La fattispecie in questione (cessione di quota di immobile locato) è inquadrabile come CAMBIO DI TITOLARITA’ o SOGGETTIVITA’ ovvero MODIFICA DI INTESTAZIONE DI ATTO, che l’Agenzia delle Entrate qualifica ora come SUBENTRO (ADEMPIMENTI SUCCESSIVI = 6) per atto tra vivi (TIPOLOGIA DI SUBENTRO = 2). In sede di SUBENTRO in regime sostitutivo, vanno compilati i primi quattro quadri, mentre in regime ordinario solo i primi due. Nel caso di trasferimento immobiliare – anche per quote – a seguito di compravendita o donazione, è sufficiente compilare solo la sez.I del quadro B (Dati del locatore) indicando nel modulo 001 come cedente il padre (NUMERO LOCATORE 001) e come cessionario il figlio (NUMERO LOCATORE 002).
Se nell’atto locativo risultavano comproprietari-locatori il padre e il figlio, non è possibile utilizzare le procedure telematiche delle Entrate, ma occorre rivolgersi all’ufficio di competenza che indicherà la procedura da adottare (in genere il modello cartaceo RLI). L’applicativo informatico, sia pure ammodernato, continua a denunciare dei limiti evidenti: tale criticità, già riscontrata nella precedente versione, non è stata ancora risolta (bastava denonimare la fattispecie in altro modo, attribuendole un altro codice).
In telematico anche se l’applicativo accetta la fornitura in fase di compilazione (il cessionario non è stato indicato in un rigo precedente come cedente, ossia diversi sono i codici fiscali dei cedenti e dei cessionari: la corrispondenza avrebbe comportato il blocco in fase di compilazione con l’alert: “Il soggetto è già stato indicato in un rigo precedente. Valore dichiarato: ad es. SKYGNJ18H58X444Z”), successivamente il file viene scartato con la motivazione: “Un cessionario è già presente nel contratto”.
Perché? Perché il codice fiscale del cessionario non deve coincidere con il codice fiscale di uno dei soggetti originari caricati sul contratto in “Atti Registro”: se quando il file giunge all’arrivo trova il codice fiscale del figlio, la fornitura viene scartata.
Lo stesso dicasi in caso di CESSIONE (ADEMPIMENTI SUCCESSIVI = 3) a seguito di aggiunta o scarico di un conduttore.
In sostanza, si riesce a portare a termine l’operazione CESSIONE o SUBENTRO (in caso contrario si parla più propriamente di CAMBIO DI TITOLARITA’) solo se vengono rispettati i seguenti requisiti:
° Un soggetto non è già stato indicato in un rigo precedente
° Il codice fiscale dei cedenti e dei cessionari risulta diverso
° Non sono presenti cessionari originari
° Il numero dei cedenti e dei cessionari risulta pareggiato
Perché? Perché i cessionari, al pari dei subentranti, sono soggetti terzi, nuove figure estranee alla vicenda contrattuale, che fanno il loro ingresso per la prima volta sulla scena della locazione prendendo il posto di un soggetto originario che se ne va, non gli stessi “vecchi” soggetti che rimangono già presenti in contratto e caricati in “Atti Registro”. E’ questa la ragione per cui non è possibile in telematico scaricare un soggetto giuridico da una pluralità di soggetti giuridici (locatori o conduttori che siano).
