immagino che questa attività comporterà fastidiosi odori ad incominciare dal mattino.

    Ho telefonato al mio amministratore di condominio che mi ha suggerito di scrivere una raccomandata alla attuale conduttrice scrivendo che la ritengo solidale con il nuovo futuro subentrante del pagamento dei canoni di locazione.
    Per cortesia qualcuno saprebbe dirmi qualcosa di più o dirmi dove posso trovare dei modelli di lettera come indicato dall’amministratore?
    Mi dicono anche che posso oppormi e ho facoltà di recedere dal contratto, ma per fare ciò quali sarebbero i passi da fare?
    Grazie mille!
     
  2. Io conosco l'art. 36 legge 392/78:Art. 36. (Sublocazione e cessione del contratto di locazione).
    Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Le indennità previste dall'art. 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.
     
    A celefini piace questo elemento.
  3. Ma scusa adesso che attività svolge il conduttore?
     
  4. amianto

    amianto Nuovo Iscritto

    Che cosa vuol dire se non ha liberato il cedente?
    Il conduttore svolge preparazione di pasti pronti con servizio a domicilio, attività che inizia alla 10 del mattino e alle 17 del pomeriggio.
    Comunque la cosa che mi preoccupa di più è che io non so nulla sul subentrante, inoltre vorrei capire, se per caso mi opponessi (sempre che lo possa fare), dovrei pagare 18 mensilità per recessione contratto anticipato???
     
  5. celefini

    celefini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Come già detto da Margheritabella, si tratta di sublocazione per cessione attività. Infatti l'art.36 della legge 392/78, prevede questo. Poi dov'è il problema per l'attività da svolgere ?. Attualmente nel tuo locale, si confezionano pasti da asporto, con annessi odori di cucina, la nuova dovrebbe produrre pasticcini, con odori più gradevoli all'olfatto. Per il nuovo inquilino, non hai purtroppo la possibilità di scelta, potresti solo far valere l'art. 29 della stessa legge, quindi dovresti aprire tu un'attività, nel tuo locale, e comunque dovresti corrispondere le 18 mensilità per il così detto avviamento commerciale.
     
  6. Credo che sia una specie di liberatoria, che naturalmente tu non concederai al tuo conduttore!
     
  7. amianto

    amianto Nuovo Iscritto

    Vi ringrazio molto delle indicazioni, volevo capire se devo scrivere una raccomandata che non concedo liberatoria, perchè ho saputo dallo studio notarile che sull'atto (che mi hanno letto in parte) c'è scritto che io sono consenziente, mentre io non ne sapevo nulla.
    Riassumendo: scrivo una raccomandata alla attuale conduttrice dicendo che non la libero dagli impegni contrattuali derivanti dalla stipula del contratto, e la ritengo solidale con il nuovo futuro subentrante del pagamento dei canoni di locazione ed ogni altra obbligazione assunta. :occhi_al_cielo:
    Ditemi se secondo voi va bene per cortesia!
    Grazie mille per l'aiuto!:fiore:
     
  8. Potrebbe andare bene ma io in questi casi mi faccio sempre consigliare dal mio legale di fiducia!
     
  9. amianto

    amianto Nuovo Iscritto

    peccato che da queste parti per un consiglio legale bisogna sempre sborsare un sacco di :soldi:
     
  10. celefini

    celefini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Chi firma l'atto sei tu e non il notaio. Se nella stipula leggi, cose contrarie alla tua volontà , non firmare, se prima non vedi le correzioni. Poi comunque, se non intendi cedere il locale al subentrante, manda la raccomandata al vecchio conduttore, intimandogli, di sobbarcarsi l'impegno di essere solidale con l'eventuale nuovo inquilino. Apri gli occhi, e se non sei convinto, chiedi conforto ad un legale.
     
  11. amianto

    amianto Nuovo Iscritto

    A me non è stato fatto firmare niente, mi è arrivata solo la raccomandata con dentro solo un "CERTIFICATO" (così c'è scritto) firmato dal notaio, dove si certifica la vendità dell'attività della vecchia conduttrice. Ho telefonato a questo notaio e la segretaria mi ha letto una parte dell'atto dove si affermava che io ero d'accordo, ma io non ne sapevo niente!!!
    Dovrei essere interpellata da qualcuno?:triste:
    grazie ancora degli aiuti!
     
  12. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ci sono alcuni temi interessanti in merito alla questione, che si possono approfondire.

    Cessione della locazione - sospensione immediata se locatore si oppone
    Cassazione civile Sezione III, sentenza 09.01.2002 n° 201

    L'opposi*zione del locatore alla cessione del contratto locatizio per gravi motivi, ai sensi dell'art. 36 della legge n. 392 del 1978, produce l'effetto immediato di sospen*dere, nei confronti del contraente ceduto, l'efficacia del*la cessione della locazione sino a quando non risulti definita, nella sede giudiziale, l'assenza dei dedotti gravi motivi.
    L'opposizione realizza una ipotesi definita in dottrina di «opposizione specifica del tipo invalidante»», che incide su una fattispecie compiuta e perfetta, operan*te tra altri soggetti, impedendone la propagazione degli effetti all'esterno.
    L'effetto sospensivo è giustificato da ragioni di opportunità, di cautela in senso proprio e di certezza delle situazioni giuridiche e che deve operare per il tempo occorrente all'accertamento dei presupposti, sia di legittimazione che di merito, su cui le opposizioni medesime si fondano.
    - In tal senso Cass.12 giugno 1990 n.5699


    La cessione dell'attività tra cedente e cessionario può comunque essere effettuata anche senza il consenso del locatore. Quindi il fatto che nell'atto notarile sia o meno specificato il consenso del locatore non ha alcuna rilevanza.

    Per quanto riguarda invece i "gravi motivi" per i quali il locatore può opporsi alla cessione, per la Cassazione in linea generale l'opposizione alla cessione della locazione non può essere affidata alla semplice manifestazione del dissenso, ma in tanto può ritenersi valida e operante in quanto il dissenso medesimo sia giustificato da gravi motivi oggettivi.
    Secondo Cass. 17 febbraio 1979 n. 1064.in Giust.civ. Mass. 1979, i gravi motivi per i quali il locatore di un immobile adibito all'esercizio di attività commerciale od artigiana può opporsi alla cessione del contratto di locazione da parte del conduttore, possono attenere alla sola personalità del cessionario.
    I motivi non debbono essere di ordine economico (essendo anzi tali motivi irrilevanti) ma solo dì ordine morale, intesi non nella accezione più stretta di moralità pubblica ma anche nella più lata espressione di qualifiche personali del nuovo imprenditore non rispettose di norme regolamentari, quali possono essere la mancanza di abilitazioni e di permessi o autorizzazioni richiesti per l'esercizio dell'attività di imprenditore e in particolare di quella ceduta.

    Per la liberatoria vale quanto detto nei post precedenti, ovvero se il cedente ha ottemperato tutte le sue obbligazioni nei confronti del locatore all'atto della cessione a tutti gli effetti il cessionario gli subentra nelle obbligazioni con il proprietario.
    Se non lo ha fatto, i due restano reponsabili in solido.
     
  13. Scusa ma Amianto non deve firmare nessun atto! E' il suo inquilino che ha ceduto la sua azienda presso il notaio!
    Vedi io sono iscritta alla Confedilizia della mia città e con una modica somma ho diritto alla consulenza dei loro bravi avvocati che
    spesso mi hanno evitato passi falsi!
     
  14. Scusa Mapeit ma l'art.36 dice che il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo, qualora il cessionario non adempia le obbigazioni assunte!
     
  15. celefini

    celefini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Consigliavo ad Amianto di non firmare, poichè lo studio natarile, gli voleva far firmare, un assenso, a sua insaputa, questo il motivo, quanto almeno assserito.
     
  16. celefini

    celefini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Chiedo scusa a Margheritabella, non so cosa sia successo, ma è apparso nel mio post, una citazione indirizzata a Mapeit, che non ha nulla a che vedere con la citazione di Amianto. Scusami.
     
  17. Scusa, ho capito male!:ok:
     
  18. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Certo, ma se il cedente ha assolto tutte le sue obbligazioni (pagato i canoni, le spese di condominio, i consumi ecc..) perché non lo dovrebbe liberare ? Anche se non lo libera è libero di fatto.
    In tal caso potrebbe agire contro il cedente se vi sono degli adempimenti contrattuali successivi alla cessione ai quali il cedente stesso non ha ottemperato.
    Comunque, a scanso di equivoci, se il cedente chiede al locatore di firmare una liberatoria "scritta", questi fa bene a non firmare riservandosi di valutare l'ottemperanza delle obbligazioni assunte al termine del contratto.
     
  19. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Hai consigliato bene. Infatti lo studio notarile non vedo che cosa voglia dal locatore. Esso può stipulare l'atto anche senza l'assenso del locatore. Unica prescrizione a carico del cedente è quella di "informare" il locatore della cessione, cosa che peraltro non è un obbligo essenziale nel senso che non invalida la cessione qualora venga omesso.
     
  20. Ma qui non si parla del passato, ma del futuro! Lui ha messo dentro chi ha voluto lui, se chi subentra non paga mi sembra giusto che il proprietario, che non lo ha liberato , possa rivalersi sul vecchio conduttore!
     

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